大摩迅速調整美降息預期，對中國樓市影響，不是你想的那樣

大家一直牽掛著美聯儲什么時候降息，包括我自己，也期待著，這樣我們國內就更能掌握主動權。歷史經驗也表明，美聯儲每次降息都會重新洗牌資本市場格局。

中國房地產市場曾經是最大的蓄水池，遙想當初，2016年、2019年，外資都借道債市涌入國內，一些豪宅成交量就直接驟增3成。

現在房地產正處于止跌回穩的關鍵當口，而真相鞏固市場還需要經濟得以扎實的恢復。所以，此次美聯儲降息風波引發全球關注和熱議。如果美聯儲降息，能對中國樓市產生多大影響呢？今天還跟以前一樣嗎？

據環球網9月13日消息，摩根士丹利周五發布最新預測，稱美聯儲將在今年剩余三次利率會議中均降息25個基點，較此前僅預期9月和12月降息的預測進一步提前。

大摩的經濟學家已迅速轉變對美聯儲降息前景的預期，并在周五給客戶的新報告中預測，美聯儲將連續四次下調25個基點利率。為什么會突然調整了降息預期呢？這與關稅傳導的幅度沒有人們擔心的那么大有密切關系。

摩根大通美國經濟學家Michael Feroli預計，美聯儲下周將降息25個基點。2025年之后還將有一次降息。近日，華爾街對美聯儲降息的預測概率也已經逼近100%。

美聯儲如果能持續大規模的降息，毋庸置疑，全球的資產，包括股市、債券、大宗商品以及房地產等都會受益。

日盼夜盼的美聯儲降息，已經箭在弦上，一旦實現真的會重現當年盛景嗎？中國樓市會不會迎來轉折點呢？

這么說吧，美聯儲降息通常標志著美國經濟可能放緩，其資產（如美債）的吸引力相對下降。那么也就將會為我們的貨幣政策提供了更大的寬松空間，會掌握更大的主動權。

肯定利好是主流，但沒有那么簡單，也不一定像你想的那樣。

1、房貸利率有了更大的下降空間。

美聯儲降息，一般情況下，國內有了更大的“降息”或“降準”空間，從而進一步推動房貸利率隨之下降。毫無疑問，對購房者而言，是切切實實的利好，當下很多城市房貸利率已經在3%左右，一線城市或許仍有下調空間，降低買房門檻，會進一步釋放剛改需求。

2、開發商將大幅改善海外融資環境。

美聯儲降息，將直接降低中國房企在海外的融資成本，有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，對后續項目交付可能大幅提升，間接對購房者也有利。

3、外資回流優先流向核心城市高端住宅。

美聯儲降息或引發外資回流，資本的逐利性驅使外資優先考慮核心城市的高端住宅或優質房企債券等。

4、最重要的是改變大家的預期。

除了直接降低融資成本外，更重要的還是改變市場預期，寬松的市場環境下，大家的信心恢復更明顯，甚至可以說心理預期或大于實際效果。但也不能忽視這樣的預期，房地產市場預期對未來市場走勢意義重大。

但我還是要說，美聯儲降息對中國樓市的影響是復雜且間接的，中國樓市目前的核心矛盾是內部市場問題，國內的政策和基本面才是主導樓市走向的最核心因素。

包括部分城市住房供應過剩，需求跟不上。房價“只漲不跌”的預期被打破后，即使有錢也不敢買。再就是經濟恢復仍需一定時間，大家的收入預期和信心還有待從時間上去找機會。如果國內居民的就業和收入預期沒有根本改善，購房意愿就很難被極低的利率有效激發。

我覺得最最重要的還有一些頭部房企留下的陰影至今未散去，而且你要知道，我們的政策初衷不再是讓房地產重回過去，構建房地產發展新模式，而非簡單地再次刺激樓市。

美聯儲降息只是提供了一個更為寬松的外部窗口，我們還是堅持“以我為主”的貨幣政策。

最后，作為購房者，不能把美聯儲降息當作購房決策的主要依據，可不能一聽說美聯儲降息為我們創造了利好就可以隨便買房了。當前無論是房價還是房貸利率固然都是歷史低位，但你更應該看看所在城市的真實供需情況，比如人口流入情況，庫存情況等，然后再結合自己的居住需求和財務承受能力做決定。