起步170㎡，曲江新房，高攀不起！

「西安房哥」是本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話。

小助手V：fangsanmei2020，買賣房，裝修咨詢，投稿聯(lián)系。

哲學(xué)家黑格爾說(shuō)過(guò)這樣一段名言：人類從歷史中學(xué)到的唯一教訓(xùn)，就是沒(méi)有從歷史中吸取到任何教訓(xùn)。

不愧是黑哥，看得真長(zhǎng)遠(yuǎn)！

許久不見(jiàn)的朋友，上周在高新萬(wàn)達(dá)偶遇，當(dāng)年跟風(fēng)搖了軟西的西派國(guó)樾，交房后不漲反跌后決定賣房，花了近一年時(shí)間掛牌，終于成功止損，買房的心還在，這回看上的了曲江，來(lái)問(wèn)我意見(jiàn)。

他的邏輯是這樣的，買高新屬于跟風(fēng)上頭，買曲江屬于自住改善，以后兩極分化，房子只能優(yōu)中選優(yōu)，因此曲江買個(gè)大戶型，稀缺又保值。

佩服他又賣又買的勇氣之外，我看了下曲江的新房清單，這清一色大戶型，起步170㎡，當(dāng)真能保值？

曲江豪宅

自去年開(kāi)始，隨著需求萎縮，內(nèi)卷加劇，西安新房步入滿城單價(jià)17000+處境，從軟件新城，高新CID，再到港務(wù)區(qū)，曲江，航天，經(jīng)開(kāi)，曾經(jīng)價(jià)格梯隊(duì)分明的板塊，在二手房的沖擊下，紛紛呈現(xiàn)性價(jià)比。

唯一新房穩(wěn)坐單價(jià)20000+的區(qū)域，僅剩曲江。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，曲江富人多，熱度高，土地少，有大量的置換需求，積極拿地，往大了蓋，不愁賣。

對(duì)買房人而言，曲江更稀缺，更保值，雖然二手房同樣腹瀉，但名聲，環(huán)境，配套在外，能買曲江，不看其他。

尤其是曲江星河灣開(kāi)盤千人搖后，更加劇了這種共識(shí)，導(dǎo)致的結(jié)果就是曲江的新房，越來(lái)越豪，且越蓋越大。

2023年8月，唐頓莊園，面積185㎡-276㎡，備案價(jià)為2.1萬(wàn)-2.39萬(wàn)元/㎡，總價(jià)在388-660萬(wàn)元。

2023年10月，曲江星河灣一期，面積226-323㎡，備案價(jià)為2.83萬(wàn)-3.03萬(wàn)元/㎡，總價(jià)在640萬(wàn)-980萬(wàn)。

2024年4月，金茂璞逸曲江，面積188-228㎡，備案均價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡，總價(jià)在550萬(wàn)-660萬(wàn)。

2024年8月，曲江星河灣二期，面積273-327㎡，備案價(jià)2.53萬(wàn)-2.95萬(wàn)元/㎡，總價(jià)在650萬(wàn)-970萬(wàn)。

2024年10月，泰發(fā)祥檀府，面積283-439㎡，備案價(jià)4.16萬(wàn)-4.86萬(wàn)/㎡，總價(jià)在1080萬(wàn)-2213萬(wàn)。

2025年4月，金茂璞逸東方，面積229-336㎡，備案均價(jià)3.31萬(wàn)/㎡，總價(jià)在700萬(wàn)-900萬(wàn)。

2025年5月，華發(fā)錦宸賦，面積220-270㎡，備案均價(jià)3.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)750萬(wàn)-950萬(wàn)。

2025年7月， 曲江金茂府，面積170-229㎡，備案均價(jià)3.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)在570萬(wàn)-770萬(wàn)。

2025年8月，邦泰觀宸曲江，面積175-230㎡，備案均價(jià)2.51萬(wàn)/㎡，總價(jià)440萬(wàn)-580萬(wàn)。

最后就是即將面世的中鐵云岫曲江，四代洋房，戶型面積約200-300㎡，價(jià)格未定但不會(huì)便宜。

無(wú)一例外，全是大戶型，全是豪宅，邦泰首開(kāi)售罄本來(lái)還挺意外，但一對(duì)比總價(jià)，最便宜的反而是它。

每次遇到手握600萬(wàn)以上的朋友來(lái)咨詢，我都會(huì)問(wèn)對(duì)方相同一個(gè)問(wèn)題，如果自住，當(dāng)下的房子必須要換嗎？如果能選，全國(guó)都降了，就不能走出西安？

可能大家都是拿捏住相同的一點(diǎn)，有這個(gè)預(yù)算的首選曲江，看曲江的都走不出西安，因此曲江的新房，越蓋越大，越來(lái)越貴。

起步170㎡，西安曲江，當(dāng)真高攀不起。

兩極分化

但仔細(xì)一想，也很釋然，西安本就臥虎藏龍，大佬無(wú)數(shù)，既是西北五省的中心，又是陜北富豪的理想居所，多一些豪宅，不是壞事，對(duì)于日益貧瘠的樓市，還有帶動(dòng)作用，從銷量上看，賣的都還不錯(cuò)。

2023年10月，曲江星河灣一期首開(kāi)，319套房子就吸引1566組登記，首開(kāi)就賣了25億，2024年加推后，又很快售罄。

2024年5月，金茂璞逸曲江首開(kāi)，136套，套均800萬(wàn)總價(jià)的新房，首開(kāi)售罄，賣了10個(gè)億，加推又快速清盤。

今年文教園的金茂璞逸曲江，金茂府，截至8月，又分別賣了25.5億和19億，華發(fā)錦宸賦也是首開(kāi)售罄，最近剛剛首開(kāi)的，套均總價(jià)500萬(wàn)的邦泰觀宸曲江，也是首開(kāi)售罄。

西安的情況與全國(guó)類似，雖然樓市整體蕭條，但頭部的豪宅銷售火爆，低層邏輯也簡(jiǎn)單，買豪宅的，要么手握多套房，吃盡了房?jī)r(jià)上漲紅利，多套換一套，置換無(wú)壓力。

要么高首付，低月供，資金，收入上本沒(méi)有太多壓力，又是享受型自住需求，資金要么炒股，要么買房，關(guān)鍵還離不開(kāi)西安。

豪宅的熱銷和剛需的滯銷，房?jī)r(jià)的漲與跌背后，是收入的分化，打工人對(duì)應(yīng)的普通高層住宅，房?jī)r(jià)由月供能力決定，但凡失業(yè)，降薪，裁員，收入不穩(wěn)，購(gòu)房信心不足，購(gòu)入不足，房?jī)r(jià)承壓能力有限。

這個(gè)邏輯之下，大多數(shù)西安的新房，二手房，想要快速賣掉，價(jià)格就得降到普通打工人收入能接受的范圍，超了，就滯銷了。

所以才會(huì)出現(xiàn)SKP里人擠人，但康復(fù)路市場(chǎng)無(wú)人問(wèn)的場(chǎng)景，從買房分化，到消費(fèi)分化，背后都是收入的分化。

對(duì)于預(yù)算充足，600萬(wàn)以上的，今年迎來(lái)的了曲江買房的最好時(shí)間，科技住宅，低密洋房，精裝平層，任意挑選，且后續(xù)還有源源不斷的好房子供應(yīng)，文教園，杜陵，CCBD南區(qū)，文化運(yùn)動(dòng)公園，想選哪里選哪里。

但對(duì)于400萬(wàn)預(yù)算以下的，原本想著曲江上新小面積，就地置換的，如今是徹底關(guān)上了大門，邦泰已成最低門檻，后續(xù)房子更是越蓋越大，原本西安改善應(yīng)該是主力，但曲江當(dāng)下新房只有豪宅。

對(duì)于更多的剛需，機(jī)會(huì)只有二手房，曲江豪宅一路狂飆的同時(shí)，二手房卻一路走低，尤其是曲江二期，從最高的3萬(wàn)+，如今已經(jīng)不少15000+二手房掛牌急售。

如果還覺(jué)得貴，曲江后花園的航天，還有更便宜的，房東一瀉千里，但買家可任意選擇。

與地段無(wú)關(guān)，單純就是需求不同，房子新舊不同，社區(qū)檔次不同，價(jià)格也是一個(gè)天，一個(gè)地。

就像西安的商圈南門-南稍門一樣，SKP不愁客戶買包，買表，中貿(mào)廣場(chǎng)同樣也不愁客戶，炸雞柳，吃烤腸。

相比2010年，只有豪宅的曲江，相比2018年，所有房子都在漲的曲江，如今的曲江反而進(jìn)入了一個(gè)老中青各得其樂(lè)的時(shí)間。

想住曲江嗎？想圓一個(gè)富人區(qū)的夢(mèng)嗎？總價(jià)150萬(wàn)有機(jī)會(huì)，總價(jià)300萬(wàn)有機(jī)會(huì)，總價(jià)500萬(wàn)有機(jī)會(huì)，總價(jià)1000萬(wàn)也有機(jī)會(huì)。

西安應(yīng)該沒(méi)有任何一個(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)有如此大的跨度，大家同一條街道，同一個(gè)巷子，剛需，改善與豪宅并存。

至于文教園，至于杜陵，至于文化公園，至于CCBD南區(qū)，環(huán)境，配套，圈到底有沒(méi)有豪宅的素質(zhì)，不重要，因?yàn)橘I的人認(rèn)，一個(gè)豪宅是孤島，如果都是豪宅，那就是一個(gè)圈子。

誰(shuí)讓老秦人都戀舊，都離不開(kāi)曲江，500萬(wàn)現(xiàn)金本可以說(shuō)走就走，但依舊堅(jiān)持西安買房。

稀缺探討

最后來(lái)回答朋友的問(wèn)題，花這么多錢，在曲江買新房，到底稀缺且保值

嗎？站在不同的時(shí)間和緯度，有不同的答案，在過(guò)去的航天，高新都有過(guò)相同的故事。

壹

高新大平層的故事

2021年的高新軟件新城，因?yàn)槿h(huán)內(nèi)，丈八北路沿線，高新路，團(tuán)結(jié)南路沿線，房子要么太小，要么太舊，要么太老，不少朋友堅(jiān)信，大房子，改善社區(qū)才有稀缺性，在后期二手房的競(jìng)爭(zhēng)中，才能保值，開(kāi)發(fā)商也是這么想的。

于是，很短時(shí)間內(nèi)，招商臻觀府，中鐵建西派國(guó)樾，西派樘樾，天谷雅舍，高科云天，保利天匯，天地源云水天境，保利云谷天匯等迅速面世，143㎡遍地，170㎡，220㎡的也不少。

至今 ，次新房里流通最好的，無(wú)一大面積，反而是蘇寧云著，中海天谷時(shí)代小三室，頗為稀缺。

貳

航天洋房的故事

同樣還有航天城，融創(chuàng)攬?jiān)赂螅教煅杆儋N上低密改善的豪宅區(qū)標(biāo)簽，地價(jià)過(guò)萬(wàn)，房?jī)r(jià)破兩萬(wàn)。

碧桂園云頂，保利星河天匯，綠城紫薇公館，鑫苑府，科為攬?jiān)屡_(tái)，招商華宇長(zhǎng)安璽，龍湖云河頌，德通映南山，招商云山間等各類大戶型不斷面世。

但破發(fā)恰恰是從大戶型開(kāi)始，鑫苑府的二手成交單價(jià)更是一度來(lái)到13181元/㎡。所以，買大戶型稀缺嗎？是稀缺，還是看時(shí)候。

在航天，融創(chuàng)攬?jiān)赂畡偯媸赖臅r(shí)候，周邊洋房，合院就只有這一個(gè)小區(qū)，大戶型稀缺。

但后續(xù)招商，綠城，保利，龍湖，鑫苑，德通都開(kāi)始加推大戶型，且產(chǎn)品不斷迭代時(shí)，攬?jiān)赂呛显旱难蠓恳矇毫ι酱蟆?/strong>

在高新，龍湖云河頌剛面世的時(shí)候，豪宅第一股，業(yè)主甚至要集資升級(jí)外立面，在高新CID也相當(dāng)稀缺，后續(xù)越秀鐵建樽樾，中海未來(lái)之境，招商天青云麓，中鐵建西派璽悅集中上市大戶型，壓力就很大了。

類似的案例，放在曲江也是同理，因?yàn)橹苓厸](méi)有，你有，你是唯一，但周邊八個(gè)都是，最小都是170㎡起步，稀缺的反而是143㎡了。

單純自己住，享受，體驗(yàn)，改善，能力之內(nèi)想買多大買多大，既然房子金融屬性已消失大半，買房就回歸個(gè)人喜好。

但考慮稀缺，保值，這本就是偽命題，曲江新房蓋得越來(lái)越好，但本質(zhì)還是大高層，后續(xù)杜陵，CCBD南區(qū)還有更多的土地供應(yīng)，且新蓋的房子，會(huì)越來(lái)越好，價(jià)格還不一定漲。

萬(wàn)事萬(wàn)物，又回歸早買晚享受，晚買享折扣的市場(chǎng)規(guī)律，豪宅也不例外，尤其是西安的豪宅。

買的時(shí)候，大面積的讓富人上頭，但賣的時(shí)候，都是普通住宅，都是買新不買舊，大戶型的轉(zhuǎn)手壓力就相當(dāng)大了。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

房子是商品，更是消費(fèi)品，下行時(shí)代，價(jià)格，產(chǎn)品，容積率的背刺概率更大。

原本以為2.8已是低密，結(jié)果地不好賣了后，2.5成了常態(tài)，2.0也可以商量。

原本買大平層已是終點(diǎn)，結(jié)果小高層也供應(yīng)了，洋房，疊拼也都有機(jī)會(huì)。

競(jìng)爭(zhēng)在加劇，產(chǎn)品在迭代，新的只會(huì)越來(lái)越好，甚至價(jià)格也會(huì)更有性價(jià)比，需要做的，就是等待。

這個(gè)時(shí)代，總是充滿了各種意外，當(dāng)西貝莜面正在和對(duì)門的酸菜魚暗暗較勁時(shí)，沒(méi)想到攻陷西貝的是羅永浩。

所以，在你們眼里，曲江是什么樣的曲江，曲江又是誰(shuí)的曲江，網(wǎng)絡(luò)上的曲江一直有一股高攀不起的氣場(chǎng)，但現(xiàn)實(shí)中，曲江就是西安人的曲江，從200萬(wàn)到1000萬(wàn)都有房可選，不夜城隨便逛，8號(hào)線也通到了寒窯后花園。

曲江，早已走下神壇，豪宅高攀不起，但普宅隨處可見(jiàn)，既容得下霸道總裁的千萬(wàn)別墅，也裝得了升斗小民的三居小窩。

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作者：晴明

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