房價何時止跌？還得看主要城市經濟數據的臉色！

這一輪中國樓市，為什么跌幅這么大？

下跌時間，為什么這么長呢？

總結起來，主要有兩點原因：

第一點原因，來自房地產行業本身。

2015 年下半年到 2021 年上半年，樓市經歷了一輪大幅上漲，累積了大量泡沫。

后來泡沫被擠破，而泡沫破滅后的樓市調整，和沒有泡沫時的調整是完全不同的。前者的調整幅度更大、持續時間更長。

第二點原因，來自房地產業外部。

當前宏觀經濟整體偏弱，尤其是經歷疫情沖擊后，宏觀經濟的疲軟傳導至居民端：居民收入增速放緩，部分人收入下滑，甚至面臨失業。

這些情況直接導致居民購房能力下降，同時購房信心也明顯不足。

就目前而言，全國大部分地區的房價泡沫已經擠完，整個房地產行業的泡沫也基本接近擠完。

廣州為何如此低迷

但影響樓市的另一關鍵因素 —— 經濟面，依然處于偏弱狀態。

在我們的市場監測系統中，特意構建了 “全國經濟環境景氣指數”，數據顯示，2022 年以來該指數一直比較低迷。

雖然目前出臺的救市政策已經很多，整個 “政策景氣指數” 甚至創下歷史新高，但樓市依然跌跌不休。

因此我想告訴大家，當前判斷樓市是否會直接反彈，不能把政策因素看得過重，而應該更關注經濟面的變化！

今天，我想結合今年上半年全國主要城市的 GDP 增速這一單一指標，來對比一下全國不同地區經濟強弱程度的變化。

這張圖展示的是全國一二線城市的 GDP 同比增速。

今年上半年，全國 GDP 同比增速為 5.3%，大部分城市的增速都在 5.0% 以上，但個別城市表現較弱：

太原僅為 0.3%，主要原因是上半年太原的重點產業 —— 煤炭行業表現疲軟，面臨產能過剩、行業內卷的問題。

像太原這樣經濟低迷的城市，很難期望其樓市在今年能止跌回暖。

南寧為 3.7%，作為西南地區的城市，其制造業基礎偏弱，大型企業數量較少，經濟增長動力不足。

廣州作為一線城市，增速也僅為 3.8%，為何如此低迷？

核心原因是廣州的支柱產業 —— 汽車制造業增加值大幅下滑 6%。

廣州的汽車產業以傳統燃油車為主，新能源汽車占比遠低于上海、合肥等城市。

此外，上半年廣州的高科技產業表現也比較弱，明顯落后于深圳、上海、杭州。

安徽老大老二雄起

在所有城市中，上半年增速最高的是合肥，達到 6.0%。

合肥經濟表現強勁，主要得益于其雄厚的制造業基礎，制造業的強勢推動了出口增長 —— 今年上半年合肥出口增速達 22%，遠高于全國平均水平，也高于長三角其他幾個中心城市，尤其是機電類、汽車類產品出口勢頭強勁。

盡管目前合肥樓市也處于低迷狀態，但從經濟動能來看，它要好于其他同類城市，這意味著未來合肥樓市企穩反彈的時間，可能會早于其他二線城市。

再看這張圖，展示的是幾個弱二線和三線城市的 GDP 增速。

佛山增速最低，僅為 2.3%，其原因和廣州類似 —— 由于廣佛同城化，兩地產業結構相近，均受傳統汽車產業疲軟等因素影響。

西寧增速為 2.6%，主要問題在于工業薄弱，上半年工業增加值同比增速僅為 0.5%，遠低于全國平均水平；同時服務業表現也不佳，同比增速僅為 3.4%。

增速最高的是蕪湖，同比增長 7.1%！

蕪湖經濟強勢的邏輯與合肥相似：在安徽省內，合肥是 “老大”，蕪湖是 “老二”，產業發展路徑相近。

今年上半年蕪湖出口同樣強勁，增速達 22%，機電類、汽車類產品出口表現突出。

幾家歡喜幾家愁

再來看一張圖：將全國一二線城市今年上半年的經濟增速與去年上半年進行對比。

從數據中可以發現：

• 上海、北京今年的增速比去年上半年有所好轉；
• 廣州今年表現偏弱，但去年表現更弱，整體呈邊際改善趨勢；
• 南京改善幅度較大；
• 蘇州今年增速不如去年，主要受中美貿易戰影響較大；
• 杭州相比去年有所改善，寧波則相比去年走弱；
• 合肥相比去年改善，鄭州略走弱；
• 武漢略走強，長沙有所改善；
• 福州略走弱，廈門則明顯走強；
• 南昌也呈走強趨勢；
• 重慶表現不佳，增速明顯回落；
• 成都則相反，增速明顯回升；
• 貴陽略走弱；
• 南寧處于低位，但呈邊際改善；
• 海口大幅改善，這與海南自貿港建設快速推進有關，且海口已宣布將于今年年底實現封關運作；
• 昆明邊際改善，天津也有改善；
• 太原表現很差，去年已經很弱，今年更是進一步下滑；
• 濟南有所改善，青島則出現回落；
• 西安大幅改善，主要是因為去年上半年西安經濟增速特別低，僅為 2.2%—— 當時固定資產投資下降 6%，汽車制造業也較為低迷，今年則在這些方面均有所好轉。

通過本文分析，希望大家能把握住全國主要城市的經濟波動情況，進而洞察經濟變化對樓市的作用力，這將有助于我們更準確地判斷樓市未來的走勢。