上海新城老大哥，樓市遇到大麻煩了

作為上海新城老大哥的松江新城，樓市遇到大麻煩了！

一邊是千萬級豪宅開盤售罄，一邊是剛需盤去化艱難，松江新城樓市出現了嚴重的分裂癥。

松江新城的別墅和洋房項目國貿海上原墅自今年5月開盤以來，三開三捷，還觸發了積分，遭到瘋搶。

項目打造的疊加別墅總價在1000萬左右，聯排別墅1200-1800萬，洋房570萬左右。

該盤一期、二期積分分別在50分、56.72分，銷售非常火爆：

但是相距僅300米的剛需盤中企譽品銀湖灣卻賣不動。

這個新房早在2023年8月就已首開，當時296套房僅120組認購；

二期去年7月開盤326套房未公布認購人數，然后賣到現在已是準現房了，去化不理想：

這兩個新盤都能看到佘山和大教堂，同樣坐擁千年文脈廣富林：

遠處的佘山大教堂、近處的廣富林文化遺址

但是銷售熱度相差甚遠，讓松江新城的樓市陷入冰火兩重天。

豪宅瘋搶，普宅滯銷，松江新城的市場為何分化這么嚴重？

首先我們分析下，松江新城的豪宅為啥這么好賣？

松江新城豪宅快速去化，是產品力、市場供應短缺和本地改善需求釋放的多重作用結果。

不得不承認，國貿海上原墅的新房有很多亮點：

別墅帶裝修交付，在市場中不多見，直接拉高了產品定位與價格基準；

外立面采用漸暖色石材、銀灰色及香檳色鋁板和涂料的組合，產品力很強；

1.2的容積率非常低，比早期標桿譽品谷水灣（1.6）還低，儼然成了松江新一代豪宅；

項目毗鄰廣富林遺址公園，背靠佘山、南望富林湖，擁有不可復制的生態資源。

這個項目開出來后，吸引了松江本地很多豪宅買家的關注。

更關鍵的是，市場供應短缺，續客時間長，都推高了熱度。

松江新城近幾年新房供應斷崖式下滑，2024年僅供應539套。

項目開盤前4月市場僅供應了246套，相比2022年的4049套和2023年的1922套大幅減少。

尤其是別墅在松江新城已經很久沒有供應了，市場改善的需求一直在受到壓抑。

海上原墅在區域供應極度短缺的背景下，又憑借長時間蓄客，成功點燃了一股市場熱流。

這股“熱流”的本質其實是松江本地高端購買力的集中釋放，這部分購買力比較強大，而且穩定。

松江本地的工廠主、教師、公務員等富裕群體是豪宅新房的主力買家。

別看松江新城的富人只有這一小部分，但是購買力非常強大和穩定。

當市場上出現高端住宅的時候，能吸引所有有錢人的關注。

所以品質好的豪宅在當地是好賣的，不愁沒有買家。

對于剛需盤來說，松江新城市場的內生性、普通購買力的有限性和地鐵距離與價格的限制形成了巨大銷售阻力。

以中企譽品銀湖灣為代表的新房吸收的是普通購買力，這部分購買力沒有那么強大。

松江新城的市場比較內生，新房多是本地客群在購買，而且這部分購買力非常有限。

松江新城因為地理位置的原因，吸引不到市區客群，市區外溢到泗涇、洞涇就截止了。

除了離市區最近的嘉定新城能吸收市區外溢外，青浦新城、松江新城、奉賢新城、臨港新城都很難吸引到。

五大新城主要是本地購買力在支撐市場，非常缺乏外部購買力的補充。

對于去市區上班、對地鐵有要求的通勤族來說，松江新城的新房不但離地鐵遠、價格還偏貴，新房自然去化慢。

松江新城地鐵9號線沿線土地開發殆盡，很難再有TOD盤造出來，后續新房越造越遠。

中企譽品銀湖灣距離松江大學城地鐵站3.8公里，太遠了：

而對于本地的富人來說，不需要地鐵，離地鐵越遠、越安靜越好。

松江新城的新房價格相較周邊的次新二手房和泗涇、洞涇的新房太貴了。

中企譽品銀湖灣均價6.11萬元/m2，相較此前的金地豐盛道貴了整整1萬元/m2。

三湘世紀花城二手房才3.5-4.8萬元/m2，松江新城的新房太貴了。

泗涇的招商時代潮派5.27萬元/m2，洞涇的保利西郊和煦5.35萬元/m2、華發海上都薈4.73萬元/m2。

對比之下，松江新城的新房很貴，所以不好賣。

松江新城剛需盤去化困難，背后還有更深層次的人口與產業問題。

松江全區人口在減少，購買力在從內部減弱；并且松江產業在轉型，新城商務區又沒發展起來，還被G60科創走廊截胡，內部造血能力不足，提供不了持續的購買力。

松江的人口，遇到大麻煩了。

作為曾經吸引外地人口的大區，松江常住人口竟然在減少。

數據顯示，松江2023年常住人口197.35萬人，2024年減少到195.89萬人，減少了1.46萬人。

這只是官方統計的常住人口數據，未被納入統計范圍的流動人員可能減少得更多。

區域人口少了，產生的購買力也就少了，也就放慢了新房的去化速度。

那么松江的人口為啥在減少呢？

這其中主要有兩方面的原因，其一是人口自然增長率比較低。

2023、2024年松江的人口自然增長率分別是-4.06%、-1.05%：

死亡人數大于出生人數，所以松江的人口在減少。

其二是松江本地產業變動，帶來的增量人口減少了。

松江為了淘汰落后產能，關閉了很多工廠，造成產業增量人口沒有以前那么多了。

松江是上海著名的制造業聚集地，為了配合上海打造先進制造業，落實高質量發展要求。

截至2022年，松江區通過“五違四必”整治行動，累計關停淘汰4100余家落后產能企業。

松江處在黃浦江水源上游，隨著環保力度的加大，還一度對黃浦江取水口范圍內的288家工業企業進行了大清拆。

松江新城是本地人的耶路撒冷，是全區的改善置業圣地，當周邊產業發生變動后，給新城提供的購買力就沒那么強了。

但是松江的富人還是那一小部分群體，沒怎么變動，這部分購買力相對穩定。

松江產業轉型的成果大多被G60科創走廊吸收了，對松江新城的五龍湖國際生態商務區形成了截胡效應，使得新城內部造血功能不足，無法提供持續的購買力。

G60科創走廊在新橋，更加靠近上海主城區，有地鐵、有政策支持，定位更高，辦公樓優先吸引了高能級企業的進駐。

目前G60科創云廊已入駐了多家領軍企業，成了松江產業轉型的策源地和核心區。

如智能機器人企業上海昇視唯盛科技有限公司，全球傳感器技術領導者海克斯康集團的雙智賦能中心項目，都是松江大力引育的專精特新企業。

G60科創云廊

反觀松江新城的五龍湖國際生態商務區，經過十多年的開發建設，基本上是失敗的。

茸興路穿過的是一個大公園，松江新城當年可能是想復制紐約曼哈頓中央公園的發展格局，在公園旁邊造寫字樓形成超強度開發：

但現在這個公園旁邊造的多是住宅和酒店，部分少有的辦公樓還在空置當中。

比如上海富悅財富廣場辦公樓是空置的，三迪曼哈頓的辦公樓都改成了酒店式公寓。

看來松江新城當年的曼哈頓夢想沒有完成，五龍湖國際生態商務區名存實亡。

五龍湖空置的辦公樓和改造成的酒店公寓

另外松江印象城以西、廣富林路上建了很多新的辦公樓，沒有地鐵樞紐來支撐，是一個很大的硬傷：

松江新城CBD發展不起來，缺乏造血動能，給區域樓市造成了困擾。

正是松江新城遇到了很多麻煩，導致區域樓市分化、市場不怎么健康，除豪宅外其它產品很難保值。

之前我們統計過九亭、泗涇的次新房2022-2025年的跌幅平均在28.8%、34%：

而松江新城的三湘四季花城跌幅在43%左右，以前賣6萬元/m2，現在單價只有3.5萬元/m2，跌幅遠遠比九亭和泗涇大。保利西子灣的跌幅在38%，也不保值。

只有豪宅相對抗跌，譽品谷水灣、東鼎名人府邸跌幅在20%左右。

結論和置業建議

鑒于松江新城的市場分化這么嚴重，我覺得不同需求的購房者需要采取不同的策略。

對本地改善型買家而言，松江新城的豪宅產品依然具備配置價值。

尤其是稀缺的低密度別墅項目，在市場上具有較高的抗跌性。

而對于市區外溢客群來說，不建議買在松江新城，九亭、泗涇是正確的選擇。

九亭、泗涇的房價不僅比松江新城便宜，地鐵通勤還便利，會持續截胡外溢到松江新城的購買力。

每個人置業考慮的點都不同，對地段也有不同的看法，具體選籌和策略建議，歡迎找環線聊一聊！