未科內涵式發(fā)展新篇：全國第三座天奕即將點亮世界中軸

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7月29日召開的杭州市委十三屆九次全體（擴大）會議提出，以城市更新為重要抓手，推進城市內涵式發(fā)展。

熟悉杭州歷史的人可能還記得，早在2012年2月召開的杭州市第十一次黨代會上，就曾將“著力推進城市內涵式發(fā)展”作為建設物質富裕精神富有的現代化杭州這一總目標的重要戰(zhàn)略路徑。

而最近的市委全會無疑再次強化了“內涵式發(fā)展”這一核心理念，它也符合中辦、國辦近日印發(fā)的《關于推動城市高質量發(fā)展的意見》中有關城市發(fā)展從“增量擴張”轉向“存量提質增效”的精神。

事實上，正如市委常委、余杭區(qū)委書記劉穎日前在接受官媒采訪時所說的，內涵式發(fā)展是一座城市高質量發(fā)展的必由之路。

作為浙江經濟第一區(qū)以及杭州城市“第三中心”，余杭未來會怎樣推進城市內涵式發(fā)展，尤其受到人們的關注。

看完整個訪談，有一個詞令我印象深刻，那就是：產城融合。其中劉書記特別提到了未來科技城和世界級中軸線的建設。如果說十幾年前未科的開發(fā)，實現了余杭乃至整個杭州城西的產業(yè)騰飛，那么產城融合精神指導下的中軸線建設，或將推動余杭從經濟第一區(qū)向科創(chuàng)第一區(qū)、人居第一區(qū)的轉變。而未來科技城也不再只是阿里之城，更有望成為杭州躍升人工智能第一城的終極發(fā)動機。

此前，我們曾寫過《》。如今，在推進城市內涵式發(fā)展的新背景下，這里又將上演怎樣新的住建傳奇？

01

浙江第一區(qū)終于有了“好房子”

在余杭的發(fā)展史上，2018年是個標志性的年份。那一年，余杭以2312.45億 VS 2106.37億的GDP成績，首次超越蕭山，登頂浙江第一區(qū)。自那以后，除了2021年余臨分家、東成西就后的一段短暫時期外，余杭始終穩(wěn)居浙江經濟首席寶座。

甚至分區(qū)后僅僅用了3年時間，到2024年末，新余杭的GDP就反超了分區(qū)前的水平。今年上半年，余杭實現GDP1906億元，名義增速達到驚人的18%，不僅繼續(xù)領跑杭州全市，而且相對其它區(qū)縣的領先優(yōu)勢還在進一步拉大。

伴隨GDP總量的狂飆突進，余杭的區(qū)域地位也在持續(xù)提升。

從早年杭州“一主三副六組團”城市空間金字塔格局中最底下一層的余杭組團，到后來“一核九星”中的九大郊區(qū)衛(wèi)星城之一，再到最新版城市總規(guī)里，余杭的未科-云城片區(qū)和湖濱-武林、錢江新城-錢江世紀城并列為杭州三大城市中心，余杭一步步從邊緣走到了舞臺中央。

如果說未科是杭州的“第三中心”，那么正在建設中的世界級中軸線就是未科的中心，它是杭州未來30年城市建設的黃金主場。

我曾采訪過余杭區(qū)規(guī)劃編制中心主任徐海博，他告訴三土城市筆記，無論是北京、巴黎這樣的古都，還是華盛頓、堪培拉等新城，絕大多數世界級都會城市中央都有一條中軸線。余杭作為杭州城市新中心，同樣需要一條世界級的中軸線。

于是在比較了湖濱武林、錢江兩岸的核心軸距后，規(guī)劃部門最終確定：將從西站以南到和睦濕地以北這一段2.5公里的范圍，作為余杭未來的中軸線。

余杭方面希望，通過中軸線的打造，將城西的發(fā)展邏輯從過去的靠政策和產業(yè)吸引人進而帶動城市化，轉變?yōu)橥ㄟ^營建活力城市，提供有魅力的城市空間、完善的城市服務、多元的城市功能、宜居的城市環(huán)境，來集聚并留住人才，從而催動產業(yè)創(chuàng)新。

經過這兩年的開發(fā)，余杭這條世界級中軸線已初具雛形。像6月底，建發(fā)以30129元每平米的樓面價拍下中軸線北段YH090206-03 地塊，再次刷新余杭“地王”紀錄一事，便足見中軸線區(qū)域如今的土地價值。

不過，相比北段主要以產業(yè)功能為主，若要論居住舒適性，還得看中軸線的南段。

南段不僅商業(yè)（銀泰中心、綠汀路萬象城）、地鐵（3號、5號、16號及在建的12號線）、教育（天元公學和睦校區(qū)）等基礎配套完善，余杭國際體育中心、杭州未來國際演藝中心、未來城市客廳(一館四中心)和余杭藝術文化中心等杭城新地標也均布局于此。再加上五常濕地、和睦濕地、云湖公園等串聯起的 10 公里城市綠肺，使得片區(qū)的宜居性即便放在整個杭州來看也非常突出，因此吸引了大批原先外流西湖區(qū)或申花板塊的未科大廠人才轉而來此置業(yè)。

就上半年的樓市表現看，中軸線南段區(qū)域不僅新房屢屢引發(fā)搶購潮，二手房市場也有多個樓盤擠進全市交易量前20榜單，可見中軸線的受追捧程度。

很多人可能不知道，在建發(fā)地王之前，中軸線的地王是位于南段的YH090901-05-1 地塊，由保利以42.5 億、17.73%溢價率競得。而它也是“好房子”政策實施后余杭開發(fā)的第一個新盤。

02

杭州首個保利天系落子中軸線

體驗過“限價盤”的購房者，恐怕對于“好房子”都會產生強烈的執(zhí)念。

或許是為了回應市場的這種呼聲，今年3月的全國“兩會”上，“好房子”被首次寫入政府工作報告，提出要完善標準規(guī)范，推動建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。

5月1日，國家標準《住宅項目規(guī)范》正式施行，明確新建住宅建筑的層高不低于3米，每套住宅都要有滿足日照標準的房間，同時還提高了住宅隔聲和噪聲指標等。打那以后開建的新房，品質及配套較之前的明顯上了一個臺階。

說起來，“好房子”大家都喜歡，但并不是每個地方都有“好房子”。過去，很多城市的樓房質量不盡如人意。相對來說，杭州一直是國內房地產業(yè)的質量標桿。早在 20 多年前，杭州政府就提出建設生活品質之城，本地住宅品質長期領跑全國。

現如今，杭州同樣在“好房子”建設上走在了前頭。只不過并非每家地產開發(fā)商都有實力做出令市場滿意的“好房子”。經歷了過去這幾年的行業(yè)大洗牌，當下人們買房都只信賴像保利、華潤、建發(fā)這類的大型國央企，認為只有他們才能肩負起建造“好房子”的重任。

就拿保利來說吧，自2007 年進入浙江市場，開發(fā)了位于杭州下沙的首個項目保利東灣算起，18年來，保利始終堅持以杭州為中心，深耕寧波、溫州、紹興、湖州、金華、臺州、舟山等8市，累計開發(fā)了80余個項目、服務近8萬戶業(yè)主。

但令人略感遺憾的是，之前因為限價的緣故，保利最高一檔的天系產品一直無緣杭州。

這里有必要補充一個知識點，保利內部共有天、悅、和三大產品系。其中天系為最高產品系，悅系致力于融合骨相中式與在地文化，和系則主打年輕化共享社區(qū)。

后兩者在杭州都有落地，代表項目如和著薇棠軒、云珹瑧悅府。唯獨天系，此前整個浙江范圍內只有寧波海晏天珺、溫州天珺兩個盤。前者被克而瑞浙江區(qū)域公布的2024半年度“產品力測評”榜單評為 “全國十大高端作品”，后者在北京中指信息技術研究院主辦的 “中房指數2024房地產市場趨勢報告會” 上，榮獲 “2024中國十大頂級豪宅” 稱號。由此亦可見保利天系的產品力。

不過這個遺憾最近終于被彌補上了。今年4月，保利拿下五常濕地以南地塊，把最新一代天字系產品天奕帶到了杭州。杭州也因此成為繼廣州、上海之后，第三個擁有保利天奕的城市。

杭州保利天奕效果圖

作為保利高端產品體系內最新序列，天奕的選址極為苛刻，必須得是塔尖城市的科創(chuàng)高地。比如此前的兩個天奕項目，一個在廣州琶洲，那里是阿里巴巴、騰訊和科大訊飛等落子的“互聯網+”總部基地；另一個則在上海張江，它更是中國科技創(chuàng)新的策源地。

在整體行情不振的當下樓市，這兩個今年首開的新盤，賣得都非常火爆。截至6月15日，廣州天奕銷售總金額達24億元，成為廣州千萬級豪宅銷冠。上海天奕首開231套房源，均價超8萬元/㎡，但仍當天日光，認購率高達 197%。

和廣州琶洲、上海張江一樣，未科是官方認定的杭州城市“科創(chuàng)中心”。而位于五常濕地以南的南岸藝術慢生活街區(qū)，則是未科重點打造的六大高品質產城融合片區(qū)之一，也是余杭世界級中軸線整體規(guī)劃中重要的聯動發(fā)展區(qū)。如此優(yōu)越的區(qū)位，難怪保利會把杭州首個天奕項目落子于此。

03

兩條黃金軸線交匯點上的TOD大盤

房地產圈有句名言，買房子，地段，地段，還是地段。

如果說中軸線是整個未科最核心的地段，南段又是中軸線上最宜居的地段，那么保利天奕則可算是中軸線南片在售樓盤里，地段優(yōu)勢最突出的一個。為什么這么說呢，理由至少有三點。

首先，保利天奕處于綠汀路與高教這兩條黃金中軸線的交匯點。

熟悉未科的人都知道，高教路堪稱余杭的科教及人才中軸線，其沿線分布著杭師大、省委黨校、海創(chuàng)園、阿里巴巴等高校和科創(chuàng)園區(qū)。同時，它也是貫通南北閑林與未科、云城的南北向骨干道路。

至于綠汀路，則是未科的產業(yè)及配套中軸線，自北向南串聯起杭州火車西站、夢想小鎮(zhèn)、奧克斯未來中心、EFC歐美金融城、華潤萬象城、國際體育中心、杭州音樂廳、余杭區(qū)文化館等各類地標。

可以說，未科所有的精華資源幾乎都集中在這兩條軸線上。而作為其交匯點的保利天奕，自然是近水樓臺先得月，這也引出小區(qū)的第二個地段優(yōu)勢。

攤開地圖來看，保利天奕北側一街之隔就是建設中的南岸藝術慢生活街區(qū)，其參考上海蟠龍中心的設計，內部設有濱水文創(chuàng)市集、咖啡館、餐飲、濕地觀景臺等，是小區(qū)住戶周末或節(jié)假日休憩玩耍的絕佳去處。

而出保利天奕南門，步行約500米，則到了前年“浙江高考狀元母校”天元公學最大的和睦校區(qū)，總建筑面積約28萬方，前兩天剛剛正式啟用。

當然，去這些地方還需要走兩步，而去地鐵12號水鄉(xiāng)南路站（目前在建，將與小區(qū)交付同步開通），則是純純的“零距離”。作為一個地鐵上蓋小區(qū)，保利天奕東南角就有兩個地鐵口。在目前中軸線區(qū)域的在售樓盤中，能享受如此TOD待遇的，就只有保利天奕了。

事實上，保利天奕不僅地段突出，內部景觀也是絕佳的。

整個小區(qū)景觀面積達到夸張的6萬多方，而且似乎是為了呼應余杭中軸線的建設，天奕在小區(qū)的南北軸線上，依次以“西溪里的會所”、“九溪十八澗里的花園”和“青山湖里的花廳“為主題，打造出三重園景秘境。又通過三個環(huán)，將三景六園串聯成鏈。

西溪里會所效果圖

其中，形似“園月之環(huán)”的450米四季漫步，其設計靈感既來自美國蘋果總部，也受到西湖圓月倒影意象的影響。從空中鳥瞰，天奕外方內圓，恰似良渚玉琮。

另外，500米的風雨連廊，在南北大門之間形成了一圈閉環(huán)的“遮風蔽雨游逛動線”。而700米的健身跑道，則方便業(yè)主不出小區(qū)就能完成晨跑夜走的健身功課。

450米四季漫步（圓）、 500米風雨連廊（方）、700米健身跑道（點）

當然，相比景觀，個人覺得保利天奕最大的亮點在于它的超級底盤 。

作為城西首例地庫全抬高架空社區(qū)，天奕通過將建筑整體抬高約5.4米，打造出一個30萬方立體生態(tài)系統(tǒng)。不僅23棟樓每棟樓下都有主題架空層，學習、辦公、冥想、運動、烘焙、童玩、頤養(yǎng)、社交……幾乎所有你能想到的休閑娛樂場景，這里都能找到。

架空層女王會客廳效果圖

架空層籃球館效果圖

更絕的是天奕的G層，全明車庫里居然還規(guī)劃了1個便捷洗車服務區(qū)，以及多個高級自行車位，愛騎單車的馬老師來了都說666。

當年，正是馬老師領銜的阿里西遷，推動了未科的整體崛起。如今，在杭州推進城市內涵式發(fā)展，余杭掀起中軸線建設高潮的新時代背景下，杭州首個保利天系高端樓盤的揭幕，無疑將為未科的城市更新錦上添花。

作為杭州不限價后唯一占地超8萬㎡的住宅，保利天奕預計于九月中旬開放。屆時將極大地提升中軸線南段的居住品質，改變外界對于閑林樓市的刻板印象。這種一個盤帶動一個片區(qū)的情況，以前在良渚曾出現過，如今或將在未科復刻。

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