由業主牽頭進行自主更新、原拆原建，是否能夠持續推動老舊小區改造？

關于近期發布的《國務院關于推動城市高質量發展的意見》提到：

穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小區改造。

我個人理解關于舊改，拆遷部分的內容，是政府也不想牽頭來搞了。其主要原因還是土地財政模式已經不能夠為政府平衡前期的拆遷成本，所以鼓勵業主“你行你就上”，還省去了政府拆遷帶來的社會矛盾。

異地拆遷能夠廣泛推廣的基本邏輯，是舊城區的土地拆遷后，經過一級開發，可以加入到公開土地市場進行拍賣，因為舊的地塊往往靠近主城區，土地價值較高，土拍能夠獲得較高的土地出讓金。而新建的拆遷房的土地，往往是在郊區或者新城區，土地價值相對較低。只要老地＞新地，一出一進，政府財政能夠平衡。而現在，房地產市場下行，土地出讓金銳減，財政收入不能夠覆蓋支出，政府就不愿意做異地拆遷的事情，那么大家就在原址上重建，不涉及到土地置換，不把增量土地加入，盡量減少流程環節和資金需求。

但把重建更新的權責交給業主，業主就能夠推行下去嗎？我感覺很難。

在最新出臺的《民法典》中，第二百七十八條中

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

3/4面積和人數都同意的情況下，才能對建筑進行改建和重建。如果光靠業主自己成立的業委會，不管是從技術上還是號召上，都很難統一小區零散業主的意見。更何況需要進行改造更新的小區，多半都是老舊小區，租賃租戶比例較高，原業主早就沒有居住在這里，只要能夠出租，額外花錢進行改造的意愿就會小很多。

想一下，老舊小區就加裝一部電梯，低樓層住戶的意見就很難統一，何況更大的改造。

當然，我也知道目前部分地區的老舊小區，正在試點業主自主更新的模式，比如浙工新村。整個小區548戶業主全體同意，自籌資金5億元，平均每戶需要支出100萬左右。如果沒有其他優惠政策向導，國內有哪個小區能夠完成100%同意，且每戶出資100萬用于重建的“奇跡”呢？

浙工新村作為自主更新的試點工程，能夠啟動上馬，自然是有其背后的政策支持。比如政府提供的資金補助，還有就是擴容。所謂擴容就是指的重建新增的面積大于老舊小區原本的面積。

比如下面案例中，對于100萬籌資來源的計算，原面積分攤改造費用+擴建面積市場價+車位市場價=100萬，也就是說業主出了100萬的錢，是獲得了等價于100萬估值的資產。而且，這筆錢是可以商貸或者公積金的，也就是說當地的金融機構能夠提供等同于購買商品房的貸款政策。

然而在另外一個案例中，“自主更新、原拆原建”卻沒有能夠推行落地實施。

在2023年，成都市武侯區中央花園小區在業主們組織“自拆自建”的時候卻遇到了諸多困難，盡管自拆組織者喊出了“不等不靠不要，自拆自建改造”的口號——支持拆舊建新，讓房子升值，居住環境得到提升。也獲得了大部分業主的支持，但是少數業主給出了十分現實的疑慮，即在改造更新過程中，如果爛尾了，該由誰來負責？

尤其是在房地產行業下行的大環境下，新建商品房樓盤的項目都會出現爛尾，更何況這樣程序更復雜，利益瓜葛更多的舊改項目。

成都這個小區的自主更新。萬里長征才邁出第一步，而且還沒有完全邁得出去——簽字的戶數都還沒籌齊！至于后面的過建委，規劃，稅務，消防……部門的關，還沒影子；和拆遷，土方，總包……這些上下游供應商的談判，還沒著落。

很多時候我們喜歡說——讓專業人做專業事，但更多的時候我們還是懷疑這些所謂的“專業”的單位，在中間撈了太多好處。本著肥水不流外人田的原則，還不如居民自己把這些活兒承接了。但遺憾的是，這種“小農意識”般的事必躬親，反而會因為不專業和缺乏經驗，讓項目產生更大的虧損，甚至擱淺。

說實話城市更新，舊改之類的項目最好是讓政府牽頭來做，目前，那些看上去是業主自主更新的試點項目，實際上背后是有非常多的優惠政策支持的，政府只是不直接出面，而是在幕后支持。但如果政府徹底不管老舊小區的改造，僅憑業主自己的組織能力，能夠大范圍地推行自主更新的這種舊改模式嗎？