物業費超過3年沒交，就不用交？律師暴行業潛規則：90%白送錢？

有人說，物業費如果超過3年不交，以后就不用交了，這是不是真的？

最近幾年，大家對物業費的關注越來越高。網上到處能看到有人抱怨“物業收錢不辦事”、“物業反客為主”、“服務太差”等等……因為對服務不滿意，很多業主干脆不交物業費了。

一般物業在面對業主不交物業費，都會采取法律手段追討。很多業主沒經歷過這種事，一看被起訴就慌了，怕事情鬧大，最后往往選擇忍氣吞聲地把錢補上。

但網上有位律師朋友暴出行業潛規則：物業費只要超過三年沒有繳納，就不用再交了，90%業主都在白送錢。這是咋回事？

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物業費超過三年沒繳，就不用再交了？

律師說：最高法公布最新案例，物業收費屬于“繼續性債務”，每期都是新的債務，都有自己獨立的三年訴訟時效。

因此，超過三年未繳納的訴訟費，物業公司必須證明存在時效中斷的情況，否則應認為過了訴訟時效，喪失了勝訴權。

有一個案例：

2021年，上海某小區業主李女士被物業告了，說她2016年到2019年欠了2萬3的物業費。

面對2.3萬元的欠費賬單，李女士既憤怒又委屈。她回憶道：“那幾年小區垃圾成堆、電梯壞了兩個月沒人修，物業經理換了三任，投訴電話永遠打不通。”

更讓她不解的是：“物業明明從沒催繳過，憑什么過了5年還能起訴我？”

庭審中，物業公司提交了蓋章的《物業服務合同》和費用明細表，但李女士拿出了一堆證據：50多張小區環境臟亂的照片、生銹的消防栓、雜草叢生的綠化帶，還有鄰居們一起簽字的投訴書。她還發現，物業合同上簽名的是前業主，物業連她聯系方式都沒更新。

最終法院判決：李女士只需支付2018年至2019年的物業費，且金額減免30%。理由是：物業公司無法證明在2016-2017年期間進行過有效催繳，超過3年訴訟時效；而業主提供的證據足以證明后期物業服務存在嚴重瑕疵。

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業主取勝的3個關鍵點

李女士的經歷并非個案，根據中國裁判文書網數據顯示，超過40%業主通過質量舉證等，實現了物業費減免，

而且，這些成功案例中，都有一整套法律規則：

1. 訴訟時效三年

根據《民法典》第188條，物業費糾紛的訴訟時效為3年，但起算點并非“繳費截止日”，而是物業公司最后一次有效催繳的日期。

例如：

①如果你2019年6月開始沒交費，但物業2020年1月才催你，那訴訟時效就是從2020年1月開始算三年。

②如果物業拿不出催費證據（如快遞單、短信記錄等），你可以主張“已過時效”，法院將駁回對應年份的繳費請求。

③有的物業公司可能偽造追繳記錄，如果業主發現物業造假，就可以當庭申請筆跡鑒定或通話記錄調取。

2. 證據收集完完善

業主要證明物業公司質價不符，就必須要有三類"鐵證"：照片、證人、第三方報告缺一不可

①現場照片/視頻：拍下小區垃圾堆積、電梯故障、消防設施損壞等情況，注意照片要有時間水印。

②證人證明：最好能找到兩個以上鄰居愿意出庭作證，或者提交聯名簽署的投訴書；

③專業報告：找機構檢測消防/安防系統是否達標（勝訴后費用可讓物業出）

記?。阂C明物業公司的服務長期不達標，就必須要有提供充足的證明，如果證據充足的話，物業費最多能減掉50%。

3. 公共收益是殺手锏

根據《物業管理條例》第41條，小區電梯廣告、停車費、快遞柜租金等公共收益必須單獨列賬，且每半年公示一次。若物業從未公示，業主可主張三項權利：

①向住建局投訴（物業最高可能被罰20萬）

②起訴要求物業返還這筆錢，可以用來抵扣物業費

③以此證明物業不誠信，要求減免費用

出去，杭州某小區，就是用這招追回了120多萬的公共收益。

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這幾件事千萬別做錯！

1、物業的電話/傳票一定要接！拒接電話或者不收傳票，法院就會判你輸，而且還要你多賠錢。

有業主就是因為拒收法律文書，不僅被判全額繳費，還額外承擔了5000元違約金。

2、物業有錯，也別1分不交：

即使物業服務差，法院也不會允許你一分不交。通常會根據物業過錯的比例判決減免。比如上海一個案例中，業主因電梯受傷索賠8萬，但因為自己也欠費，最終賠償金被抵扣60%。

3、物業公司經理的態度差，不是你停繳物業費的理由，法院只看服務事實！

4、超過時效≠自動免單：超過3年時效，不會導致物業公司喪失訴權，必須由業主當庭提出抗辯，如果不說，就等于放棄了。

南京一業主因不懂這個規則，最后超過時效期的18000塊物業費還是照樣要交。

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業主收到催繳通知，必須做三件事1. 簽收前檢查發函日期：如果催繳的是三年以上的費用，可以直接退回；三年內的，建議15天內用EMS快遞書面回復說明情況。

2. 建立證據庫：每月定期拍小區公共區域的狀態（垃圾、設施損壞等），保留好帶時間的照片。每年要求物業公示公共收益。

3. 法庭上，業主記得要對物業公司三連問，抓住對方“三寸”：

①要求物業提供物業合同原件（很多是過期的）②要求物業公司出示催費原始記錄（比如2018年催繳短信的原始載體及通訊公司證明）③當庭申請調取物業企業的信用報告（很多公司有違規經營記錄）

最后提醒大家：法律既保護業主的權益，也要求業主履行義務。維權不是硬扛，而是用證據說話。如果你覺得物業服務不到位，依法維權拿證據說話！

（文中圖片來源于網絡，侵刪）