限時競價95輪 中海31.86億元斬獲深超總地塊

中經(jīng)記者 陳婷 趙毅 深圳報道

《中國經(jīng)營報》記者獲悉，12月8日，深圳市成功出讓2宗住宅用地。其中，T207-0068地塊以31.86億元成交，溢價率高達約43%，由中海地產(chǎn)旗下深圳市中海啟明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得；A627-0268宗地由深圳市恒龍盛祥投資發(fā)展有限公司（隸屬于龍湖集團）以底價7.66億元成交。

T207-0068地塊備受矚目。公告顯示，該地塊位于深圳市南山區(qū)深圳灣超級總部基地白石二道與深灣二路的東南角，即業(yè)內(nèi)慣稱的“深超總”區(qū)域。開拍前，該地塊已獲得6家競買人報價，最終經(jīng)過95輪限時競價由中海收入囊中，綜合樓面單價77360.14元/平方米。中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，該價格刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP3紀錄。

記者注意到，T207-0068地塊不遠處即是中海旗下深灣玖序項目，該項目地塊于2023年6月由中海以最高限價125.32億元及自持租賃面積5.85萬平方米的條件摘下，成交樓面價60349元/平方米。就在競得T207-0068地塊后，中海地產(chǎn)發(fā)布官宣海報，其中顯示“玖序秉脈著新章，深灣自此仰雙峰”。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，T207-0068地塊未來或打造為深灣玖序二期。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析指出，此次深超總地塊高溢價成交，反映頭部房企對核心城市核心資產(chǎn)的堅定信心，體現(xiàn)了高端住宅市場的韌性?！凹词乖谑袌稣{(diào)整期，頂級稀缺資產(chǎn)仍能獲市場熱捧。”

溢價率高達43%

12月8日，深圳迎來12月首場土拍，合計攬金39.52億元。其中，中海經(jīng)過95輪激烈角逐最終斬獲T207-0068地塊，溢價率高達約43%，成交樓面價約7.7萬元/平方米，躋身深圳涉宅用地成交樓面價前三名。

公告顯示，T207-0068地塊為二類居住用地，土地面積11833.61平方米，建筑面積41184平方米，起始價為22.36億元。該地塊新建規(guī)定建筑面積中，住宅面積為36584平方米；物業(yè)服務(wù)用房面積100平方米；商業(yè)面積1000平方米；文化、體育或其他設(shè)施面積3000平方米，托育機構(gòu)面積500平方米。地塊建筑高度小于100米，規(guī)定容積率≤3.48，其中住宅部分容積率≤3.1。

T207-0068地塊現(xiàn)狀 圖源：深圳公共資源交易中心

規(guī)劃設(shè)計要點批復表顯示，T207-0068地塊須按照《深圳灣超級總部基地城市設(shè)計優(yōu)化》的要求無償建設(shè)二層連廊融入片區(qū)連廊系統(tǒng)，接口位置應(yīng)與先期建設(shè)的項目統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，具體以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準。鼓勵地塊建成開放無界社區(qū)樣板，結(jié)合架空空間合理設(shè)置文體、商業(yè)等功能，層高可結(jié)合具體功能靈活設(shè)計。

記者了解到，T207-0068地塊處于深超總核心區(qū)域，是自2023年深灣玖序項目地塊（T207-0060）后深超總上架的第二宗純住宅用地，其周邊為深灣玖序項目、TCL大廈、天音大廈、神州數(shù)碼等高層建筑。孫紅梅表示，深超總片區(qū)內(nèi)住宅極度稀缺，中海連續(xù)斬獲深超總宅地，鞏固其在深圳高端市場的領(lǐng)先地位。

前11月累計銷售額約2114億元

12月4日，中海披露2025年11月物業(yè)銷售及新增土地情況。公告顯示，11月，中海合約物業(yè)銷售額222.35億元，同比下降26%，相應(yīng)的銷售面積約為77.44萬平方米，同比下降29.8%。其中，南部大區(qū)銷售額111.19億元，占比最高，其次為北部大區(qū)，為28.77億元。2025年1月—11月，中海累計合約銷售額約2113.99億元，累計銷售面積約922.84萬平方米，同比分別下降21.8%、9.4%。

截至2025年11月30日，中海錄得已認購物業(yè)銷售額約50.68億元，預(yù)期將于往后數(shù)月內(nèi)轉(zhuǎn)化為合約物業(yè)銷售額。

克而瑞分析指出，隨著2025年步入收官階段，房企的經(jīng)營策略出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。一方面，為了沖刺全年業(yè)績、加速資金回籠，房企普遍將經(jīng)營重心向項目開發(fā)與銷售端傾斜。與之對應(yīng)的是，企業(yè)在投資端普遍審慎，為明年市場布局積蓄力量。

行業(yè)整體呈現(xiàn)“銷售端發(fā)力沖刺”與“投資端蟄伏蓄力”的鮮明特征?！爱斍罢w市場雖仍在筑底，但結(jié)構(gòu)性復蘇已經(jīng)啟動。因市場需求相對穩(wěn)定，重倉一、二線城市的房企后續(xù)有望率先迎來穩(wěn)定。”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2025年11月共有38家房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長。自下半年以來，多數(shù)頭部房企單月銷售環(huán)比呈現(xiàn)“漲多跌少”的態(tài)勢，包括保利、中海、綠城、萬科、建發(fā)和金茂。在行業(yè)整體承壓的背景下，頭部企業(yè)仍具有持續(xù)經(jīng)營的韌性。前11個月，有8家房企全口徑銷售金額破千億元，分別是保利、中海、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、萬科、建發(fā)房產(chǎn)和中國金茂。

值得注意的是，由于房企普遍將經(jīng)營重心優(yōu)先置于沖刺當年銷售、加速現(xiàn)金回籠，年末房企投資保持理性?？硕鹬攸c監(jiān)測的30家房企單月投資金額（全口徑）約為234億元，拿地面積為131萬平方米。整體來看，四季度以來銷售持續(xù)筑底，房企在上半年積極拿地后均采取收縮策略，拿地態(tài)度、意愿十分謹慎，投資布局集中在一、二線城市，具有較高開發(fā)價值和市場潛力的優(yōu)質(zhì)地塊，以確保投資回報的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對：顏京寧）