地王賭客退場：紀海鵬和他的龍光帝國

2025年8月25日，深圳市龍光控股有限公司一紙公告，宣告公司不再設立董事會，創始人紀海鵬不再擔任董事。

這家擁有總資產約2125億元的粵系房企，正在通過“精簡治理結構、加快決策流程”來應對前所未有的挑戰。

這位曾經風光無限的“潮汕大佬”，低調退場。

作為龍光集團的創始人和靈魂人物，紀海鵬的退出標志著一個時代的結束。

就在四年前，他還自信地對外宣稱：

龍光集團能在民營房企中笑到最后。

2016年6月8日，深圳土地房產交易中心拍賣廳。氣氛緊張得能擰出水來。

央企國企的代表們西裝革履，交頭接耳。他們面前的桌子上擺著厚厚的測算文件和報價單。當拍賣師報出起拍價后，舉牌應價聲此起彼伏。

價格一路飆升，很快突破了百億大關。舉牌的企業逐漸減少，只剩下最后幾家實力最雄厚的開發商。

當價格達到140億元時，拍賣槌重重落下。

現場一片嘩然。成功拿地的，是一家總市值僅127億元的粵系房企：

龍光地產。

它的創始人，是一位來自汕頭的商人：

紀海鵬。

更令人驚訝的是，這塊位于光明新區的地塊，樓面價已經超過3萬/㎡，而周邊房價只有2.8萬/㎡。

意味著龍光需要賣到4.5萬/㎡以上才能盈利。

業內同行紛紛搖頭：

“紀海鵬這次賭得太大了”

“這是要賭上身家性命啊”。

然而一年后開盤，龍光卻創造了奇跡：

700套房源，均價5.3萬，一分鐘售罄。

這場豪賭，紀海鵬又贏了。

在深圳前海另一場土拍現場，多家房企入場圍獵，其中不乏央企國企，大多抱著志在必得的心態。

開拍后，現場爭奪異常激烈，舉牌超100輪。

但最終，地塊毫無懸念地被龍光拿下。

業內人士提到紀海鵬就三個字：

“太狠了”。

這位在土地市場上霸氣十足的大佬，在日常生活中卻異常低調。

網上鮮少有他的報道，甚至百度百科對他的介紹也只有寥寥百字。

馬云曾經評價過粵商，他說：

“粵商都是低調做事，悶聲發財，而浙商卻是高調做事，自帶網紅色彩。”

紀海鵬就是低調粵商的代表人之一。

即便是2014年因為女兒紀凱婷成為全球最年輕女富豪而登上熱搜，紀海鵬也沒有公開露面。

他仿佛永遠躲在幕后，運籌帷幄，卻不見蹤影。

紀海鵬，這位低調的潮汕商人，在踏入房地產領域之前，曾經從事醫療器材和建筑材料生意，并在這個過程中賺取了第一桶金。

1996年3月，紀海鵬看準中國房地產行業的發展潛力，在汕頭成立龍光建安公司，開始涉足房地產行業。

1998年，紀海鵬拿下了“陽光花園”二期工程，創造了“當年開工、當年竣工、當年交房、當年辦證”的記錄，在房地產圈一舉成名。

2000年，龍光建安啟動占地776畝的汕頭城中村改造項目“金禧花園”，在汕頭一舉成名。2001年，其銷售額已占據汕頭房地產市場的1/3，成為當地龍頭企業。

2003年，紀海鵬帶領龍光走出汕頭，正式進入深圳市場。他以2.86億元競得深圳市寶安中心地塊，掀開異地擴張的序幕。與其他追求全國化布局的房企不同，紀海鵬堅持深耕大灣區。

紀海鵬的拿地策略大膽甚至可謂彪悍。

他習慣于在行業低迷時期擴充土儲，在市場火熱時減緩拿地速度。

2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華地王，樓面地價超過25000元/㎡，甚至超過了當時龍華的新房價格。

2016年6月8日，紀海鵬和龍光再次震驚地產圈。龍光斥資140億元拿下深圳光明新區一塊地王，而當時龍光的總市值不過127億元。

這意味著紀海鵬為了一塊地賭上了整個公司的身家。當時光明新區的房價平均只有2.8萬/㎡，而龍光拿下的這塊地需要賣到4.5萬/㎡以上才可能盈利。

2017年開盤時，龍光卻創造了奇跡：700套房，均價5.3萬，一分鐘售罄。這一豪賭再次成功。

在紀海鵬的帶領下，龍光集團迅速發展。

2012年，龍光地產銷售額首次突破百億。

2020年，龍光成功實現千億目標，躋身行業20強陣營。

2021年，龍光銷售額達到1402億元，風頭一度蓋過了老牌房企富力。

也是在這一年，紀海鵬自信地對外宣稱：

“龍光集團能在民營房企中笑到最后”。

紀海鵬家族的財富也隨之飆升。

2019年，他以500億元財富位列《胡潤百富榜》第51位。

2020年，紀海鵬家族財富更是達到670億元，位列胡潤百富榜第56位。

與其他富豪不同，紀海鵬很早就開始規劃財富傳承。

2014年，福布斯發布中國富豪榜，他24歲的女兒紀凱婷以80億身價成為全球最年輕的女富豪，一舉超越了Facebook的聯合創始人達斯丁·莫斯科維茨。

早在龍光地產上市之前，紀海鵬已經為女兒在公司設立了非執行董事的職位，并且在香港設立了家族信托，通過這種方式讓女兒持有了龍光地產85%的股份。

紀凱婷出生在香港，很早就通過投資移民拿到了圣基茨和尼維斯護照，同時還擁有中國香港的永久居民身份證。

這個島國是加勒比地區有名的“避稅天堂”，沒有個人所得稅、遺產稅、贈與稅、資本利得稅。

紀海鵬在將資產轉到女兒名下時，紀凱婷同時聲明全權委托父親紀海鵬管理這部分股權，也就是說，紀海鵬仍然可對龍光地產進行有效控制。

然而，好運并沒有一直眷顧這位冒險家。

2022年初，市場傳出龍光存在未向外界公布的私募美元債務。

消息一出，資本紛紛撤場。

短短一周內，龍光集團股價慘遭腰斬，暴跌50%以上，蒸發235億港元。

當年5月，龍光在“股債雙殺”的內憂外患之下，被迫停牌。

資金鏈枯竭、債務危機、銷售額下滑，一路豪賭的龍光終于迎來凜冬。

三個月后，龍光主動向外界承認集團爆雷。

2023年3月，龍光發布的財報顯示：

全年銷售額為441.1億元，同比暴跌千億有余，集團凈虧損88.7億元，總負債達到驚人的2265億元。

面對危機，紀海鵬選擇了與其他房企大佬不同的道路。

他公開承諾“堅決不躺平、不逃債”，并一直在幕后推動債務重組。

2022年起，龍光集團開始面對境外債務壓力，五筆境外債務逾17億美元無法付息，推動企業啟動全面的境外債務管理。

2025年3月17日，龍光控股向投資人發布定向公告，披露其境內債務重組方案，涉及債務共計21筆，本金余額合計220億。

經過多輪談判和策略調整，龍光終于在2025年7月10日宣布境內債券重組表決通過。

該方案涉及21筆公司債券，本金余額合計219.6億元，涵蓋了特定資產、資產抵債、現金購回、債轉股及留債等五大選項。

在境外債方面，2025年2月最新公告披露，其境外債權人支持率已達80.8%，只待香港法院批準。其境外債總額約80.38億美元，整體削債比例達到7成。

若境內債的削減比例也按照7成計，兩次重組，龍光削債的總規模，高達560億元左右。一旦落地，將極大改善公司的資本結構、修復資產負債表。

債務重組只是龍光面臨的一個挑戰，更大的困難在于經營復蘇。

截至2024年末，龍光土地儲備的總建筑面積約為2361.41萬㎡。

中指研究院的數據顯示：2025年16月，其總銷售額為47.8億元。而在2024年，龍光集團的銷售額為84.3億元，但整體回款表現不甚理想，前兩個月僅為10億元。

8月27日最新披露的2025年中期業績顯示，上半年龍光集團收入為34億元，凈虧損為19.6億元。

對于持續虧損的原因，龍光集團稱主要由于房地產行業持續低迷，毛利率依然處于低水平以及就存貨計提減值撥備。

2025年上半年，集團實現合約銷售約39.75億元。

合約銷售中，大灣區、長江三角洲區域、西南區域及其他區域占比分別約為53.5%、17.4%、4.2%及24.9%。

龍光控股取消董事會的決定，正是在這樣的背景下產生的。

公告明確表示，此舉是為了“精簡治理結構、加快決策流程、提升運行效率”。

龍光控股不再設立董事會，僅設一名董事兼總經理，由沈沛勇擔任；紀海鵬、紀建德、陳芳不再擔任董事；公司不再設置監事，張倍源不再擔任監事。

此次變動依據《公司法》第七十五條、第八十三條規定及《深圳市龍光控股有限公司2025年股東會決議》進行，且已由公司股東會作出決議，符合相關法律法規及公司章程要求。

在房企債務重組全面提速的當下，“實質性削債”已成為主流。

越來越多房企采用“債轉股”方式削債，如旭輝、融創、佳兆業等，通過發行可轉債或股權置換降低負債率。

盡管不再擔任董事，紀海鵬作為創始人和股東，仍可能對公司具有重要影響。

他的經驗和智慧可能以新的方式繼續為龍光貢獻力量。

從2016年耗資140億拿下地王，到2022年總負債2265億元；從2019年500億元財富位列胡潤百富榜第51位，到2024年財富縮水至25億美元排名第1330位。

紀海鵬的商業生涯經歷了過山車般的起伏。

如今，龍光控股取消董事會，紀海鵬退出，標志著這位“潮汕大佬”正在告別他創造的舞臺。

但紀海鵬的故事還未結束。

他承諾的“絕不躺平”，以及92%債權人支持率的債務重組方案，似乎暗示著這位地產大佬正在醞釀他人生的又一次豪賭。

截至2025年6月30日，龍光集團的現金及銀行結余約89.52億元。

龍光集團在財報中稱，“鑒于當前房地產市場持續低迷，時逢資本市場融資來源有限”。

龍光正在積極推進境內外債務重組

。境內債券重組已全部獲得相關債券持有人會議審議通過。

境外債務重組也已獲得超過80.8%的同意債權人支持。

這位曾經的地產賭客，如今正為他極具冒險精神的商業生涯寫下另一個劇本。