物業(yè)費超過3年沒交，就不用交？律師暴行業(yè)潛規(guī)則：90%白送錢？

有人說，物業(yè)費如果超過3年不交，以后就不用交了，這是不是真的？

最近幾年，大家對物業(yè)費的關(guān)注越來越高。網(wǎng)上到處能看到有人抱怨“物業(yè)收錢不辦事”、“物業(yè)反客為主”、“服務(wù)太差”等等……因為對服務(wù)不滿意，很多業(yè)主干脆不交物業(yè)費了。

一般物業(yè)在面對業(yè)主不交物業(yè)費，都會采取法律手段追討。很多業(yè)主沒經(jīng)歷過這種事，一看被起訴就慌了，怕事情鬧大，最后往往選擇忍氣吞聲地把錢補上。

但網(wǎng)上有位律師朋友暴出行業(yè)潛規(guī)則：物業(yè)費只要超過三年沒有繳納，就不用再交了，90%業(yè)主都在白送錢。這是咋回事？

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物業(yè)費超過三年沒繳，就不用再交了？

律師說：最高法公布最新案例，物業(yè)收費屬于“繼續(xù)性債務(wù)”，每期都是新的債務(wù)，都有自己獨立的三年訴訟時效。

因此，超過三年未繳納的訴訟費，物業(yè)公司必須證明存在時效中斷的情況，否則應(yīng)認(rèn)為過了訴訟時效，喪失了勝訴權(quán)。

有一個案例：

2021年，上海某小區(qū)業(yè)主李女士被物業(yè)告了，說她2016年到2019年欠了2萬3的物業(yè)費。

面對2.3萬元的欠費賬單，李女士既憤怒又委屈。她回憶道：“那幾年小區(qū)垃圾成堆、電梯壞了兩個月沒人修，物業(yè)經(jīng)理換了三任，投訴電話永遠打不通?！?/p>

更讓她不解的是：“物業(yè)明明從沒催繳過，憑什么過了5年還能起訴我？”

庭審中，物業(yè)公司提交了蓋章的《物業(yè)服務(wù)合同》和費用明細表，但李女士拿出了一堆證據(jù)：50多張小區(qū)環(huán)境臟亂的照片、生銹的消防栓、雜草叢生的綠化帶，還有鄰居們一起簽字的投訴書。她還發(fā)現(xiàn)，物業(yè)合同上簽名的是前業(yè)主，物業(yè)連她聯(lián)系方式都沒更新。

最終法院判決：李女士只需支付2018年至2019年的物業(yè)費，且金額減免30%。理由是：物業(yè)公司無法證明在2016-2017年期間進行過有效催繳，超過3年訴訟時效；而業(yè)主提供的證據(jù)足以證明后期物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵。

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業(yè)主取勝的3個關(guān)鍵點

李女士的經(jīng)歷并非個案，根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，超過40%業(yè)主通過質(zhì)量舉證等，實現(xiàn)了物業(yè)費減免，

而且，這些成功案例中，都有一整套法律規(guī)則：

1. 訴訟時效三年

根據(jù)《民法典》第188條，物業(yè)費糾紛的訴訟時效為3年，但起算點并非“繳費截止日”，而是物業(yè)公司最后一次有效催繳的日期。

例如：

①如果你2019年6月開始沒交費，但物業(yè)2020年1月才催你，那訴訟時效就是從2020年1月開始算三年。

②如果物業(yè)拿不出催費證據(jù)（如快遞單、短信記錄等），你可以主張“已過時效”，法院將駁回對應(yīng)年份的繳費請求。

③有的物業(yè)公司可能偽造追繳記錄，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)造假，就可以當(dāng)庭申請筆跡鑒定或通話記錄調(diào)取。

2. 證據(jù)收集完完善

業(yè)主要證明物業(yè)公司質(zhì)價不符，就必須要有三類"鐵證"：照片、證人、第三方報告缺一不可

①現(xiàn)場照片/視頻：拍下小區(qū)垃圾堆積、電梯故障、消防設(shè)施損壞等情況，注意照片要有時間水印。

②證人證明：最好能找到兩個以上鄰居愿意出庭作證，或者提交聯(lián)名簽署的投訴書；

③專業(yè)報告：找機構(gòu)檢測消防/安防系統(tǒng)是否達標(biāo)（勝訴后費用可讓物業(yè)出）

記?。阂C明物業(yè)公司的服務(wù)長期不達標(biāo)，就必須要有提供充足的證明，如果證據(jù)充足的話，物業(yè)費最多能減掉50%。

3. 公共收益是殺手锏

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第41條，小區(qū)電梯廣告、停車費、快遞柜租金等公共收益必須單獨列賬，且每半年公示一次。若物業(yè)從未公示，業(yè)主可主張三項權(quán)利：

①向住建局投訴（物業(yè)最高可能被罰20萬）

②起訴要求物業(yè)返還這筆錢，可以用來抵扣物業(yè)費

③以此證明物業(yè)不誠信，要求減免費用

出去，杭州某小區(qū)，就是用這招追回了120多萬的公共收益。

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這幾件事千萬別做錯！

1、物業(yè)的電話/傳票一定要接！拒接電話或者不收傳票，法院就會判你輸，而且還要你多賠錢。

有業(yè)主就是因為拒收法律文書，不僅被判全額繳費，還額外承擔(dān)了5000元違約金。

2、物業(yè)有錯，也別1分不交：

即使物業(yè)服務(wù)差，法院也不會允許你一分不交。通常會根據(jù)物業(yè)過錯的比例判決減免。比如上海一個案例中，業(yè)主因電梯受傷索賠8萬，但因為自己也欠費，最終賠償金被抵扣60%。

3、物業(yè)公司經(jīng)理的態(tài)度差，不是你停繳物業(yè)費的理由，法院只看服務(wù)事實！

4、超過時效≠自動免單：超過3年時效，不會導(dǎo)致物業(yè)公司喪失訴權(quán)，必須由業(yè)主當(dāng)庭提出抗辯，如果不說，就等于放棄了。

南京一業(yè)主因不懂這個規(guī)則，最后超過時效期的18000塊物業(yè)費還是照樣要交。

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業(yè)主收到催繳通知，必須做三件事1. 簽收前檢查發(fā)函日期：如果催繳的是三年以上的費用，可以直接退回；三年內(nèi)的，建議15天內(nèi)用EMS快遞書面回復(fù)說明情況。

2. 建立證據(jù)庫：每月定期拍小區(qū)公共區(qū)域的狀態(tài)（垃圾、設(shè)施損壞等），保留好帶時間的照片。每年要求物業(yè)公示公共收益。

3. 法庭上，業(yè)主記得要對物業(yè)公司三連問，抓住對方“三寸”：

①要求物業(yè)提供物業(yè)合同原件（很多是過期的）②要求物業(yè)公司出示催費原始記錄（比如2018年催繳短信的原始載體及通訊公司證明）③當(dāng)庭申請調(diào)取物業(yè)企業(yè)的信用報告（很多公司有違規(guī)經(jīng)營記錄）

最后提醒大家：法律既保護業(yè)主的權(quán)益，也要求業(yè)主履行義務(wù)。維權(quán)不是硬扛，而是用證據(jù)說話。如果你覺得物業(yè)服務(wù)不到位，依法維權(quán)拿證據(jù)說話！

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）