讀城丨茶花板塊，主城「豪宅第四極」的現(xiàn)在進(jìn)行時？

成都新樓市 文|小明

本文為行業(yè)資訊，非廣告

根據(jù)投資云地圖數(shù)據(jù)，今年上半年成都主城（5+1區(qū)域）「500萬+」產(chǎn)品銷量超3000套，而登上銷量榜第一寶座的，正是茶花板塊，銷量達(dá)423套。

今年年中，茶花板塊2宗土地樓面價突破2萬，這也是金牛區(qū)地價首次突破2萬大關(guān)。從土地拍賣到新房銷售，茶花板塊似乎已成為「豪宅第四極」的有力競爭者。

這個區(qū)域是怎么做到的？

茶花板塊，顧名思義，就是茶店子-花照壁兩個區(qū)域的合稱。大致可以劃分為東至交大路、西至蜀漢路、南至二環(huán)、北至三環(huán)所圍合而成的區(qū)域。

△茶花板塊大致區(qū)域劃分

茶花板塊進(jìn)入人們的視野，主要來自于兩次重大的城市更新。

茶花片區(qū)的首次提及，還要追溯到十年前。2015年，茶店子片區(qū)拆遷開始啟動，同年的金牛區(qū)投資促進(jìn)工作會上，金牛區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)打造茶花片區(qū)西北城市副中心，這也是茶花首次在官方媒體中被提及。

次年，首開與龍湖攜手摘下茶店子約177畝地塊，打造首開龍湖紫宸項(xiàng)目，這個項(xiàng)目的商業(yè)體更被人們所熟知——西宸天街。2017至2018年，伴隨著地鐵7號線開通、西宸天街與公園配套的成熟運(yùn)營，茶花板塊城市界面全面煥新，吸引力逐步攀升。

板塊的第二次躍升，來自2024年。萬貫機(jī)電城一期于當(dāng)年完成拆遷工作，整理出超百畝土地，今年茶花板塊兩宗樓面價破2萬的地塊，本身都屬于項(xiàng)目一期拆遷整理出的地塊。未來如果萬貫機(jī)電城二期完成拆遷，還將整理出約87畝土地。

目前，金牛區(qū)以四大片區(qū)組群牽引構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長極，加快建設(shè)“成渝雙城首位城區(qū)”。其中茶花創(chuàng)享高地以生態(tài)價值轉(zhuǎn)化提升片區(qū)整體效益，建設(shè)形態(tài)煥新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、生活清新的“天府之眼”。

△圖據(jù)投資金牛

板塊更有著三大核心優(yōu)勢。中環(huán)的區(qū)位增加其通達(dá)性；在進(jìn)行兩次城市更新后，茶花板塊城市界面與杉板橋，堪稱一東一西兩大城市封面；各項(xiàng)配套十分成熟，尤其是生態(tài)、軌道交通的配套濃度，放眼整個三環(huán)內(nèi)也難有對手。

△茶花板塊城市界面

購買邏輯：

1、500萬+預(yù)算，看重配套全能性，希望區(qū)域無明顯短板，并且青睞城西生活的中產(chǎn)。

2、金沙、交大等板塊外溢，不希望遠(yuǎn)離日常生活圈的「Old Money」。

拆遷改造10年后，茶花板塊早已邁入實(shí)景兌現(xiàn)期，城市界面和配套資源能級，尤其密集的軌道交通網(wǎng)絡(luò)和公園的覆蓋率，都能步入城市前列。

更為難得的是，茶花不同于其他板塊，還可以為這里的居民提供文化娛樂等方面的情緒價值。

△茶花板塊主要配套圖

茶花板塊不僅有金牛大道、蜀漢路、中環(huán)路、三環(huán)路等城市干道，更有高濃度的地鐵覆蓋。

地鐵7號線沿中環(huán)路穿過板塊，這條環(huán)線串聯(lián)起中環(huán)區(qū)域，地鐵27號線已在去年底開通，連接茶花與金沙、北部新城。軌道交通五期規(guī)劃中，地鐵12號線將貫穿板塊，并設(shè)置金牛公園、茶店子站，還可直通文殊院、紅星路、杉板橋等熱門區(qū)域。

△地鐵12號線大致走向，僅供參考

加之周邊還有地鐵2、6號線覆蓋，僅在西宸天街方圓1.5公里內(nèi)，未來就將形成5地鐵環(huán)伺，地鐵通達(dá)性不言而喻。

必須指出，茶店子地鐵站，是成都先期呈現(xiàn)的一批TOD站點(diǎn)。不僅讓龍湖西宸天街與地鐵7號線有效串聯(lián)，更催生出更豐富多元化的商業(yè)消費(fèi)場景體驗(yàn)。2024年，西宸天街營業(yè)額就達(dá)到16億。（數(shù)據(jù)來源：別致商業(yè)）

△龍湖西宸天街

天府藝術(shù)公園內(nèi)的天府111，將藝術(shù)與商業(yè)融合所營造的生活方式新場景，被視為煥活城西商業(yè)的新動力。此外，茶花板塊與金牛山姆會員店僅相隔一條三環(huán)路，日常購物選擇多樣化。

茶花板塊中，教育資源密布，其中被人們所熟知的七中八一學(xué)校，是一所由成都七中直接整體領(lǐng)辦、軍地共同打造的高起點(diǎn)、高品位公辦學(xué)校。學(xué)校為十二年一貫制，集幼兒園、小學(xué)、初中、高中為一體，近年來口碑逐年上升。

此外，茶花還分布著包括成都二十中、茶店子小學(xué)（北區(qū)）、金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)（行知校區(qū)）、成都市行知小學(xué)校（長久校區(qū)）等多所學(xué)校。

△金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)（行知校區(qū)）

茶花板塊內(nèi)，約257畝新金牛公園、約173畝金牛公園，不僅滿足日常晨跑散步需求，還實(shí)現(xiàn)公園與城市的無邊界發(fā)展，成為一座既有顏值又功能復(fù)合的公園街區(qū)，一路之隔，還有規(guī)劃面積約3000畝的天府藝術(shù)公園。

放眼整個三環(huán)內(nèi)，幾乎很難找到如此高密度的生態(tài)資源。

△天府藝術(shù)公園

情緒價值，或許是茶花與其他板塊最大的不同。

天府美術(shù)館常年展出，讓打卡看展成為生活的日常；在建的茶花文化聚落的劇場，計(jì)劃于2026年完成建設(shè)，涵蓋圖書館、文化館和劇場等內(nèi)容，將打造成為富有時尚感、藝術(shù)范的文化聚落；金牛體育中心雖然建成多年，但足以滿足居民跑步、打球等日常活動。

△茶花文化聚落效果圖，圖源掌上金牛

△截自尋圭投資云地圖

茶花新城片區(qū)首次在公開土拍市場上現(xiàn)身，要追溯到2007年，交大建設(shè)拿下如今萬通金牛新都會地塊，成交樓面價僅6316元/㎡，但溢價率達(dá)到233%。（不完全統(tǒng)計(jì)信息，僅供參考）

這說明即便在18年前，茶花板塊也從來不是寂寂無名之輩。在金牛區(qū)的眾多板塊里，樓市對它的價值認(rèn)知也始終是排在前列的。

板塊的上一輪價值爆發(fā)，則從2019年開始，德商以樓面價17200元/㎡拿下一宗面積約50畝的住兼商用地，并刷新了板塊及整個金牛區(qū)的樓面價記錄。彼時該宗地的土拍中，參拍房企多達(dá)35家，激烈程度可想而知。即便是今年成交的成都地價TOP1建發(fā)金三地塊，參拍房企也僅有10家。這種形勢的變化，雖與市場大環(huán)境休戚相關(guān)，但當(dāng)年茶花板塊風(fēng)頭也可見一斑。

一年后（2020年），板塊的樓面價就突破到18000元/㎡+無償移交3%租賃住房。進(jìn)入“雙限”時期，板塊的清水房限定價也突破至33000元/㎡。

但總體而言，茶花新城的供應(yīng)量并不算豐富，18年共計(jì)僅出讓847畝涉宅用地。由于片區(qū)仍處于城市更新狀態(tài)，土地的供應(yīng)更依賴騰退拆遷，這導(dǎo)致在板塊時常在土地市場間歇性斷供。

直到去年板塊又才開始重新活躍在成都土拍席上，保利、眉山發(fā)展等陸續(xù)進(jìn)入，呈現(xiàn)了保利花照天珺、金牛西派御府等新規(guī)紅盤，順勢再度拉升了板塊價值和在成都高端改善領(lǐng)域的話語權(quán)。

2025年，能建先后拿下了板塊兩宗連襟宅地，成交樓面價20200元/㎡，成為了金牛區(qū)內(nèi)首個2W+/㎡的居住板塊，從土地價值層面，將“金牛門戶”的能級定位坐實(shí)。

△茶花板塊2007-2025年土地出讓情況

雖然正處開發(fā)高光時刻，但目前該片區(qū)內(nèi)可供應(yīng)的土地已經(jīng)不多。公開信息透露，板塊內(nèi)目前還有3宗合計(jì)約77畝的涉宅用地計(jì)劃入市。而包括能建已拿下的兩宗地在內(nèi)，片區(qū)剩余可開發(fā)供地，大部分來源于原萬貫機(jī)電城拆遷整理。

萬貫機(jī)電城的搬遷工作分為兩期進(jìn)行，其中一期約147畝，拆遷已經(jīng)完成，且土地已基本上市，而萬貫機(jī)電城二期占地約87畝，自2022年就開始搬遷動員，涉及553戶搬遷。但截止去年4月的官方公告顯示，其二期的拆遷簽約比例仍只有80%。

△片區(qū)已公開的待入市地塊信息

只需一組數(shù)據(jù)，便可直觀說明茶花板塊的市場接受度到底如何。

據(jù)投資云地圖統(tǒng)計(jì)，今年上半年成都主城區(qū)總價500萬+新房產(chǎn)品銷量近3000套，其中排名首位的便是茶花板塊，銷售套數(shù)約423套，占比近15%。

目前，茶花板塊在售新盤項(xiàng)目共三個，分別是保利花照天珺、金牛西派御府和金牛國投上林熙錦府，主力在售面積段143-200㎡+，主力在售總價來到了500萬+。

除此之外，待售項(xiàng)目共兩個，分別是中能建于今年下半年拿下的51.9畝和41.6畝地塊。

△茶花板塊在售和待售項(xiàng)目，成都新樓市不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

△茶花板塊在售和待售項(xiàng)目位置示意

盡管保利花照天珺目前只剩少量房源在售，但不得不說，這仍然是一個很值得一提的樓盤。

茶花板塊之所以能在今年強(qiáng)勢走入高改視野，主要原因之一就是保利花照天珺和金牛西派御府兩大新規(guī)盤的集中入市。

其中，保利花照天珺作為金牛區(qū)最早亮相的新規(guī)樓盤，我們也由此見到了保利在成都新規(guī)之下的打法。

△保利花照天珺室內(nèi)籃球場實(shí)景

會所設(shè)計(jì)方面，在成都新樓市印象中，保利花照天珺是成都首個配備室內(nèi)籃球館的樓盤。在保利花照天珺之后，這一設(shè)計(jì)逐漸被其他項(xiàng)目參考和借鑒。

除此之外，保利花照天珺還有諸多亮點(diǎn)，如20多種石材鋪就的高級質(zhì)感、海派風(fēng)情的藝術(shù)腔調(diào)等等。

△保利花照天珺實(shí)景圖

今年4月，金牛西派御府首推175套房源，吸引凍資客戶超1000組，開盤即罄，攬金近9億，成交金額與面積雙雙登頂當(dāng)月成都項(xiàng)目銷售榜榜首。目前項(xiàng)目已加推四批次，整體去化過半，市場反響持續(xù)熱烈。

△金牛西派御府實(shí)景圖

項(xiàng)目地塊由眉山發(fā)展地產(chǎn)競得，后攜手中國鐵建地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。以深耕成都15載的西派系敬獻(xiàn)金牛。項(xiàng)目是成都第16座西派，同時也是金牛區(qū)第1座西派系作品。

在具體的產(chǎn)品方面，作為西派新規(guī)首作，金牛西派御府在保證高得房率基礎(chǔ)上，對生活場景進(jìn)行了升華詮釋。項(xiàng)目主力戶型為建面約143㎡、179㎡、256㎡，戶型設(shè)計(jì)和空間設(shè)計(jì)都頗具巧思。

△西派御府建面約256㎡戶型圖

以建面約256㎡戶型為例，光是主臥空間，就有近60平，幾乎就是一個小戶型一整套房的面積了。到了這樣豪橫的面積尺度，你會發(fā)現(xiàn)，原來床在臥室內(nèi)竟然可以只占據(jù)很小的一部分空間，更大的空間給了獨(dú)立衣帽間、主臥陽臺……

△金牛西派御府建面約256㎡戶型實(shí)拍圖

金牛國投上林熙錦府可以說是茶花板塊最后的溫柔。項(xiàng)目主力戶型建面約137㎡、142㎡、143㎡、179㎡，主力總價350萬+。

除了新房，茶花板塊代表性的二手房，如國賓錦麟天璽、首開龍湖紫宸、時代天境等次新二手房，價格依然堅(jiān)挺。

△國賓錦麟天璽部分成交房源，截自貝殼

隨著西2.5環(huán)的光華、金沙板塊土地開發(fā)步入尾聲，茶花已經(jīng)成功接棒城西重點(diǎn)改善區(qū)域。今年的土拍上，板塊地價突破2w，表明茶花已經(jīng)步入深改序列，期待值再度被拉高。

板塊起步即改善屬性，配套均好度強(qiáng)，城市界面上佳，沒有城市界面差、噪音等明顯短板。更何況，茶花還有著約3000畝天府藝術(shù)公園等城市級配套的加持。

截止目前，茶花不僅是金牛區(qū)甚至是整個城西難得的城市界面佳、配套全面的區(qū)域，面積涵蓋改善、深改，對500萬+的購房者而言，茶花無疑是穩(wěn)健之選。

待未來，中能建的項(xiàng)目亮相之時，茶花或?qū)⒆鴮?shí)「豪宅第四極」。

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