購(gòu)買的房屋上有抵押，還能過(guò)戶嗎？|公司法研

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購(gòu)房人精挑細(xì)選定下房屋，全額支付房款后，準(zhǔn)備辦理過(guò)戶，卻突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商早已將這套房屋抵押給了他人，如今對(duì)方還要對(duì)房屋采取執(zhí)行措施。這種情況下，購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)？當(dāng)遇到購(gòu)買的房屋上設(shè)有抵押的情況，還能順利完成過(guò)戶嗎？

經(jīng)典案例

2022年11月8日，甲與A公司簽訂《商品房出售合同》，約定甲購(gòu)買房屋一套，總價(jià)594.5萬(wàn)元。2023年4月前，甲付清全部購(gòu)房款。

2023年5月，B公司向C公司提供貸款4億元，A公司以包含甲購(gòu)買的房屋在內(nèi)的共36套房屋（其中20套已對(duì)外銷售）提供抵押，并于當(dāng)月辦理抵押登記。2023年9月，A公司交付房屋給甲。后來(lái)因C公司未能歸還貸款，法院判決C公司返還4億元本金及利息，B公司有權(quán)對(duì)上述房產(chǎn)行使抵押權(quán)。B公司于是要求執(zhí)行抵押的36套房屋。甲認(rèn)為該房屋已經(jīng)由自己買下并已支付完全款，不同意執(zhí)行自己的房屋，遂訴至法院，要求將房屋過(guò)戶至自己名下，并滌除B公司的抵押權(quán)。

法院認(rèn)為，甲是商品房消費(fèi)者，以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)利，其過(guò)戶房屋的請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。B公司發(fā)放貸款時(shí)，并未對(duì)抵押物狀況進(jìn)行充分的調(diào)查，存在過(guò)錯(cuò)。故判決支持甲過(guò)戶并滌除抵押權(quán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

當(dāng)商品房消費(fèi)者過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)與他人抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，在優(yōu)先保護(hù)生存權(quán)、居住權(quán)的價(jià)值選擇下，即使房屋上存在抵押權(quán)，購(gòu)房人也可以要求過(guò)戶房屋并滌除抵押權(quán)。此時(shí)抵押權(quán)人若前期沒(méi)有做好盡職調(diào)查，則會(huì)面臨抵押權(quán)難以執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

公司治理建議

買房人、抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？我們建議：

1、買房人應(yīng)在合同中約定違約責(zé)任

買房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)與出賣人詳細(xì)約定各項(xiàng)關(guān)鍵條款，尤其要明確交房的具體時(shí)間、未能按時(shí)交房或房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)的違約責(zé)任、過(guò)戶的時(shí)間等。除此之外，為防范房屋被設(shè)立抵押的風(fēng)險(xiǎn)，有必要在合同中加入制約條款，明確約定出賣人在簽約后不得再在該房屋之上設(shè)立抵押權(quán)，若違反此約定，需向買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如支付一定比例的違約金、賠償買受人因此遭受的實(shí)際損失，甚至買受人有權(quán)解除合同并要求返還已支付的全部房款。

2、若已購(gòu)房屋被執(zhí)行，及時(shí)起訴提起執(zhí)行異議

當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)已購(gòu)買的房屋面臨被執(zhí)行的情況時(shí)，務(wù)必及時(shí)向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議，清晰說(shuō)明自身對(duì)該房屋擁有合法權(quán)利的事實(shí)，如已簽訂購(gòu)房合同、支付房款、實(shí)際占有使用等，并提交相關(guān)證據(jù)材料，以阻止對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行程序。若發(fā)現(xiàn)房屋上存在抵押權(quán)，應(yīng)盡快向有管轄權(quán)的法院提起訴訟，明確提出要求辦理房屋過(guò)戶手續(xù)并滌除該抵押權(quán)的請(qǐng)求。

3、抵押權(quán)人應(yīng)提前做好抵押房屋審查

抵押權(quán)人在與債務(wù)人約定以其名下房屋設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，必須提前做好全面、細(xì)致的審查工作。除了嚴(yán)格審查房屋的權(quán)屬情況，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)爭(zhēng)議，以及債務(wù)人對(duì)房屋擁有合法的處分權(quán)外，還需深入審查房屋的實(shí)際占有使用情況。通過(guò)這些審查，可有效避免債務(wù)人在已出售房屋上設(shè)立抵押所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。若在后續(xù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)債務(wù)人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的行為可能損害抵押權(quán)，債權(quán)人應(yīng)及時(shí)采取措施，要求債務(wù)人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向自己提前清償債務(wù)或者進(jìn)行提存，以保障自身的合法權(quán)益。更多關(guān)于購(gòu)房的問(wèn)題，可參考我們之前發(fā)布的《》（點(diǎn)擊文章名即可查看）。【合同法研105】

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作者介紹

李 慧

股權(quán)高級(jí)合伙人

北京盈科（上海）律師事務(wù)所

盈科管理委員會(huì) 委員

盈科業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會(huì)副主任

上市公司商學(xué)院《法律風(fēng)險(xiǎn)》主講導(dǎo)師

工信部中小企業(yè)志愿服務(wù)專家律師

上海律協(xié)海事海商專業(yè)委員會(huì) 委員

中級(jí)并購(gòu)交易師、碳排放交易師、上市公司獨(dú)立董事資格、上市公司董事會(huì)秘書資格、證券從業(yè)資格、基金從業(yè)資格

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：公司設(shè)立與投資、公司勞動(dòng)人事合規(guī)體系建設(shè)、股權(quán)激勵(lì)、股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)、并購(gòu)與重組、破產(chǎn)清算、商事訴訟等法律事務(wù)。

李慧律師，專注于企業(yè)法律顧問(wèn)服務(wù)，長(zhǎng)期致力于公司法與合規(guī)研究，熟悉公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)和HR管理事務(wù)。

擔(dān)任多家教育培訓(xùn)業(yè)、口腔醫(yī)療業(yè)、物流業(yè)、制造業(yè)、傳媒業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、軟件與信息技術(shù)業(yè)、珠寶首飾業(yè)……等行業(yè)企業(yè)常年法律顧問(wèn)。

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