房產(chǎn)稅再成熱點(diǎn)，“狼”真的又來(lái)了嗎？

這些日子，有關(guān)房產(chǎn)稅的話題，有些苗頭；

原因無(wú)他，每次樓市成交下滑，下滑的越多，苗頭越盛。

房產(chǎn)稅，從若干年前就開始提，直到現(xiàn)在落地試點(diǎn)的城市也就上海重慶兩個(gè)直轄市，廈門2022年初的時(shí)候統(tǒng)計(jì)部門在工作報(bào)告，其中提到“要做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地廈門的前期準(zhǔn)備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)”

然后，沒(méi)了下文。

2025年年初，小道消息說(shuō)房產(chǎn)稅新增了21個(gè)試點(diǎn)城市，包括一線四個(gè)二線若干個(gè)和少數(shù)三四線，我沒(méi)有看到明確的官方發(fā)文，只當(dāng)和廈門一樣，純粹是民間的猜測(cè)。

房產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的組成部分。

先行的征稅體系中，財(cái)產(chǎn)稅還有城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、車輛購(gòu)置稅、船舶噸稅；

買新車以后，不管開不開、一年跑5000公里還是跑50000公里，交強(qiáng)險(xiǎn)還能打折，車船稅一分錢都少不了。

房產(chǎn)稅的道理，和車船稅在本質(zhì)上是一模一樣的。

現(xiàn)在，問(wèn)題來(lái)了——

第一個(gè)，房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)開征，什么時(shí)候開征

第二個(gè)，開征后的房產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)繼續(xù)打壓新房市場(chǎng)

第三個(gè)，房產(chǎn)稅，能解決多少土地出讓金替代

咱一個(gè)一個(gè)說(shuō)道說(shuō)道。

第一，房產(chǎn)稅的開征，已經(jīng)是在弦之箭

我個(gè)人的猜測(cè)，不會(huì)晚于2030年。條件有三：

樓價(jià)跌到跌不動(dòng)

土地出讓金跌到跌不動(dòng)

房子登記聯(lián)網(wǎng)、包括宅基地在內(nèi)的確權(quán)完成

第一個(gè)條件是房?jī)r(jià)穩(wěn)定；第二個(gè)條件是稅源不足；第三個(gè)條件是登記在冊(cè)

樓市賣不動(dòng)不是房產(chǎn)稅開征的條件，樓價(jià)跌到底才是；

所以，至少在一段時(shí)間內(nèi)，暫時(shí)房產(chǎn)稅還只是字面上的稅種，距離全面鋪開還需要等待時(shí)機(jī)的來(lái)臨。

第二，房產(chǎn)稅開征后，新房市場(chǎng)更加穩(wěn)定

前幾年房地產(chǎn)之所以每年13萬(wàn)億的銷量，很大程度上是因?yàn)橛蓄A(yù)期，覺(jué)得樓價(jià)還能再漲上去

如果那時(shí)候就開征，樓市一夜之間直接冰封

現(xiàn)在，新房市場(chǎng)的買家只有兩類，一類是以舊換新不得不買的剛需，一類是需要資產(chǎn)配置的有錢人

真正的剛需絕大多數(shù)都去買二手了

樓市成交量在低點(diǎn)穩(wěn)定后，新房市場(chǎng)的這個(gè)特征會(huì)更加明顯

房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的組成，就像買新能源汽車，購(gòu)置稅減免只是考慮是不是入手新能源的一個(gè)因素，但絕對(duì)不會(huì)是決定性因素；買家不會(huì)因?yàn)槎嗬U稅而放棄，也不會(huì)因?yàn)闀簳r(shí)免稅而瘋狂購(gòu)入

樓市跌無(wú)可跌的時(shí)候，房產(chǎn)稅對(duì)于新房的穩(wěn)定性只能加強(qiáng)，而不會(huì)讓新房市場(chǎng)一夜坍塌

影響最多的，恐怕是手握幾套存量房還沒(méi)出手的業(yè)主了，當(dāng)年覺(jué)得資產(chǎn)不會(huì)貶值，房產(chǎn)稅出來(lái)以后就會(huì)有多痛苦。

第三，房產(chǎn)稅，還是能收上來(lái)不少錢的

中銀證券2022年9月有份研報(bào)，研報(bào)幾個(gè)核心結(jié)果，摘錄如下

假設(shè)未來(lái)中國(guó)推出的房產(chǎn)稅稅率為0.8%，則測(cè)算得出全國(guó)房產(chǎn)稅收入約為2.95萬(wàn)億元。考慮到免征比例，在中性假設(shè)（50%）下，測(cè)算得到全國(guó)房產(chǎn)稅收入約為1.48億元；敏感性分析，預(yù)計(jì)整體全國(guó)房產(chǎn)稅的規(guī)模在0.44-2.95萬(wàn)億元的區(qū)間

由于房?jī)r(jià)水平的差異，房產(chǎn)稅也有差異，4個(gè)一線城市預(yù)估房產(chǎn)稅總計(jì)4891億元，占預(yù)估全國(guó)房產(chǎn)稅總收入的33%；10個(gè)二線城市代表總計(jì)2324億元，每個(gè)城市平均230億元左右；三四線的房產(chǎn)稅規(guī)模可能更小一點(diǎn)

全國(guó)城鎮(zhèn)人均房產(chǎn)稅支出范圍約為484-3228元，對(duì)應(yīng)的占可支配收入比例范圍約1.02-6.81%

這個(gè)報(bào)告是2022年年中的，數(shù)據(jù)是樓市最好那幾年的房?jī)r(jià)和土地出讓金，和眼下的情況可能有點(diǎn)出入，網(wǎng)上能找到完整版，大家看看就好。

房產(chǎn)稅，基本上就是這個(gè)情況了。

中銀證券在研報(bào)最后寫到：

房產(chǎn)稅短期可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定壓力；持有成本穩(wěn)定后，中期價(jià)跌量穩(wěn)；中短期的波動(dòng)過(guò)后，由于供給和需求長(zhǎng)期來(lái)看都會(huì)有明顯下降，市場(chǎng)可能會(huì)達(dá)到一個(gè)相對(duì)平衡狀態(tài)，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)可能是平穩(wěn)略有上漲。

專業(yè)機(jī)構(gòu)的這個(gè)判斷，很有些道理。