7000萬降價換新生！國資接盤恒大500億項目

出品|中訪網

審核|李曉燕

在房地產行業深度調整的背景下，一批曾因企業債務危機陷入停滯的地標性項目，正通過多元模式重獲新生。12月2日，長沙恒大童世界3宗核心地塊在降價7000萬元后，被長沙市屬國企旗下公司以2.83億元成功競拍，標志著這個規劃投資超500億元的湖南最大文旅項目正式啟動盤活進程。從重慶灣項目獲24.76億元金融注資，到深圳深港國際中心通過政府收儲重啟開發，全國范圍內的爛尾地標“復活”案例持續涌現，背后折射出存量資產盤活的多元路徑與核心邏輯。

長沙恒大童世界的“起死回生”頗具行業代表性。這個坐落于岳麓區大王山片區的超級項目，原規劃占地超6000畝，涵蓋童話樂園、珍稀植物園、電影世界等多元文旅業態，一度被視為帶動區域發展的核心引擎。然而，隨著恒大集團流動性危機爆發，項目陷入全面停工，核心建設區域淪為“黃土深坑”，裸露的鋼筋與荒蕪的景象成為城市發展中的一道傷疤。今年7月，湖南湘江新區相關領導實地調研時明確提出“高標準盤活存量資產”的要求，為項目重啟奠定政策基礎。

首次拍賣的遇冷曾讓市場對項目前景產生疑慮。11月15日，該項目3宗總面積超17萬平方米的娛樂康體用地在京東法拍平臺掛牌，最終因無人出價流拍。時隔半月，主辦方將起拍價下調7000萬元，最終吸引湖南湘江新區悅景投資有限公司出手。天眼查信息顯示，該接盤方成立于今年11月29日，是長沙市管國企湖南湘江新區發展集團的全資孫公司，實控人為長沙市國資委，其快速成立并參與競拍的動作，凸顯了地方國資盤活核心資產的決心與效率。根據拍賣規則，接盤方需按原規劃繼續推進文旅業態建設，目前具體運營方案仍在醞釀中。

類似的盤活故事正在全國多點開花。重慶灣項目采用“政府+AMC+金融機構”的協同模式，成為化解復雜債務型爛尾項目的典型樣本。在這一模式中，重慶南岸區政府承擔資源協調與政策支持職能，中國長城資產作為AMC機構搭建特殊目的載體（SPV）有限合伙平臺，有效隔離項目交叉違約風險，同時聯合招商銀行、中信信托等金融機構組建資金池，提供不超過24.76億元的專項注資，為項目重啟注入關鍵資金活水。

深圳深港國際中心的盤活則展現了政府主導下的規劃重構路徑。這個停滯8年的地標項目位于龍崗大運中心核心區域，政府通過68億元的土地收儲完成資產梳理，同時針對性調整規劃方案，將原本以商業、文體功能為主的定位，優化為“居住+商業”主導的復合型功能區，住宅占比提升至60%以上。規劃調整后，項目市場吸引力顯著增強，為后續開發運營奠定了基礎。

“核心地段的資產價值與多方協同的盤活模式，是爛尾地標得以重生的兩大關鍵。”中國城市發展研究院投資部副主任袁帥分析指出，隨著地產行業進入深度調整期，核心區域土地的稀缺性愈發凸顯，這些項目的區位優勢、土地價值與潛在商業潛力仍被市場認可，成為機構投資者抄底優質資產的重要標的。從市場邏輯來看，優質地段意味著穩定的消費需求與升值空間，而專業機構的介入則解決了資金、運營等核心難題。

不過，爛尾項目的盤活并非易事。袁帥強調，債務復雜、業態陳舊、規劃滯后是盤活過程中的三大核心障礙。部分項目債務關系盤根錯節，涉及金融機構、施工單位、購房者等多方權益，僅債務重組就需耗費大量時間與精力；同時，不少爛尾項目的原始規劃聚焦辦公、酒店等單一業態，已無法適配當前市場需求，需要重新進行功能定位與產品設計，這對接收方的資金實力與運營能力都是巨大考驗。

山東隆湶律師事務所主任李富民則從法律與收益角度給出了更為具體的判斷：“債權是否干凈是爛尾項目盤活的前提條件。”他解釋道，只要優先債權能夠通過一攬子打折、解除查封等方式妥善處理，項目就具備了資產負債表重啟的基礎，而地段、容積率等指標反而可以通過協商調整優化。此外，地方政府是否愿意讓渡部分增值收益也至關重要，畢竟機構投資者參與盤活的核心訴求是保證合理收益率。

在具體操作層面，成功的盤活案例往往遵循“市場導向、成本覆蓋、功能復合”的原則。對于接盤企業而言，精準測算新業態的租金收益、運營成本與債務成本，確保資金成本得到有效覆蓋是首要任務。例如，部分項目通過將閑置樓層改造為高端酒店、特色商業街區等業態提升溢價能力；同時引入商業、辦公、文旅、居住等復合功能，形成業態協同效應，降低單一業態受市場波動的影響，提升項目整體抗風險能力。

從行業意義來看，爛尾地標的批量“復活”不僅修復了城市空間肌理，更探索出化解房地產風險的有效路徑。中指研究院企業研究總監劉水表示，AMC機構與金融機構的專業能力，疊加政府的政策支持與資源協調，形成了化解存量風險的合力，這種多方協同模式正在成為行業范本。隨著更多優質爛尾資產被盤活，不僅能夠釋放核心地段的價值潛力，還能帶動就業、稅收等相關產業鏈復蘇，為城市發展注入新動能。

未來，爛尾項目盤活仍需破解多重挑戰。一方面，部分項目債權關系復雜，協調難度較大，需要建立更高效的溝通機制與債務重組方案；另一方面，市場需求的動態變化要求接盤方具備更強的產品創新能力與運營實力，才能實現資產的可持續增值。業內人士建議，未來可進一步完善政策支持體系，鼓勵更多社會資本參與存量資產盤活，同時建立健全風險防控機制，保障各方權益，推動爛尾項目盤活工作常態化、規范化開展。