房?jī)r(jià)已慘不忍睹

今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)公布了8月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：北京房?jī)r(jià)下跌速度竟然全國(guó)第一。

這應(yīng)該是北京跌的最多的一個(gè)月了，數(shù)據(jù)顯示，8月份北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比7月下跌1.2%，其他一線城市也跌不少，上海環(huán)比下跌1%，廣州環(huán)比下跌0.9%，深圳環(huán)比下跌0.8%。

這兩個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市的速度明顯快于二三線城市。

借今天的數(shù)據(jù)，就跟你們總結(jié)一下，從峰值到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)到底跌了多少吧。

先是看一線城市，相比歷史峰值，今年9月廣州房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)下跌了30.3%，深圳下跌了30.1%，上海和北京下跌了22.7%和19%。

這只是均價(jià)，實(shí)際上城市內(nèi)部分化明顯。一線城市核心區(qū)域房產(chǎn)相對(duì)的抗跌，而郊區(qū)和新區(qū)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度很大， 郊區(qū)房?jī)r(jià)普遍下跌30%-50%，部分區(qū)域跌幅超過(guò)50%。

北京房山、大興等郊區(qū)房?jī)r(jià)較2021年高點(diǎn)下跌30%-50%。

上海外環(huán)及遠(yuǎn)郊區(qū)域房?jī)r(jià)下跌30%-50%，如唐鎮(zhèn)、浦發(fā)羅蘭翡麗等樓盤(pán)，單價(jià)從2022年的10萬(wàn)+跌至6.1萬(wàn)，跌幅超30%。

深圳坪山、光明等郊區(qū)房?jī)r(jià)較2021年高點(diǎn)腰斬，部分樓盤(pán)如碧海灣海景房從10萬(wàn)/㎡跌至5萬(wàn)/㎡，跌幅達(dá)50%。

廣州增城、從化等郊區(qū)房?jī)r(jià)較峰值下跌50%以上，增城部分項(xiàng)目單價(jià)跌破1.2萬(wàn)元/㎡，回落到2016-2017年水平；

郊區(qū)都這樣，那些環(huán)一線的城市，跌的就更狠了， 別說(shuō)腰斬，這些環(huán)一線城市都出現(xiàn)“膝蓋斬”了，跌幅基本都在7、8成。

像是當(dāng)年的“環(huán)滬七子”， 2021年前后多么瘋狂。現(xiàn)在 啟東跟峰值比跌了7成，中國(guó)最牛縣城昆山，高峰期均價(jià)都沖到了2.3w，8月份二手房均價(jià)1.3w，跌幅達(dá)40%。

環(huán)深片區(qū)跌3~4成，東莞跌幅達(dá)到46.3%，惠州跌了41.8%。

當(dāng)年靠著蹭一線城市熱度起來(lái)的房子，如今已經(jīng)淪為跌幅最嚴(yán)重的重災(zāi)區(qū)，流動(dòng)性急劇萎縮，無(wú)人接盤(pán)成為常態(tài)。

可以看到，整個(gè)從環(huán)一線到郊區(qū)，再到一線城市非核心區(qū)，最后到核心資產(chǎn)。已經(jīng)形成了一個(gè)完美的“跌幅梯度”。

之前建立在炒作和預(yù)期之上的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在潮水退去就迅速崩塌；

再來(lái)看看二線城市，二線城市里面跌幅最狠的是東莞，高達(dá)46.3%，其次就是鄭州、武漢、合肥，跌幅都超過(guò)了38%，其他的普通跌幅都已超過(guò)了30%。

二線城市里面比較抗跌的就是成都，從峰值到現(xiàn)在跌了20%。

再看三四線城市，均價(jià)普遍是跌了30%以上，但有些小城市跌的只剩磚頭價(jià)了，現(xiàn)在已經(jīng)不是降價(jià)的問(wèn)題，完全就是賣(mài)不動(dòng)，特別是縣城，三四千也沒(méi)人要。

現(xiàn)在全國(guó)新房庫(kù)存超7.6億平米，其中三四線城市占比超過(guò)70%。一線城市去化周期約10個(gè)月。二、三四線城市及縣城庫(kù)存去化周期分別高達(dá)34.3個(gè)月、47.6個(gè)月，遠(yuǎn)超12個(gè)月的合理區(qū)間。

關(guān)鍵二手房掛牌量一直在增加，2025年7月，百城二手房掛牌量沖上254.64萬(wàn)套。

業(yè)主都是降價(jià)搶跑，那新房也只能被迫降價(jià)，但還是賣(mài)不動(dòng)。

現(xiàn)在的樓市已經(jīng)是止不住的往下跌。而政策呢，二三四線城市該放松的都已經(jīng)放松了，現(xiàn)在也沒(méi)啥指望。

最近北上深都出臺(tái)了樓市新政策，短期成交量是有所好轉(zhuǎn)。

但是根據(jù)之前調(diào)控的效果來(lái)看，這個(gè)最多能維持金九銀十的成交量，后面又會(huì)逐漸冷卻下來(lái)。

現(xiàn)在樓市要回溫的關(guān)鍵是大家的收入以及市場(chǎng)信心。但信心來(lái)自哪里呢？沒(méi)有真金白銀的救市，哪來(lái)的信心？

現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來(lái)看，購(gòu)房者和買(mǎi)房者的信心已經(jīng)到了低谷。

大摩一直更新的房地產(chǎn)情緒調(diào)查，從圖中可以后看到，愿意承受損失的房主已經(jīng)達(dá)到了56%。

今年30歲以下購(gòu)房者比例僅25%，比7年前近乎腰斬。尤其是25歲及以下的年輕人，購(gòu)房比例從2017年的10%驟降到現(xiàn)在的4.9%。

年輕人收入沒(méi)保障，是真的買(mǎi)不起了。

需求在縮減， 銷(xiāo)售只能進(jìn)一步下滑。 2025年1-7月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積為51,560萬(wàn)平方米，同比下降4.0%；銷(xiāo)售額為49,566億元，同比下降6.5%。相比2021年同期，還不到那時(shí)的一半。

而二手房的掛牌量還在不斷創(chuàng)新高，所以現(xiàn)在根本看不到止跌的跡象。

房子賣(mài)不動(dòng)，回款跟不上，銀行貸款到期還不上，開(kāi)發(fā)商更沒(méi)錢(qián)拿地，今年土地收入，也是一瀉千里，跌的只有高峰期的三分之一了。

而房企的經(jīng)營(yíng)狀況還在惡化，大房企沒(méi)有個(gè)十年八年，估計(jì)喘不過(guò)氣來(lái)，中小房企，隨時(shí)可能資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。

市場(chǎng)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的周期性調(diào)整，大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期預(yù)期的已經(jīng)發(fā)生根本性改變。房子不再是只漲不跌了。房子的身份也要從金融投資品變回消費(fèi)品。

整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已陷入一個(gè)自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)：

首先，房?jī)r(jià)下跌強(qiáng)化了市場(chǎng)的看跌預(yù)期，潛在購(gòu)房者普遍選擇觀望，導(dǎo)致成交量持續(xù)萎縮。

其次，成交低迷與悲觀預(yù)期疊加，擊垮了房東信心，引發(fā)二手房“割肉”掛牌潮，大量降價(jià)房源入市進(jìn)一步擠壓新房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商難以競(jìng)爭(zhēng)。

接著，銷(xiāo)售受阻導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，紛紛停止拿地，造成地方政府土地出讓收入暴跌，嚴(yán)重影響地方財(cái)政和公共服務(wù)投入。

最終，市場(chǎng)整體情緒低迷，使年輕人推遲或放棄購(gòu)房，從根本上削弱了長(zhǎng)期需求，令整個(gè)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)不斷自我加劇。

現(xiàn)在“擠牙膏”式手段，已經(jīng)難以扭轉(zhuǎn)這種悲觀預(yù)期。要打破這個(gè)循環(huán)，可能需要更全面、更大力度的經(jīng)濟(jì)刺激方案。接下來(lái)，能期待的就是利率下調(diào)。

9月美聯(lián)儲(chǔ)降息應(yīng)該是大概率了。隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息，我們國(guó)內(nèi)房貸利率有可能再降25個(gè)基點(diǎn)。那么接下來(lái)房貸利率就會(huì)來(lái)到2字頭。

房貸利率可能會(huì)低于一些二線城市的租售比，與一線城市的租售比也會(huì)縮小。那這種情況下，加上一線城市已經(jīng)不認(rèn)首套二套，購(gòu)房成本就能減少一點(diǎn)。

但靠利息救市，復(fù)蘇就會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。

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