房價(jià)已慘不忍睹

今天，國家統(tǒng)計(jì)公布了8月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示：北京房價(jià)下跌速度竟然全國第一。

這應(yīng)該是北京跌的最多的一個(gè)月了，數(shù)據(jù)顯示，8月份北京二手房價(jià)環(huán)比7月下跌1.2%，其他一線城市也跌不少，上海環(huán)比下跌1%，廣州環(huán)比下跌0.9%，深圳環(huán)比下跌0.8%。

這兩個(gè)月數(shù)據(jù)來看，一線城市的速度明顯快于二三線城市。

借今天的數(shù)據(jù)，就跟你們總結(jié)一下，從峰值到現(xiàn)在，房價(jià)到底跌了多少吧。

先是看一線城市，相比歷史峰值，今年9月廣州房價(jià)從最高點(diǎn)下跌了30.3%，深圳下跌了30.1%，上海和北京下跌了22.7%和19%。

這只是均價(jià)，實(shí)際上城市內(nèi)部分化明顯。一線城市核心區(qū)域房產(chǎn)相對的抗跌，而郊區(qū)和新區(qū)房價(jià)調(diào)整幅度很大， 郊區(qū)房價(jià)普遍下跌30%-50%，部分區(qū)域跌幅超過50%。

北京房山、大興等郊區(qū)房價(jià)較2021年高點(diǎn)下跌30%-50%。

上海外環(huán)及遠(yuǎn)郊區(qū)域房價(jià)下跌30%-50%，如唐鎮(zhèn)、浦發(fā)羅蘭翡麗等樓盤，單價(jià)從2022年的10萬+跌至6.1萬，跌幅超30%。

深圳坪山、光明等郊區(qū)房價(jià)較2021年高點(diǎn)腰斬，部分樓盤如碧海灣海景房從10萬/㎡跌至5萬/㎡，跌幅達(dá)50%。

廣州增城、從化等郊區(qū)房價(jià)較峰值下跌50%以上，增城部分項(xiàng)目單價(jià)跌破1.2萬元/㎡，回落到2016-2017年水平；

郊區(qū)都這樣，那些環(huán)一線的城市，跌的就更狠了， 別說腰斬，這些環(huán)一線城市都出現(xiàn)“膝蓋斬”了，跌幅基本都在7、8成。

像是當(dāng)年的“環(huán)滬七子”， 2021年前后多么瘋狂。現(xiàn)在 啟東跟峰值比跌了7成，中國最牛縣城昆山，高峰期均價(jià)都沖到了2.3w，8月份二手房均價(jià)1.3w，跌幅達(dá)40%。

環(huán)深片區(qū)跌3~4成，東莞跌幅達(dá)到46.3%，惠州跌了41.8%。

當(dāng)年靠著蹭一線城市熱度起來的房子，如今已經(jīng)淪為跌幅最嚴(yán)重的重災(zāi)區(qū)，流動(dòng)性急劇萎縮，無人接盤成為常態(tài)。

可以看到，整個(gè)從環(huán)一線到郊區(qū)，再到一線城市非核心區(qū)，最后到核心資產(chǎn)。已經(jīng)形成了一個(gè)完美的“跌幅梯度”。

之前建立在炒作和預(yù)期之上的房價(jià)，現(xiàn)在潮水退去就迅速崩塌；

再來看看二線城市，二線城市里面跌幅最狠的是東莞，高達(dá)46.3%，其次就是鄭州、武漢、合肥，跌幅都超過了38%，其他的普通跌幅都已超過了30%。

二線城市里面比較抗跌的就是成都，從峰值到現(xiàn)在跌了20%。

再看三四線城市，均價(jià)普遍是跌了30%以上，但有些小城市跌的只剩磚頭價(jià)了，現(xiàn)在已經(jīng)不是降價(jià)的問題，完全就是賣不動(dòng)，特別是縣城，三四千也沒人要。

現(xiàn)在全國新房庫存超7.6億平米，其中三四線城市占比超過70%。一線城市去化周期約10個(gè)月。二、三四線城市及縣城庫存去化周期分別高達(dá)34.3個(gè)月、47.6個(gè)月，遠(yuǎn)超12個(gè)月的合理區(qū)間。

關(guān)鍵二手房掛牌量一直在增加，2025年7月，百城二手房掛牌量沖上254.64萬套。

業(yè)主都是降價(jià)搶跑，那新房也只能被迫降價(jià)，但還是賣不動(dòng)。

現(xiàn)在的樓市已經(jīng)是止不住的往下跌。而政策呢，二三四線城市該放松的都已經(jīng)放松了，現(xiàn)在也沒啥指望。

最近北上深都出臺了樓市新政策，短期成交量是有所好轉(zhuǎn)。

但是根據(jù)之前調(diào)控的效果來看，這個(gè)最多能維持金九銀十的成交量，后面又會(huì)逐漸冷卻下來。

現(xiàn)在樓市要回溫的關(guān)鍵是大家的收入以及市場信心。但信心來自哪里呢？沒有真金白銀的救市，哪來的信心？

現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看，購房者和買房者的信心已經(jīng)到了低谷。

大摩一直更新的房地產(chǎn)情緒調(diào)查，從圖中可以后看到，愿意承受損失的房主已經(jīng)達(dá)到了56%。

今年30歲以下購房者比例僅25%，比7年前近乎腰斬。尤其是25歲及以下的年輕人，購房比例從2017年的10%驟降到現(xiàn)在的4.9%。

年輕人收入沒保障，是真的買不起了。

需求在縮減， 銷售只能進(jìn)一步下滑。 2025年1-7月全國新建商品房銷售面積為51,560萬平方米，同比下降4.0%；銷售額為49,566億元，同比下降6.5%。相比2021年同期，還不到那時(shí)的一半。

而二手房的掛牌量還在不斷創(chuàng)新高，所以現(xiàn)在根本看不到止跌的跡象。

房子賣不動(dòng)，回款跟不上，銀行貸款到期還不上，開發(fā)商更沒錢拿地，今年土地收入，也是一瀉千里，跌的只有高峰期的三分之一了。

而房企的經(jīng)營狀況還在惡化，大房企沒有個(gè)十年八年，估計(jì)喘不過氣來，中小房企，隨時(shí)可能資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。

市場已經(jīng)不是簡單的周期性調(diào)整，大家對房地產(chǎn)行業(yè)長期預(yù)期的已經(jīng)發(fā)生根本性改變。房子不再是只漲不跌了。房子的身份也要從金融投資品變回消費(fèi)品。

整個(gè)房地產(chǎn)市場已陷入一個(gè)自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)：

首先，房價(jià)下跌強(qiáng)化了市場的看跌預(yù)期，潛在購房者普遍選擇觀望，導(dǎo)致成交量持續(xù)萎縮。

其次，成交低迷與悲觀預(yù)期疊加，擊垮了房東信心，引發(fā)二手房“割肉”掛牌潮，大量降價(jià)房源入市進(jìn)一步擠壓新房市場，開發(fā)商難以競爭。

接著，銷售受阻導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，紛紛停止拿地，造成地方政府土地出讓收入暴跌，嚴(yán)重影響地方財(cái)政和公共服務(wù)投入。

最終，市場整體情緒低迷，使年輕人推遲或放棄購房，從根本上削弱了長期需求，令整個(gè)市場的下行趨勢不斷自我加劇。

現(xiàn)在“擠牙膏”式手段，已經(jīng)難以扭轉(zhuǎn)這種悲觀預(yù)期。要打破這個(gè)循環(huán)，可能需要更全面、更大力度的經(jīng)濟(jì)刺激方案。接下來，能期待的就是利率下調(diào)。

9月美聯(lián)儲降息應(yīng)該是大概率了。隨著美聯(lián)儲降息，我們國內(nèi)房貸利率有可能再降25個(gè)基點(diǎn)。那么接下來房貸利率就會(huì)來到2字頭。

房貸利率可能會(huì)低于一些二線城市的租售比，與一線城市的租售比也會(huì)縮小。那這種情況下，加上一線城市已經(jīng)不認(rèn)首套二套，購房成本就能減少一點(diǎn)。

但靠利息救市，復(fù)蘇就會(huì)有一個(gè)較長的過程。

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