房價已慘不忍睹

今天，國家統計公布了8月70個大中城市房價數據顯示：北京房價下跌速度竟然全國第一。

這應該是北京跌的最多的一個月了，數據顯示，8月份北京二手房價環比7月下跌1.2%，其他一線城市也跌不少，上海環比下跌1%，廣州環比下跌0.9%，深圳環比下跌0.8%。

這兩個月數據來看，一線城市的速度明顯快于二三線城市。

借今天的數據，就跟你們總結一下，從峰值到現在，房價到底跌了多少吧。

先是看一線城市，相比歷史峰值，今年9月廣州房價從最高點下跌了30.3%，深圳下跌了30.1%，上海和北京下跌了22.7%和19%。

這只是均價，實際上城市內部分化明顯。一線城市核心區域房產相對的抗跌，而郊區和新區房價調整幅度很大， 郊區房價普遍下跌30%-50%，部分區域跌幅超過50%。

北京房山、大興等郊區房價較2021年高點下跌30%-50%。

上海外環及遠郊區域房價下跌30%-50%，如唐鎮、浦發羅蘭翡麗等樓盤，單價從2022年的10萬+跌至6.1萬，跌幅超30%。

深圳坪山、光明等郊區房價較2021年高點腰斬，部分樓盤如碧海灣海景房從10萬/㎡跌至5萬/㎡，跌幅達50%。

廣州增城、從化等郊區房價較峰值下跌50%以上，增城部分項目單價跌破1.2萬元/㎡，回落到2016-2017年水平；

郊區都這樣，那些環一線的城市，跌的就更狠了， 別說腰斬，這些環一線城市都出現“膝蓋斬”了，跌幅基本都在7、8成。

像是當年的“環滬七子”， 2021年前后多么瘋狂。現在 啟東跟峰值比跌了7成，中國最牛縣城昆山，高峰期均價都沖到了2.3w，8月份二手房均價1.3w，跌幅達40%。

環深片區跌3~4成，東莞跌幅達到46.3%，惠州跌了41.8%。

當年靠著蹭一線城市熱度起來的房子，如今已經淪為跌幅最嚴重的重災區，流動性急劇萎縮，無人接盤成為常態。

可以看到，整個從環一線到郊區，再到一線城市非核心區，最后到核心資產。已經形成了一個完美的“跌幅梯度”。

之前建立在炒作和預期之上的房價，現在潮水退去就迅速崩塌；

再來看看二線城市，二線城市里面跌幅最狠的是東莞，高達46.3%，其次就是鄭州、武漢、合肥，跌幅都超過了38%，其他的普通跌幅都已超過了30%。

二線城市里面比較抗跌的就是成都，從峰值到現在跌了20%。

再看三四線城市，均價普遍是跌了30%以上，但有些小城市跌的只剩磚頭價了，現在已經不是降價的問題，完全就是賣不動，特別是縣城，三四千也沒人要。

現在全國新房庫存超7.6億平米，其中三四線城市占比超過70%。一線城市去化周期約10個月。二、三四線城市及縣城庫存去化周期分別高達34.3個月、47.6個月，遠超12個月的合理區間。

關鍵二手房掛牌量一直在增加，2025年7月，百城二手房掛牌量沖上254.64萬套。

業主都是降價搶跑，那新房也只能被迫降價，但還是賣不動。

現在的樓市已經是止不住的往下跌。而政策呢，二三四線城市該放松的都已經放松了，現在也沒啥指望。

最近北上深都出臺了樓市新政策，短期成交量是有所好轉。

但是根據之前調控的效果來看，這個最多能維持金九銀十的成交量，后面又會逐漸冷卻下來。

現在樓市要回溫的關鍵是大家的收入以及市場信心。但信心來自哪里呢？沒有真金白銀的救市，哪來的信心？

現在的數據來看，購房者和買房者的信心已經到了低谷。

大摩一直更新的房地產情緒調查，從圖中可以后看到，愿意承受損失的房主已經達到了56%。

今年30歲以下購房者比例僅25%，比7年前近乎腰斬。尤其是25歲及以下的年輕人，購房比例從2017年的10%驟降到現在的4.9%。

年輕人收入沒保障，是真的買不起了。

需求在縮減， 銷售只能進一步下滑。 2025年1-7月全國新建商品房銷售面積為51,560萬平方米，同比下降4.0%；銷售額為49,566億元，同比下降6.5%。相比2021年同期，還不到那時的一半。

而二手房的掛牌量還在不斷創新高，所以現在根本看不到止跌的跡象。

房子賣不動，回款跟不上，銀行貸款到期還不上，開發商更沒錢拿地，今年土地收入，也是一瀉千里，跌的只有高峰期的三分之一了。

而房企的經營狀況還在惡化，大房企沒有個十年八年，估計喘不過氣來，中小房企，隨時可能資金鏈斷裂，導致項目停工。

市場已經不是簡單的周期性調整，大家對房地產行業長期預期的已經發生根本性改變。房子不再是只漲不跌了。房子的身份也要從金融投資品變回消費品。

整個房地產市場已陷入一個自我強化的惡性循環：

首先，房價下跌強化了市場的看跌預期，潛在購房者普遍選擇觀望，導致成交量持續萎縮。

其次，成交低迷與悲觀預期疊加，擊垮了房東信心，引發二手房“割肉”掛牌潮，大量降價房源入市進一步擠壓新房市場，開發商難以競爭。

接著，銷售受阻導致開發商資金鏈緊張，紛紛停止拿地，造成地方政府土地出讓收入暴跌，嚴重影響地方財政和公共服務投入。

最終，市場整體情緒低迷，使年輕人推遲或放棄購房，從根本上削弱了長期需求，令整個市場的下行趨勢不斷自我加劇。

現在“擠牙膏”式手段，已經難以扭轉這種悲觀預期。要打破這個循環，可能需要更全面、更大力度的經濟刺激方案。接下來，能期待的就是利率下調。

9月美聯儲降息應該是大概率了。隨著美聯儲降息，我們國內房貸利率有可能再降25個基點。那么接下來房貸利率就會來到2字頭。

房貸利率可能會低于一些二線城市的租售比，與一線城市的租售比也會縮小。那這種情況下，加上一線城市已經不認首套二套，購房成本就能減少一點。

但靠利息救市，復蘇就會有一個較長的過程。

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