破1.2萬億！20家出險房企化債加速，涉碧桂園、融創(chuàng)、龍光......

今年以來，房企境內(nèi)外債務(wù)重組的進(jìn)程更為順暢！

日前，中指研究院發(fā)布房企化債規(guī)模專題報(bào)告顯示，截至2025年8月，共有20家出險房企債務(wù)重組或重整計(jì)劃獲批準(zhǔn)，化債總規(guī)模突破1.2萬億元。

報(bào)告顯示，自2020年起，房企出現(xiàn)債務(wù)違約，2021年違約企業(yè)數(shù)量增至16家，2022年迎來爆發(fā)期，達(dá)到44家。截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務(wù)違約。

20家房企債務(wù)重組，

化債規(guī)模已超1.2萬億！

據(jù)悉，目前融創(chuàng)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋、時代中國、龍光等企業(yè)已完成境內(nèi)及境外債務(wù)重組；中梁、當(dāng)代等企業(yè)完成境外債重組。旭輝、佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲、世茂、綠地等企業(yè)的境外債務(wù)重組方案也已獲批。

圖片來源：中指研究院

值得一提的是，有不少房企雖較早完成了債務(wù)重組，但因當(dāng)時對行業(yè)形勢的錯估等因素影響，此后再度陷入危機(jī)，并開啟了新一輪自救。

例如，富力地產(chǎn)在2022年底就曾完成境內(nèi)外債務(wù)全部展期，亦是當(dāng)時首家完成該舉措的內(nèi)房企，2024年再陷危機(jī)；當(dāng)代置業(yè)2022年境外債務(wù)重組方案也曾獲通過，境內(nèi)債的展期亦達(dá)成協(xié)議，目前也陷入了二次違約。

這一形勢也促使房企在新一輪的談判中選擇更容易落地的方案，保存實(shí)力。從大多數(shù)房企近期發(fā)布的重組方案來看，現(xiàn)金回購、債務(wù)展期及債轉(zhuǎn)股是主流選項(xiàng)。

以融創(chuàng)為例，該公司在2025年4月中旬發(fā)布的境外債務(wù)二次重組方案中，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)重組采用“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”模式，成為首家將所有美元債券轉(zhuǎn)換為股票的大型開發(fā)商。旭輝、遠(yuǎn)洋、奧園等房企的重組方案中也包含了債轉(zhuǎn)股這一化債方式。

研究機(jī)構(gòu)克而瑞表示，目前，由于大多數(shù)出險企業(yè)現(xiàn)金流緊張，同時資產(chǎn)價值縮水或已被抵押質(zhì)押，能夠用于抵債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多，債轉(zhuǎn)股成為了大多數(shù)房企重組的標(biāo)配，核心目標(biāo)在于削債，多數(shù)房企削債比例在70%左右。

此外，受房地產(chǎn)市場深度調(diào)整等多重因素影響，2022年至今已有27家上市房企被動退市，其中A股14家，主因包括股價低于面值、連續(xù)多年虧損；H股13家，多因財(cái)報(bào)未能按時披露或未能達(dá)成復(fù)牌要求，連續(xù)停牌超過18個月。

還有個別上市房企選擇私有化退市。比如2024年9月，華發(fā)物業(yè)申請撤銷股份于聯(lián)交所的上市地位。還有多家房企出于主動轉(zhuǎn)型與被動“保殼”的需要，陸續(xù)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型或輕資產(chǎn)化運(yùn)營。

表：2022-2025年8月A+H被動退市房企

轉(zhuǎn)型與突破

多家“出險”房企積極求生

對于出險房企而言，債務(wù)重組是企業(yè)自救的關(guān)鍵一環(huán)，但要想完全“上岸”，身上的“包袱”依然很重，它們也嘗試通過出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投和深度轉(zhuǎn)型尋找突圍之路。

其中，萬科管理層表示“面對當(dāng)前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要，我們體會到做增量容易，做存量難?！薄?/p>

孫宏斌也坦言：“公司過去經(jīng)歷過很多困難和風(fēng)險，不管是再好的行業(yè)，杠桿高風(fēng)險就會大，所以降杠桿是必須的?！?/p>

通過項(xiàng)目出售和債務(wù)重組，融創(chuàng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了杠桿壓降，同時發(fā)展物管、文旅業(yè)務(wù)板塊，上半年合計(jì)收入超56億元，占比提升至28.3%。另外，融創(chuàng)獲得貝恩投資90億美元資金支持，正在通過“而今管理”尋找優(yōu)質(zhì)代建項(xiàng)目。

從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，這是絕大多數(shù)出險房企的選擇。

旭輝控股董事局主席林中表示，距離旭輝控股真正“站起來”，可能還需要3年時間。他提出旭輝要“二次創(chuàng)業(yè)”，走一條“輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量”的新路徑，聚焦“收租、自營開發(fā)、房地產(chǎn)資管”三大核心業(yè)務(wù)板塊。

26億元撬動1470億元債務(wù)清零，金科地產(chǎn)完成全國首例千億級房企司法重整，攜手長城資產(chǎn)轉(zhuǎn)型特殊資產(chǎn)管理，開啟“不良資產(chǎn)+”市場新賽道。

“目前來看，代建、輕資產(chǎn)運(yùn)營是房企轉(zhuǎn)型的主流方向?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)觀察人士表示，通過“代建+管理輸出”既能獲取穩(wěn)定收益，又能保留地產(chǎn)基因，將過往積累的資源最大限度變現(xiàn)。

值得一提的是，中國信達(dá)于7月16日宣布采取“罰息豁免+債務(wù)展期”的組合策略對中民投18.99億元債權(quán)實(shí)施重組。中國信達(dá)主動免除約7923萬元罰息，僅以本金作為重組基數(shù)，并將還款期限延長至2025年底。18.2億元債務(wù)的“免息展期”無疑是對出險房企積極化債的又一針“強(qiáng)心劑”。

“現(xiàn)在評判出險房企值不值得出手相救是要看其手上有沒有可盤活的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能不能產(chǎn)生現(xiàn)金回流?！鼻笆瞿撤科髢?nèi)部人士說。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，債務(wù)重組雖為房企贏得了“時間窗口”，但要真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)營回歸良性發(fā)展，還需多重因素協(xié)同，穩(wěn)住現(xiàn)金流、提高運(yùn)營效率、恢復(fù)市場信心才是走出困境的關(guān)鍵。

行業(yè)承壓，走在自救和恢復(fù)前列的房企，更有機(jī)會在行業(yè)恢復(fù)后率先走出困境。

來源：中指研究院、第一財(cái)經(jīng)、不良資產(chǎn)行業(yè)觀研、中國房地產(chǎn)報(bào)

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