新一輪樓市刺激放大招，已經不遠了！

近段時間，房地產政策面又出現了一些利好。

主要是兩個方面：

一方面，是北京和上海的限購終于放松了，這是自去年九月底之后的第二次放松。同時房貸政策也有所優惠。

另一方面，在 8 月 18 日國務園全體會議上，明確提出要：采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。

此次會議旨在學習最高層關于當前經濟形勢和經濟工作的重要講話精神，估計主要指的是 7 月 30 日的相關高層會議。

在此次國務會議上，除提出 “采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢” 外，還明確 “結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”。

這一表述，明顯比此前更積極！

因為今年 7 月 30 日的高層會議并未提及房地產，僅提到了城市更新。

城市更新，是一項 “一攬子工程”，涉及諸多領域，而房地產（尤其是房地產開發）只是其中很小的一部分。

7月底時我就曾分析，高層會議不提房地產，屬于隱性利空。

好在 8 月 18 日的國務會議重新給出了對房地產較為友好的表述，對沖了這一隱性利空。

高層會議，重新出現表述方面的利好

國務會議的表述，可拆解為三句話。

第一句：采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。

其中 “采取有力措施” 的 “采取” 二字不難理解，意味著要出臺新政策，而非單純鞏固、強化既有政策。

而且，新政策需有一定力度，不能是不痛不癢的小政策。

那么，什么樣的政策算 “有力度”？

去年九月底的新政力度就非常大，去年的 517 新政也算是有力度的政策，只是力度略小于九月底新政。

出臺新政的目的，是 “鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。

但我認為 “鞏固” 一詞用得不夠精準。

目前房地產市場尚未實現止跌回穩，當下更應強調 “促進房地產市場止跌回穩”，而“鞏固” 需建立在市場已止跌回穩的基礎上。

第二句：結合城市更新推進城中村和危舊房改造。

“結合城市更新”，延續了此前會議中對 “城市更新” 的提及。

城市更新里面，與房地產關系較密切的是城中村改造和危舊房改造 —— 這兩個領域的改造會涉及拆除舊房、騰出土地、建設新房。

但城市更新的其他很多領域，比如老舊小區改造，大多并非推倒重來，而是完善功能，例如更換老舊小區老化的管網、加裝電梯、為住戶增加獨立衛生間和廚房，或是進一步完善小區的養老、幼兒園等社區功能，這類改造與新建住房并無關聯。

接下來，城中村改造和危舊房改造的推進速度會加快，但大家也不必抱有過高期待。

尤其是城中村改造，它與棚改性質不同：棚改涉及的是國有用地和職工用房，較容易推倒重建；而城中村的土地屬于集體所有，房屋多為村民自建，部分房屋建得過高，且相當一部分屬于違規建筑。

改造過程中，若村民漫天要價、雙方談不攏，就很難推進村子的整體改造。

危舊房改造屬于民生工程，地方相關部門出臺相關政策、多撥付資金就能加速推進。

但這類房屋的體量較小，對樓市的撬動作用非常有限。

第三句：多管齊下釋放改善性需求。

這表明，下一步政策的重點將不再是剛需。

因為針對剛需買房的政策，如調整首付比例、貸款利率、減稅等，已經較為到位。

目前市場觀望情緒較濃的群體是改善性需求群體，針對這一群體，仍有較大政策調整空間。

老楊認為，快則在九月中下旬，慢則在十月份，國家層面大概率會推出一到兩次房地產增量新政。

下一輪新政可能包含的內容

第一、城市更新

主要圍繞城中村和危舊房改造展開，具體情況前文已提及。

第二、房貸政策

過去幾輪救市新政中，已包含降首付措施，目前首套房貸首付比例已降至 15%，短期內進一步下調至 10% 的可能性不大，但二套房貸仍有政策調整空間。

當前部分中低能級城市的二套房貸首付比例與首套接近，但少數高能級城市的二套房貸首付比例（包括公積金貸款首付比例）仍較高，存在下調空間。

在房貸利率方面，過去兩年存量房貸利率已連續兩次下調，未來基本不會再統一下調；而新購房的貸款利率會隨全社會利率變化而調整。

預計九月份美國會降息，美國降息后中國的貨幣政策空間將打開，九月或十月中國降息的概率較大，屆時新購房的房貸利率也會隨全社會降息進一步下調。

第三、稅收政策

二手房交易的增值稅可能全面取消（當前政策是滿兩年免稅）；購房契稅也會進一步寬松 —— 去年九月底新政后，針對中小套型的契稅已下調，未來 140 平米以上大戶型的契稅稅率也可能下調。

第四、收購新房用作保障房

該政策在去年 517 新政中就已提出，當時央行還推出了 3000 億再貸款支持，但地方政府積極性不高。

盡管去年九月底新政后相關政策進一步寬松，地方層面的落實效果卻較差。

未來國家層面會出臺更多政策，鼓勵和激勵地方落實 “收購新房用作保障房” 的舉措。

第五、防范房企風險

一方面，會繼續加大力度收購、盤活房企的閑置用地。

另一方面，會進一步加大對房企融資的支持力度，且對房企的支持力度預計會顯著增加。

第六、扶助多孩家庭

部分地方政府已針對二孩、三孩家庭出臺購房優惠政策，涉及房貸、稅收補貼等，但國家層面尚未推出統一政策。

未來國家層面可能會集中出臺針對多孩家庭的統一政策，涵蓋房貸、稅收、購房補貼等方面。

總體來看，房地產的常規政策工具已所剩不多。

但 “亂世用重典，重癥下猛藥”。

面對當前房地產市場持續低迷、跌跌不休的態勢，未來必定還會出臺一些非常規的 “重招”“猛招”。

只有這樣，才能真正促進房地產市場止跌回穩。

各位老鐵，讓我們拭目以待吧。