綠視界丨REITs擴募機制重大突破：存量資產盤活迎來“政策東風”

要點：2025年9月，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金擴募指引》，簡化REITs擴募程序，允許原始權益人以資產注入方式參與，取消擴募規模限制。通過市場化定價機制與全鏈條監管，盤活存量基礎設施資產，推動REITs市場常態化發行，助力實體經濟融資。

——來源于證監會

2025年9月7日，中國證監會正式發布《公開募集基礎設施證券投資基金擴募指引》，從制度層面全面優化REITs擴募流程，明確原始權益人可通過資產注入方式參與擴募，標志著我國REITs市場從“試點探索”邁向“常態化發行”新階段。作為盤活存量基礎設施資產的關鍵舉措，此次擴募機制改革不僅簡化了發行程序、拓寬了資金來源，更通過“市場化定價+全鏈條監管”的制度設計，為高速公路、產業園區、倉儲物流等領域的存量資產注入流動性，預計年內將帶動超2000億元基礎設施資產證券化，為實體經濟提供低成本資金支持。

此次《指引》最核心的突破在于對擴募程序的系統性簡化。根據規定，已上市REITs申請擴募時，若擬注入資產與原基金資產屬于同一類型且符合發行條件，可免于履行基金份額持有人大會表決程序，直接由基金管理人提交交易所審核，審核時限從原來的60個工作日壓縮至30個。某公募基金REITs業務負責人表示，這種“小額快速”通道極大提升了操作效率，其管理的某高速公路REITs計劃注入相鄰路段資產，按新規可節省至少3個月流程時間，預計年內完成擴募后基金規模將從50億元增至80億元。《指引》同時取消“擴募規模不超過原基金資產凈值100%”的限制，允許優質資產大規模注入，某產業園區REITs因此調整擴募方案，擬一次性注入3個標準廠房項目，總估值達65億元，較原計劃增加40億元。這種“按需擴募”機制，使REITs真正成為動態管理的資產池，而非靜態的項目打包工具。

原始權益人參與方式的創新激活了市場主體積極性。《指引》明確允許原始權益人以“資產作價認購”方式參與擴募，即通過注入基礎設施項目資產獲得新增基金份額，無需現金出資。某地方交通集團負責人透露，其持有的某城際鐵路項目評估價值42億元，按新規可全部注入已上市的交通基礎設施REITs，換取基金份額后通過二級市場逐步減持，既實現資產變現又不影響項目運營控制權。這種“資產換份額”模式與傳統的“現金認購”形成互補，某券商測算顯示，原始權益人通過資產注入方式參與擴募，綜合融資成本較銀行貸款低2.5個百分點，且無需提供土地、房產抵押。《指引》同時規定，原始權益人持有的擴募份額需鎖定12個月，避免短期套利行為，某能源企業因此調整退出策略，計劃通過“5年分期減持+業績對賭”組合方案，向市場傳遞長期持有信心。

市場化定價機制的完善是此次政策的另一亮點。《指引》要求擴募資產需采用“第三方評估+網下詢價”的定價模式，評估機構需同時具備證券期貨從業資格和資產評估資質，評估報告需經基金托管人復核并披露。某倉儲物流REITs擴募案例中，擬注入的3個冷鏈倉庫項目經兩家機構獨立評估，估值差異率控制在3%以內，最終通過網下向15家機構投資者詢價確定發行價格，較評估凈值溢價5%，創同類項目定價新高。這種“專業評估+市場競價”的定價體系，有效解決了此前“估值主觀性強”的問題，某基金經理表示，新規實施后REITs擴募折價率從平均8%收窄至3%以內，二級市場價格波動顯著降低。《指引》特別強調“擴募價格與二級市場價格掛鉤”，要求發行底價不低于公告前20個交易日基金份額均價的90%，保護現有持有人利益，某高速公路REITs因此將擴募底價從評估價下調2%，確保與二級市場價格接軌。

監管協同機制為擴募安全保駕護航。《指引》構建了“交易所審核+證監會注冊+持續監管”的全鏈條監管體系，要求基金管理人每季度披露擴募資產運營數據，包括現金流、出租率、重大合同等關鍵指標，原始權益人需承諾注入資產不存在產權瑕疵或重大法律糾紛。某監管部門人士透露，擴募申請材料中新增“資產合規性專項說明”，需列明項目立項、規劃、環評等審批文件，未取得完整手續的資產一律不得注入。針對“利益輸送”風險，《指引》禁止原始權益人以明顯偏離市場價格的方式注入資產，某城投公司因擬注入資產評估價較周邊同類項目高15%，被交易所要求補充說明估值合理性，最終調整評估方法后才通過審核。這種“穿透式監管”與發改委的“基礎設施項目庫”形成聯動，確保擴募資產符合國家戰略導向，優先支持交通、能源、水利等重大項目。

政策的溢出效應已開始顯現。《指引》發布后首個交易日，REITs板塊平均漲幅達4.2%，某倉儲物流REITs單日成交額突破3億元，創上市以來新高。機構資金加速布局，某保險資管公司計劃年內增持REITs至管理規模的10%，重點關注產業園區和數據中心類型產品。原始權益人積極性高漲，據不完全統計，目前已有18家REITs管理人啟動擴募籌備，擬注入資產總估值超1200億元，其中某京津冀產業園區REITs和某長三角倉儲物流REITs已進入交易所審核階段。這種“擴募潮”背后是存量資產盤活的迫切需求——國家發改委數據顯示，我國基礎設施存量資產規模超百萬億元，但證券化率不足2%，遠低于發達國家10%的平均水平，《指引》的落地將加速這一進程，預計到2027年REITs市場規模有望突破萬億元。

對投資者而言，擴募機制改革帶來了新的配置機遇。《指引》要求擴募資金優先用于償還存量債務、項目改造升級等實體經濟領域，某環保產業園REITs計劃將擴募資金的60%用于光伏屋頂改造，預計年發電量增加1200萬千瓦時，項目現金流提升15%。這種“擴募-改造-增值”的良性循環，使REITs從“穩定收益型”向“成長型”資產轉變，某第三方研究機構測算，允許擴募的REITs長期年化收益率較封閉式產品高2-3個百分點。投資者需關注擴募資產的質量差異，優先選擇區位優勢明顯、運營團隊專業的項目，某券商建議采用“底層資產現金流分析+原始權益人信用評估”的雙因子篩選模型，規避過度依賴補貼或出租率波動較大的資產。

此次REITs擴募機制改革，是資本市場服務實體經濟的又一重要舉措。通過簡化程序、創新參與方式、強化監管協同，政策既解決了原始權益人“盤活難、退出難”的痛點，又為投資者提供了多元化配置工具，更通過存量資產證券化降低了地方政府債務壓力，實現了“多方共贏”。隨著《指引》的落地實施，預計未來三年將有超5000億元基礎設施資產通過REITs擴募進入資本市場，推動我國直接融資占比進一步提升。在全球經濟復蘇乏力的背景下，這種“以存量換增量”的改革思路，為實體經濟注入了長期穩定的資金活水，也為基礎設施高質量發展提供了金融支撐。

來源：證監會

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