驗資800萬，剛需小戶型！珠實布了一盤怎樣的局？

文/廣州進深 嚴明會

前幾天，進深君經過荔灣，順手拍了張珠實在聚龍灣打造的江景商業大平層——珠實聚龍灣·璞毓，誰讓它在路邊實在是太顯眼了……

而旁邊的老舊住宅上，還貼了一張珠實玻璃廠項目的宣傳海報，寫著“聚龍灣首發住宅即將面世”幾個大字。

沒錯，珠實玻璃廠項目的確是要入市了。去年12月初拿地，作為聚龍灣片區首個住宅項目，它的關注度頗高。

來看幾個重點：

第一，有小戶型。項目產品為建面約90-114-144㎡的三至四房，全南向設計。荔灣小戶型向來搶手，參考其他新盤入市基本靠搶。

第二，貨量不多。整個小區只有4棟樓，約460套房，目前首推樓棟暫未曝光，但肯定不會一下子全推完。

第三，70% 私梯入戶。除了144㎡四房大戶型獨梯獨戶，約114㎡四房的部分戶型也有私梯入戶，沒有專梯的也配有入戶花園。

第四，容積率3.5。在荔灣老城區算是比較低的，住宅樓高31-32層，屬于中高層，居住舒適度優勢明顯。

第五，公共空間不糊弄。整個小區占地約2萬㎡，總建面約8.2萬㎡，體量不算大，但該有的都有，比如中央園林、泳池、健身房、棋牌室、兒童樂園等。

第六，旁邊就是太古里。項目與聚龍灣太古里只有一路之隔，逼格瞬間拉高。

珠實玻璃廠項目效果圖

項目所在的聚龍灣片區，正是由珠實旗下公司統籌推進開發。目前，珠實在片區內同時布局了江景商業大平層與剛需/剛改兩大產品線，形成完整產品矩陣。

商業大平層，即前面提到的“珠實聚龍灣·璞毓”。這個項目主打建面約230-480㎡，純粹大戶型，無小戶型混雜，走的是高端路線，驗資800萬方可看房。

而珠實玻璃廠項目則完全與之相反。

從體量來看，珠實玻璃廠項目屬于廣州近年主流的“小而美”用地，十分適配快周轉、快回籠的開發模式。

它走得也的確是這個路子沒錯。

不過，在進深君看來，其實是珠實有意跟其他項目錯位競爭。

克而瑞數據顯示，近13個月，荔灣區商品住宅成交3949套，成交均價52485元/㎡，套均價622.3萬元/套。

其中，珠實玻璃廠項目所處的白鵝潭中部板塊商品住宅成交226套，成交均價76683元/㎡，套均價1279.5萬元/套，是荔灣區商品住宅單價最高的板塊。

從供應來看，近13個月，白鵝潭中部板塊僅放出了430套住宅，按此計算，去化率約5成。目前，板塊內在售樓盤不算多，且大都為改善及以上產品，如保利·翡麗甲第、華潤置地白鵝潭瑞璽。

考慮到項目體量較小及相關建設要求，業內此前就預計，珠實會在板塊內走差異化路線，將玻璃廠項目打造成剛需或剛改產品，果真如此。

目前，項目價格還未流出，猜測4-6萬元/㎡。