眉山房企加入成華高端局：15畝地塊上的“戰(zhàn)略作品”，夠贏嗎？

上月中旬，位于成華區(qū)東客站板塊的萬(wàn)景·公園道1號(hào)取得預(yù)售證，推出64套建面約143㎡的房源，精裝均價(jià)達(dá)3.88萬(wàn)元/㎡，套均總價(jià)站上550萬(wàn)。

這個(gè)打著眉山房企萬(wàn)景“戰(zhàn)略級(jí)1號(hào)作品”的項(xiàng)目，在今年競(jìng)爭(zhēng)激烈的成華區(qū)高端局中有勝算嗎？在與華潤(rùn)、綠城等一線品牌房企項(xiàng)目同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中，又有哪些購(gòu)房者適合選擇這個(gè)15畝的迷你項(xiàng)目？

萬(wàn)景“戰(zhàn)略級(jí)1號(hào)作品”：

小地塊上的全景艙，直面兩大爛尾樓

萬(wàn)景·公園道1號(hào)位于成華區(qū)東客站板塊，占地15畝，容積率1.99。在這宗小地塊上，萬(wàn)景打造了4棟2T2戶17F的高層建筑，呈“十字型”布局。其中，1、3、4號(hào)樓為143㎡戶型，2號(hào)樓為185㎡戶型，共計(jì)132戶。

萬(wàn)景·公園道平面布局圖

在開放的示范區(qū)現(xiàn)場(chǎng)可以看到，雖然這是萬(wàn)景在成都的首個(gè)作品，但其基本面也符合當(dāng)前新房的潮流：架空層和售樓部設(shè)計(jì)為會(huì)所，打造了棋牌室、健身房等功能空間；園林空間采用了大面積的水景，且利用三維立體設(shè)計(jì)增加了層次感……

萬(wàn)景·公園道1號(hào)實(shí)拍圖

進(jìn)入樣板間，由于是新規(guī)產(chǎn)品，內(nèi)部也做到了高得房率的設(shè)計(jì)。從戶型圖看，143㎡為套四兩廳三衛(wèi)設(shè)計(jì)，客廳為環(huán)幕全景艙，整個(gè)客餐廳體系約7.2米*5.6米，約50㎡。主臥也設(shè)計(jì)為環(huán)幕，最大開間約5.8米。總體而言，四個(gè)臥室尺度都比較合適，最小的兩個(gè)臥室開間均為約3米。

大面積的開窗同樣是當(dāng)前新房的潮流，但對(duì)萬(wàn)景·公園道1號(hào)而言卻并非優(yōu)勢(shì)——由于地塊地幅有限，且是“十字型”布局，在大面積開窗的戶型設(shè)計(jì)中，對(duì)視問(wèn)題就顯得比較突出，發(fā)哥在樣板間中能明顯感覺到對(duì)面樓的壓迫感。

萬(wàn)景·公園道1號(hào)樣板間實(shí)拍圖

與此同時(shí)，在樣板間的客廳和主臥的視野中，均能看到東客站暫時(shí)停擺的兩個(gè)項(xiàng)目——雪松雅居樂(lè)IN天府和中迪中心，赤裸的水泥鋼筋，后期即便重啟，也將面臨長(zhǎng)期的工地施工問(wèn)題。

萬(wàn)景·公園道1號(hào)樣板間視野實(shí)拍圖

有業(yè)內(nèi)人士指出，近兩年開發(fā)企業(yè)對(duì)“全景倉(cāng)”玻璃幕墻住宅的執(zhí)著，對(duì)地塊周邊及外部環(huán)境的考量非常少，“全景艙”針對(duì)有外部視野的房子是優(yōu)點(diǎn)，但如果臨街或周圍建筑退距不夠，隱私度就是業(yè)主入住后的大問(wèn)題。

塔子山公園頭排？

項(xiàng)目旁地塊預(yù)計(jì)今年入市

地處成華區(qū)東客站板塊，北邊是東站綠軸公園，西側(cè)是塔子山公園，對(duì)萬(wàn)景·公園道1號(hào)而言，公園視野是它的一大亮點(diǎn)，因此，項(xiàng)目的對(duì)外宣傳中也打出“塔子山公園頭排"的廣告。

但就在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)可以看到，在萬(wàn)景·公園道1號(hào)旁，是一宗待出讓的土地，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該宗地塊占地約29畝，預(yù)計(jì)在今年10月進(jìn)入市場(chǎng)。而該宗地塊的入市，將直接改變?nèi)f景的“頭排”地位，后期將對(duì)部分房源的景觀視野造成影響。

配套方面，項(xiàng)目由于處在塔子山旁，樓下沒有太多生活配套，但步行700米左右是塔子山地鐵站，1公里左右有Cosmo天廊，3公里左右有光環(huán)中心和ICD的大型商業(yè)。學(xué)校方面，周圍有成華區(qū)大搖號(hào)的九年一貫制公辦學(xué)校，成都英華學(xué)校，還有蓉城小學(xué)芙蓉校區(qū)、雙慶中學(xué)等。

Cosmo天廊實(shí)拍圖

項(xiàng)目所處的東客站板塊，目前也已經(jīng)聚集了眾多項(xiàng)目，包括人居·九林語(yǔ)、城投·優(yōu)山悅園、德商·迎暉天璽、信和·御龍山等項(xiàng)目。

以緊鄰的城投·優(yōu)山悅園為例，貝殼找房APP上，今年成交的141㎡戶型，單價(jià)在2.9-2.8萬(wàn)/㎡之間；信和·御龍山一期成交均價(jià)約為2.4萬(wàn)/㎡；德商迎暉天璽今年7月成交的約230㎡房源，總價(jià)約750萬(wàn)，單價(jià)約3.18萬(wàn)/㎡。人居九林語(yǔ)則掛牌價(jià)為3.4萬(wàn)/㎡，目前暫時(shí)沒有成交。

圖源：貝殼APP

從定價(jià)和配套來(lái)看，德商迎暉天璽的二手房或許和萬(wàn)景·公園道1號(hào)的新房定位比較相似，但德商迎暉天璽的項(xiàng)目定位高于萬(wàn)景·公園道1號(hào)。

萬(wàn)景加入成華高端局，勝算幾何？

成華區(qū)今年的市場(chǎng)，格外火爆。把新房總價(jià)鎖定在萬(wàn)景·公園道1號(hào)錨定的500萬(wàn)級(jí)，同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈：華潤(rùn)置地·天宸上院、華潤(rùn)置地·華宸府、綠城·潤(rùn)百合都是這一價(jià)格定位，且這些項(xiàng)目目前入市都取得了較好的成績(jī)。

萬(wàn)景·公園道1號(hào)是萬(wàn)景在成都三環(huán)內(nèi)的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目還沒入市，就面臨與綠城、華潤(rùn)置地兩大品牌房企的貼身肉搏，萬(wàn)景勝算幾何？

對(duì)于成都購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，萬(wàn)景這個(gè)名字或許比較陌生，該品牌此前主要深耕眉山，在當(dāng)?shù)赜休^高知名度，一位布局眉山的頭部房企曾表示，在眉山當(dāng)?shù)兀?gòu)房者對(duì)萬(wàn)景的認(rèn)可度很高。

而萬(wàn)景·公園道1號(hào)是萬(wàn)景在成都三環(huán)內(nèi)的首次布局，置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目是萬(wàn)景30年的戰(zhàn)略之作，后期物業(yè)也將由開發(fā)商自持，物業(yè)費(fèi)為5元/㎡/月。

這里普及一個(gè)小常識(shí)，“全景倉(cāng)”住宅為高能耗建筑，優(yōu)點(diǎn)是采光和視野較好，缺點(diǎn)是全年對(duì)供冷和采暖的時(shí)長(zhǎng)是高于原有傳統(tǒng)住宅的。此外，此類型住宅對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求較高，比如對(duì)幕墻外墻的清洗頻次等。據(jù)悉，萬(wàn)景自有的物業(yè)公司，此前從未有過(guò)此類住宅物業(yè)的服務(wù)經(jīng)歷。

萬(wàn)景·公園道1號(hào)實(shí)拍圖

整體來(lái)看，從產(chǎn)品的面積段、到項(xiàng)目的位置，萬(wàn)景與綠城潤(rùn)百合更接近，二者的步行距離僅700余米，且兩個(gè)都是新規(guī)產(chǎn)品、都在同一板塊、也都有公園作為賣點(diǎn)——綠城潤(rùn)百合的公園資源主要是兩個(gè)地塊之間的口袋公園，公園的互動(dòng)性更強(qiáng)。但萬(wàn)景·公園道1號(hào)更接近攀成鋼的城市配套。

上月，綠城·潤(rùn)百合迎來(lái)首開，實(shí)際售價(jià)在3.5萬(wàn)元/㎡，據(jù)開發(fā)商介紹，項(xiàng)目成交金額超5億，成交近100套。而同屬成華區(qū)的槐樹店，華潤(rùn)天宸上院同樣有143㎡戶型，總價(jià)在450萬(wàn)左右。

大房企的定價(jià)也給萬(wàn)景·公園道1號(hào)帶來(lái)參考，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)在3.4萬(wàn)元/㎡左右，與綠城潤(rùn)百合138㎡戶型總價(jià)接近——此時(shí)，你是更愿意選擇眉山房企在成都的1號(hào)作品，還是愿意選擇綠城？

置業(yè)建議

萬(wàn)景·公園道1號(hào)值得購(gòu)買嗎？

當(dāng)前，如果把它和綠城·潤(rùn)百合放到一起看，或許綠城的優(yōu)勢(shì)更大。但從項(xiàng)目所處的東客站板塊來(lái)看，接駁攀成鋼的生活配套、塔子山的生態(tài)資源、東2.5環(huán)的環(huán)線位置，對(duì)于主城黨來(lái)說(shuō)，都是很優(yōu)質(zhì)的存在。如果考慮下手，可以結(jié)合德商·迎暉天璽、人居·九林語(yǔ)的二手房考慮，以及后期區(qū)域內(nèi)將推出的城投錦江·錦上錦、中旅迎暉路項(xiàng)目、五桂橋汽車站的城市更新項(xiàng)目等都是未來(lái)萬(wàn)景·公園道1號(hào)的競(jìng)品。

激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)不熟悉的開發(fā)商、小地塊后期的物業(yè)管理問(wèn)題，都對(duì)萬(wàn)景·公園道1號(hào)提出挑戰(zhàn)。

整體來(lái)看，后期區(qū)域內(nèi)還有充足的新房供應(yīng)，準(zhǔn)備入手東客站板塊的購(gòu)房者，不妨多做比較。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國(guó)

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