房產(chǎn)稅再成熱點，“狼”真的又來了嗎？

這些日子，有關(guān)房產(chǎn)稅的話題，有些苗頭；

原因無他，每次樓市成交下滑，下滑的越多，苗頭越盛。

房產(chǎn)稅，從若干年前就開始提，直到現(xiàn)在落地試點的城市也就上海重慶兩個直轄市，廈門2022年初的時候統(tǒng)計部門在工作報告，其中提到“要做好房地產(chǎn)稅試點落地廈門的前期準備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動”

然后，沒了下文。

2025年年初，小道消息說房產(chǎn)稅新增了21個試點城市，包括一線四個二線若干個和少數(shù)三四線，我沒有看到明確的官方發(fā)文，只當和廈門一樣，純粹是民間的猜測。

房產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅的組成部分。

先行的征稅體系中，財產(chǎn)稅還有城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、車輛購置稅、船舶噸稅；

買新車以后，不管開不開、一年跑5000公里還是跑50000公里，交強險還能打折，車船稅一分錢都少不了。

房產(chǎn)稅的道理，和車船稅在本質(zhì)上是一模一樣的。

現(xiàn)在，問題來了——

第一個，房產(chǎn)稅會不會開征，什么時候開征

第二個，開征后的房產(chǎn)稅，會不會繼續(xù)打壓新房市場

第三個，房產(chǎn)稅，能解決多少土地出讓金替代

咱一個一個說道說道。

第一，房產(chǎn)稅的開征，已經(jīng)是在弦之箭

我個人的猜測，不會晚于2030年。條件有三：

樓價跌到跌不動

土地出讓金跌到跌不動

房子登記聯(lián)網(wǎng)、包括宅基地在內(nèi)的確權(quán)完成

第一個條件是房價穩(wěn)定；第二個條件是稅源不足；第三個條件是登記在冊

樓市賣不動不是房產(chǎn)稅開征的條件，樓價跌到底才是；

所以，至少在一段時間內(nèi)，暫時房產(chǎn)稅還只是字面上的稅種，距離全面鋪開還需要等待時機的來臨。

第二，房產(chǎn)稅開征后，新房市場更加穩(wěn)定

前幾年房地產(chǎn)之所以每年13萬億的銷量，很大程度上是因為有預(yù)期，覺得樓價還能再漲上去

如果那時候就開征，樓市一夜之間直接冰封

現(xiàn)在，新房市場的買家只有兩類，一類是以舊換新不得不買的剛需，一類是需要資產(chǎn)配置的有錢人

真正的剛需絕大多數(shù)都去買二手了

樓市成交量在低點穩(wěn)定后，新房市場的這個特征會更加明顯

房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的組成，就像買新能源汽車，購置稅減免只是考慮是不是入手新能源的一個因素，但絕對不會是決定性因素；買家不會因為多繳稅而放棄，也不會因為暫時免稅而瘋狂購入

樓市跌無可跌的時候，房產(chǎn)稅對于新房的穩(wěn)定性只能加強，而不會讓新房市場一夜坍塌

影響最多的，恐怕是手握幾套存量房還沒出手的業(yè)主了，當年覺得資產(chǎn)不會貶值，房產(chǎn)稅出來以后就會有多痛苦。

第三，房產(chǎn)稅，還是能收上來不少錢的

中銀證券2022年9月有份研報，研報幾個核心結(jié)果，摘錄如下

假設(shè)未來中國推出的房產(chǎn)稅稅率為0.8%，則測算得出全國房產(chǎn)稅收入約為2.95萬億元。考慮到免征比例，在中性假設(shè)（50%）下，測算得到全國房產(chǎn)稅收入約為1.48億元；敏感性分析，預(yù)計整體全國房產(chǎn)稅的規(guī)模在0.44-2.95萬億元的區(qū)間

由于房價水平的差異，房產(chǎn)稅也有差異，4個一線城市預(yù)估房產(chǎn)稅總計4891億元，占預(yù)估全國房產(chǎn)稅總收入的33%；10個二線城市代表總計2324億元，每個城市平均230億元左右；三四線的房產(chǎn)稅規(guī)模可能更小一點

全國城鎮(zhèn)人均房產(chǎn)稅支出范圍約為484-3228元，對應(yīng)的占可支配收入比例范圍約1.02-6.81%

這個報告是2022年年中的，數(shù)據(jù)是樓市最好那幾年的房價和土地出讓金，和眼下的情況可能有點出入，網(wǎng)上能找到完整版，大家看看就好。

房產(chǎn)稅，基本上就是這個情況了。

中銀證券在研報最后寫到：

房產(chǎn)稅短期可能會對市場形成一定壓力；持有成本穩(wěn)定后，中期價跌量穩(wěn)；中短期的波動過后，由于供給和需求長期來看都會有明顯下降，市場可能會達到一個相對平衡狀態(tài)，長期房價走勢可能是平穩(wěn)略有上漲。

專業(yè)機構(gòu)的這個判斷，很有些道理。