加碼高線城市，越秀地產(chǎn)“避開拿大項(xiàng)目”｜直擊業(yè)績會(huì)

8月26日，越秀地產(chǎn)披露中期財(cái)報(bào)。截至6月末，公司實(shí)現(xiàn)營收475.7億元，同比增長34.6%，毛利同比增長4.4%至50.6億元，對應(yīng)核心凈利潤15.2億元。

行業(yè)承壓的大背景下，上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額615億元，同比提升11%，跑贏TOP 100房企-11.8%的同比增速，全年銷售目標(biāo)達(dá)成率為51%。

對于這一成績，同日召開的業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)稱，跑贏同行得益于公司對市場的精準(zhǔn)研判以及銷售環(huán)節(jié)的能力表現(xiàn)，另外比較重要的是對核心城市的布局。

越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)（左二）、越秀地產(chǎn)副董事長及執(zhí)行董事朱輝松（右二）、越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國雄（左一）、越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗（右二）

報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“一城一策”的營銷策略，強(qiáng)化庫存去化考核機(jī)制。上半年，越秀地產(chǎn)的銷售金額排名保持全國前8，一線城市銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)到80.5%，對應(yīng)銷售額為495億元。

其中，在北京市場，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，成為該城占有率最高的房企。同時(shí)，大本營廣州仍然是越秀地產(chǎn)的主力糧倉，實(shí)現(xiàn)157.56億元銷售額，排名第二，比如“廣府系”瓏悅西關(guān)、熙悅江灣等項(xiàng)目熱銷頻現(xiàn)、先鋒系產(chǎn)品東山云起項(xiàng)目開盤去化近九成；在上海，越秀地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了144.92億元銷售額，位居第六名。

過往投資兌現(xiàn)的同時(shí)，越秀地產(chǎn)還在不斷加碼核心區(qū)域。上半年，越秀地產(chǎn)權(quán)益投資總額達(dá)109.6億元，其中92%的資金精準(zhǔn)投向北京、上海、廣州、杭州等一二線核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

截至6月末，其在廣州、北京、上海、杭州等核心城市獲取多幅高質(zhì)量土儲(chǔ)，新增土儲(chǔ)面積約148萬平方米，全部位于一二線核心城市，其中68%位于一線城市。

另外，專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地也有助于越秀地產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

近期，越秀地產(chǎn)已通過收儲(chǔ)退出項(xiàng)目3個(gè)，涉及資金135億元。其中兩個(gè)項(xiàng)目收儲(chǔ)后，公司獲得約120億元“地票”。

業(yè)績上談到這一情況時(shí)，越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理江國雄稱，該機(jī)制對公司現(xiàn)金流形成了有力支持，未來將把回籠資金進(jìn)一步投向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目布局優(yōu)化與長遠(yuǎn)發(fā)展，“目前，廣東省通過專項(xiàng)債推進(jìn)土地收儲(chǔ)力度較大，公司層面積極與地方政府溝通，對適合的項(xiàng)目進(jìn)行研判與配合操作”。

截至6月末，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備2043萬平方米，一二線核心城市占比達(dá)94%。這樣的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)也為公司全年目標(biāo)的達(dá)成上了一把“安全鎖”。

越秀地產(chǎn)副董事長朱輝松坦言，“年初我們制定了1205億元的銷售目標(biāo)，今年我們有2354億元供貨量，主要集中在一、二線核心城市。下半年，上海、北京、廣州等重點(diǎn)城市將有一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，將為業(yè)績提供有力支撐，我們對完成全年目標(biāo)保持信心”。

至于下半年的投資方向，林昭遠(yuǎn)表示，后期公司仍將堅(jiān)持精準(zhǔn)投資、確保“投一成一”，持續(xù)聚焦八大戰(zhàn)略深耕城市，更加聚焦客戶厚度高、現(xiàn)金回流快、收益確定性高的項(xiàng)目，增強(qiáng)投資收益的確定性。

管理層亦強(qiáng)調(diào)，自2021年后土地市場就已經(jīng)進(jìn)入買方市場，越秀地產(chǎn)近兩年拿地會(huì)避開拿大的項(xiàng)目，主要拿小的項(xiàng)目，“我們主要集中在老城區(qū)，很難有連片的土地，但是規(guī)模小也意味著快進(jìn)快出，運(yùn)轉(zhuǎn)效率較高，投資兌現(xiàn)度也比較高”。

其認(rèn)為，應(yīng)對市場更重要的是對城市的解讀，包括對每一個(gè)街區(qū)、每一個(gè)地塊對應(yīng)的客群，在客戶研究方面，越秀地產(chǎn)有更深的一套辦法幫助公司在投資環(huán)節(jié)取得比較好的效果。

林昭遠(yuǎn)也表示，“手頭有錢不怕沒項(xiàng)目，今年300億的投資應(yīng)該可以高質(zhì)量地完成。”

現(xiàn)金流來看，上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41億元，期末在手現(xiàn)金446.4億元。同期有息負(fù)債總額進(jìn)一步壓降至1038.6億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)占比24%，中長期債務(wù)占比76%；加權(quán)平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個(gè)基點(diǎn)。

記者吳典

編輯孫婉秋