越秀地產，陷入利潤下跌魔咒第三年

連續三年，越秀地產，利潤下跌。

一開始是2023年，增收不增利；后來是2024年，不增收也不增利；現在是2025年，上半年增收不增利。

一句話：錢越來越難賺。

跟他們保持同頻的是越秀服務，上半年整體毛利率也下滑到21.3%，毛利額降至4.18億元。

越秀服務去年就跌好慘。去年一整年的凈利潤只有2.86億，同比下降了42.5%。所以他們做了一個大膽的舉動：賬上趴著47.91億元，不動。

不動，就是最好的行動。

越秀地產說中期業績受到宏觀環境的影響了。

越秀地產董事長及執行董事林昭遠（左二）、越秀地產副董事長、總經理及執行董事朱輝松（右二）、越秀地產聯席總經理及執行董事江國雄（左一）、越秀地產財務總監曾志釗（右一）

2025年上半年，越秀地產錄得營收475.7億元，同比上升34.6%，創下該公司半年度業績新高。而期內銷售成本為425.11億元，同比上升39.4%。

業績很好，但是利潤就不好看，公司的毛利額錄得50.63億元，同比上升4.5%；對應毛利率則約為10.6%，同比下降3.1個百分點。歸母凈利潤13.7億元，同比下降25.2%，其中核心歸母凈利潤15.2億元，同比下降12.7%。

為什么呀？說了，受到宏觀環境影響了。

他們是這一輪的三匹國企黑馬之一：廣州越秀、廈門建發、珠海華發。其中，廣州越秀的呼聲很高。

它們有著共同的特點：融資成本低、土地市場異軍突起、銷售業績較為強勁；也有著共同的缺點：盈利增長不夠穩定。

融資成本低自然是越秀的優勢，但“廣州國企”的標簽才是越秀能以低利率融資且不斷拿地的底氣。

據《商學院》報道，越秀地產曾說過，“在一些高投入的大項目中，借力資金充裕的國有母公司越秀集團率先投入資本，承擔項目前期的投資和風險，越秀地產則在實際成熟期收購股權，有著高靈活度的現金流管理。得益于這種模式，越秀地產才能在激進高價拿地的同時，保持凈負債率的相對低水平。”

2020年-2023年四個年度里，越秀地產股東應占凈利潤出現了兩增兩降。

2023年業績報告顯示，全年核心凈利潤同比減少19.43%，還是“增收不增利”的狀況。

這些，都是逆風奔跑的代價。

2024年，越秀地產實現營收864億元，同比增長7.7%；合同銷售額1145.4億元，行業銷售榜上位列第8位，首次沖進年度榜單行業TOP10。

去年利潤下滑得厲害。

去年上半年就開始下跌。根據越秀地產2024年中期財報，上半年實現營業收入約353.4億元，同比上升10.1%。權益持有人應占盈利約18.3億元，同比下降15.9%。核心凈利潤約17.4億元，同比下降18.8%。毛利率約為13.7%，同比下降4.1%。

2024年全年業績公告顯示，權益持有人應占盈利10.4億元，同比大幅下降67.3%；核心凈利潤15.9億元，同比下降54.4%。

你看，全年比半年跌的很多了。不看不知道，一看嚇一跳。

去年，越秀給自己的的銷售目標是1470億。最終以77.9%完成年度銷售目標。

后來，為了讓今年順利完成目標，他們把今年的目標定為：1205億。有零有整的，上半年已經賣了615億元，這樣下半年再賣590個億就可以“輕松”搞定，再也不用步去年的后塵了。

但是會不會像去年一樣，利潤下半年也控制不好？

上半年業績下降主要由于少數股東損益飆升119.8%，達到16.06億元。這也是越秀地產首次在半年報中出現少數股東分走超過10億元利潤的情況。

越秀喜歡合作拿地，在廣州以外更是如此。

數據顯示，2024年全年，越秀地產新購土地共計24幅，持股低于50%的地塊占10幅；今年上半年新購土地13幅，持股低于50%的地塊則達到8幅，分別位于廣州、上海、杭州、西安及北京。

由于低權益占比的項目不并表，這類項目的增加，容易導致外界難以窺見越秀地產資產、負債的真實情況。

隱憂有嗎？當然。

2024年年底的時候，歸母凈利潤已經創了近九年來的新低。不賺錢嗎？不，是越來越不賺錢。

今年也是人事變動的高發期。

據南都·灣財社統計，今年已有4家廣州市屬國企出現“一把手”人事變動。根據統計數據顯示，2024年至今年6月底有26家廣州市屬國企已有14家換帥。

換帥的大背景是經濟。

今年廣州市屬國企鮮明喊出“拼經濟”的口號，上述提到的4家企業在其所屬行業中既有增長也有困境，換帥之后，相關企業正在通過改革等方式促使企業實現增長。

越秀就是其中一家。

5月27日，“75后”陳強任廣州越秀集團股份有限公司、越秀企業（集團）有限公司董事，成為越秀集團的新“掌門”，執掌這家千億國企。

后來就是一系列的變動。

子公司的高管也進行“換血”：比如越秀房產基金的林德良辭任董事會主席兼行政總裁等之后，繼續擔任執行董事、負責人員兼財務及投資委員會成員；李鋒辭任非執行董事，執行董事區海晶晉升為行政總裁等。

再加上之前，越秀服務、越秀房產基金同時公告宣布更換董事會主席，均由現年52歲的江國雄接任。

6月9日，越秀集團更是委任兩位“80后”擔任要職：胡柳接任廣州越秀集團股份有限公司職工董事，楊曉巖接任廣州越秀集團股份有限公司董事。

越秀地產怎么改變不賺錢的現狀？拿了地，創收了，但是利潤率逐年走低。越秀服務也是，賬上有錢，但是沒有辦法錢生錢。

2024年，越秀集團統計口徑資產總額突破萬億，達到11385億元，實現營業收入1356億元，利潤總額66億元。

行業老兵，也是新帥，剛接棒越秀集團一把手的陳強是準“行業老兵”，曾在廣州新中軸建設有限公司、廣州市城投資產經營管理有限公司、廣州塔旅游文化發展股份有限公司擔任要職，參與花城廣場、廣州塔、海心沙等重要項目的建設，另外他還擔任廣州市城市建設投資集團有限公司黨委書記、董事長。