12888元/㎡，信達(dá)·鳳熙雲(yún)著不是神盤！軟件新城撿漏時(shí)機(jī)｜房哥問答440期

「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說人話！

小助手：fangsanmei2020，買房，裝修，投稿，微信同號(hào)。

問答440期

問：看了挺久還是想選軟件新城，要不要再觀望？

答：最為西安次新房破發(fā)最多的區(qū)域，軟件新城到底怎么了？一邊是新房地價(jià)，房?jī)r(jià)熱度，堪稱高新之光，一邊是二手業(yè)主降價(jià)賣房，雖然很魔幻，但事實(shí)確實(shí)如此。

軟件新城的熱首先得感謝高新CID，當(dāng)年三期建設(shè)初期，價(jià)格高，兌現(xiàn)慢，本著求穩(wěn)的原則，大家回歸主城，買到軟件新城，相比三期一片空地的狀態(tài)，軟件新城周邊又有中軟，環(huán)普，華為，海康威視等產(chǎn)業(yè)園支撐，有足夠的自住需求，外加區(qū)域土地供應(yīng)少，房子也具有稀缺性。

變化始于軟東魚化寨開始大量供地，同時(shí)灃東融合區(qū)開始大量供地，又遇不少軟件從業(yè)者降薪裁員，原本上樓工作，下樓回家的閉環(huán)不成立了。

在軟件新城工作的，反而住不起，轉(zhuǎn)頭去了大寨路，科技路，西灃路，軟件新城早期的大戶型，如天谷雅舍，西派國(guó)樾等，招商臻觀府少了購(gòu)買力支撐。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

軟件新城區(qū)域本身，道路，商業(yè)，出行的配套兌現(xiàn)也慢，業(yè)主覺得軟新賺錢都花給了高新三期，原本有很大期望的高新一小分校（20小），高新一中分校（四初）也沒有很好的學(xué)區(qū)房溢價(jià)兌現(xiàn)。

種種因素下，包括天地源云水天境、西派國(guó)樾、天谷雅舍、招商臻觀府等最早一批高價(jià)搖號(hào)買房的業(yè)主，開始降價(jià)賣房，尤其是天地源。

對(duì)軟件新城而言，除了業(yè)主積極自住，提高入住率吸引商業(yè)外，園區(qū)的道路維護(hù)，土地供應(yīng)節(jié)奏也應(yīng)控制，畢竟這里是真有產(chǎn)業(yè)，大家也是真的期待。

問：奧體商業(yè)還是欠缺，投資客過多，慢慢會(huì)好起來？

答：商業(yè)和房?jī)r(jià)沒有直接關(guān)聯(lián)，主要還是看人流量，西安的商業(yè)中軸，也就是2號(hào)線，基本都在主城區(qū)，從電視臺(tái)萬象城開始，小寨賽格，南門SKP，鐘樓開元，龍首村印象城，鳳城七路熙地港等等，都分布在中軸沿線。

這里本就是西安的主城人流量最大區(qū)域，又有地鐵換乘客流錦上添花，包括在建的商業(yè)，也都在地鐵沿線，為的就是人流量，作為商家而言，關(guān)注的是店鋪生意，每日流水，周邊房?jī)r(jià)再高，和商戶沒有利益相關(guān)。

奧體的地鐵主要是3號(hào)線，14號(hào)線，10號(hào)線和規(guī)劃的7號(hào)線，目前的商業(yè)集中在雙地鐵交匯的雙寨，在建華潤(rùn)萬象匯，水晶匯溪廣場(chǎng)也是以地鐵口，奧體中心為流量來源，這是以后的奧體商業(yè)中心。

但目前，奧體熱度很高，但入住率有限，不少小區(qū)還是工地沒有交房，人多的地方集中在鐵一中陸港，高新陸港學(xué)校周邊，以及華南城的商戶，入住率不夠，人口，人流量不夠很難養(yǎng)活商業(yè)。

現(xiàn)在入住的綠城，華潤(rùn)，中糧等社區(qū)底商，對(duì)于周邊的居民而言，生活還算夠用，大商業(yè)可以去砂之船奧萊，買菜可以到河對(duì)岸的北辰社區(qū)。

奧體挺好，需要包容，時(shí)間，更需要當(dāng)年買房的人，第一時(shí)間住過來！

問：西安都叫四代住宅，設(shè)計(jì)好的，讓人看得直流口水？

答：四代住宅在新房的流行，是必然的，地產(chǎn)下行，大眾買房沒有房?jī)r(jià)上漲的支撐，又不能無底線降價(jià)，最實(shí)用的辦法，就是送面積，住宅規(guī)范調(diào)整后，露臺(tái)，飄窗等都可以不計(jì)算面積，這也是變相的降價(jià)。

西安的四代住宅露臺(tái)房，目前有四種類型，第一是最早的，即傳統(tǒng)戶型主臥或次臥，掛一個(gè)小露臺(tái)，比如綠城丹桂苑，第二是繼續(xù)加大露臺(tái)，比如招商攬閱，第三是更多方向送露臺(tái)，送兩個(gè)，三個(gè)的。

（四代住宅露臺(tái)不封解決方案）

第四是送超級(jí)露臺(tái)，最寬五米的，還是C型結(jié)構(gòu)，同時(shí)室內(nèi)各種大贈(zèng)送，實(shí)得率140%以上的，比如灃東融合區(qū)的 高科越秀星匯云瀾，沒有最卷，只有更卷。

足見當(dāng)下市場(chǎng)房子難賣的處境，對(duì)開發(fā)商而言，政策，房?jī)r(jià)，都是不能決定的，還得不斷拿地，賣房，能做的就是狠抓名校+，內(nèi)卷四代住宅，以及變相降價(jià)。

這也導(dǎo)致很多人可以不接受露臺(tái)，但很難不對(duì)贈(zèng)送面積心動(dòng)，同樣是買100㎡的房子，三代住宅實(shí)面積75㎡，四代住宅實(shí)得面積95㎡，換你會(huì)怎么選？

但就我身邊案例，如果剛好要買房，四代確實(shí)比三代吸引力高，但也不會(huì)有太多人，專門為了四代住宅去換房。

問：房哥，外圍區(qū)域還有機(jī)會(huì)沒，親戚在高陵買的房，擔(dān)心降價(jià)？

答：自住都是體驗(yàn)，不住都是成本，外圍區(qū)域指西安三環(huán)，繞城外區(qū)域，主要是西咸五大新城，以及藍(lán)田，高陵，戶縣，臨潼。

2018年-2021年期間，由于主城區(qū)限購(gòu)，外加搖號(hào)搶房，沒有購(gòu)房資格，或不想搖號(hào)的，去了外圍，一度讓這些區(qū)域快速繁榮。

當(dāng)時(shí)大家報(bào)的心態(tài)是擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，而無視地段，品牌，價(jià)格，真正抱著自住需求去買的沒有多少，但隨著投資客立場(chǎng)，主城區(qū)放開限購(gòu)，大家發(fā)現(xiàn)不是沒房買，而是遍地都是房。

原本沒有人的主城區(qū)，西電開始改造了，徐家灣也拆遷了，幸福林帶也供地了，新地，新房源源不斷往外冒，高新，港務(wù)這些新區(qū)，更是上新不斷，能在西安范圍買，價(jià)格還不夠，就很少人去周邊了，這是人的正常生活，通勤半徑?jīng)Q定的。

對(duì)現(xiàn)在外圍的區(qū)域，核心吸引力是地緣自住和上學(xué)，比如兵馬俑上班，住臨潼沒毛病，高陵吉利上班，周邊買房也正常，大多數(shù)和新區(qū)產(chǎn)業(yè)沒有交集的，也很難留在這里。

更大一部分來的則是為上學(xué)，能金區(qū)的鐵一金灣，秦漢的清華附中，涇河的第六學(xué)校等，都有不少咸陽，外地來的朋友，來上學(xué)買房的，房?jī)r(jià)確實(shí)是降了，但確實(shí)入住率也高了。

問：房哥，為了上學(xué)，越秀鐵建樽樾185㎡和逸翠園四期195㎡怎么選？

答：一般家長(zhǎng)，如果只為上學(xué)，是不會(huì)以這么高成本購(gòu)房的，越秀鐵建對(duì)應(yīng)的是高新31小，11初，中海，中建的小面積300萬以內(nèi)就可以解決，逸翠園對(duì)應(yīng)的高新實(shí)驗(yàn)，逸翠園中學(xué)，i都薈的公寓就可以解決學(xué)位。

買這么大面積，首先偏向的是自住，其實(shí)是陪讀上學(xué)，因此房子的價(jià)值必然大于學(xué)校的溢價(jià)，從這一點(diǎn)看，逸翠園四期就排除了，雖然是大面積改善的小區(qū)，但房齡太老，維護(hù)有限，非高新最核心的位置，現(xiàn)在500萬買，往后再次轉(zhuǎn)手的可能性太小太小。

相比而言，越秀鐵建的新房，四代住宅，豪華會(huì)所，最新戶型，氣派的大門，外立面，更能看上眼，仁村學(xué)校周邊的幾個(gè)小區(qū)里，門檻最高，且改善檔次最高的還是樽樾。

這種大房子就是體驗(yàn)為王，自住為王，兼顧上學(xué)，如果交付后房?jī)r(jià)不漲，且流通壓力大，要平常心看待，不要患得患失。

問：經(jīng)開區(qū)信達(dá)鳳熙云著值得買嗎，開盤賣的便宜，對(duì)后期二手房什么影響？

答：只能說一分錢一分貨，不存在撿漏的機(jī)會(huì)，信達(dá)這個(gè)位置的小區(qū)，就值這個(gè)價(jià)，缺錢的，周邊的人挺認(rèn)，但可選全城的，也沒有必要看這里。

西安有兩大做城改的央企，保利主要做改善，要溢價(jià)，信達(dá)主要做剛需，要速度，丁白村的 雁熙云著，現(xiàn)在 剛家寨鳳熙云著都是城改拿地，主打低價(jià)。

從位置來看，確實(shí)不錯(cuò)，地鐵2號(hào)線，8號(hào)線交匯，經(jīng)開區(qū)鳳城一路腹地，周邊多年沒有新房，到處是老小區(qū)，信達(dá)地塊旁邊還有經(jīng)開六校，一路上的各種底商齊全，煙火氣濃厚。

但這個(gè)位置的新房，代價(jià)也是不小的，小區(qū)前身為中核長(zhǎng)安印，停工多年后，信達(dá)接手拆掉了幾棟樓后，重新規(guī)劃開發(fā)，純高層社區(qū)，容積率5.0，體現(xiàn)在居住體驗(yàn)上，小區(qū)小，住戶多，樓間距小，密度高，這種房子沒有稀缺度。

這種天生位置優(yōu)勢(shì)，與先天不足的地塊條件，決定了價(jià)格貴，真的賣不掉，本就是周邊人看，大家收入多少門清，有錢的不會(huì)來，周邊人貴的又不買單，唯一的思路就是低價(jià)走量。

外加這種主城區(qū)，低價(jià)盤，也是中介渠道推廣的最愛，效果也很好，售樓部非常火熱，應(yīng)該是今年經(jīng)開區(qū)最火的新房。

不是不能買，剛需，周邊自住的能買，但高容積率，純高層這些看自己能否接受，是個(gè)紅盤，但不是神盤，賣的越好，周邊二手壓力越大。

問：為什么買新房等于賠錢，還有那么多人買新房？

答：有沒有可能是買二手賠的更多，買新房起碼交房前，背刺的可能性有限，降價(jià)了還能找開發(fā)商要個(gè)說法，但買二手，多錢是底，會(huì)不會(huì)更低，壓根沒有統(tǒng)一說法。

舉個(gè)例子，曲江二期，現(xiàn)在次新房賣14000+，相比高點(diǎn)25000+，已經(jīng)很是對(duì)半砍了，看似是最好的入場(chǎng)撿漏機(jī)會(huì)，但對(duì)一手原始房東而言，當(dāng)年6000多買的，現(xiàn)在怎么賣都是賺，但對(duì)二手房東而言，已經(jīng)賠掉褲衩了。

新房，起碼大家的購(gòu)入價(jià)格不會(huì)太大差異，二手不同，不同年份，不同人買的，完全不同價(jià)格，不患寡而患不均，房子還是那個(gè)房子，業(yè)主心態(tài)很難平衡。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在大家知道買房會(huì)賠，既然要買，就是自住享受第一位，新房大門，會(huì)所，外立面三件套，外加室內(nèi)大贈(zèng)送面積，吸引力明顯高于二手的高公攤小區(qū)。

買新不買舊，如果二手價(jià)格，學(xué)區(qū)，地段沒有特別優(yōu)勢(shì)，為什么買二手？

問：萬科翡翠國(guó)際，目前二手房能入手嗎？

答：也是曲江的一代神盤，建立在房?jī)r(jià)上漲，且曲江新房，新地?cái)喙┑谋尘跋拢幢惝a(chǎn)品老，即便萬人搖，依舊有不少人把住進(jìn)萬科當(dāng)作人生目標(biāo)。

從小區(qū)看，翡翠國(guó)際拿地早，地段的優(yōu)勢(shì)還是在的，靠近創(chuàng)意谷，曲江二小，龍湖天街、地鐵5號(hào)線等核心配套，周邊都是成熟住宅區(qū)，生活很方便，與周邊小區(qū)里，萬科品牌開發(fā)商，房齡稍新，更有優(yōu)勢(shì)，自住是可以看的。

價(jià)格上，隨著西安普跌，曲江二手房?jī)?nèi)卷，萬科也受影響，尤其當(dāng)年搖號(hào)的大面積，現(xiàn)在降價(jià)厲害，反而小戶型三室比較穩(wěn)定。

同區(qū)域內(nèi)，中海紫御華府、曲江龍邸、海德堡、華著中城也都是不錯(cuò)的小區(qū)，可以對(duì)比選擇。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

| | | | | | | | |

| | | | | | | | | | | | | | |

【裝修報(bào)告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

【城市觀察】

● 熱門商業(yè)： | | |

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：Kikyo

房哥1對(duì)1咨詢通道