以“片區(qū)更新”為特色的中國(guó)存量更新路徑

在此次發(fā)布的報(bào)告中，近七成受訪企業(yè)表示，為積極響應(yīng)可持續(xù)發(fā)展和城市提質(zhì)的需求，其在過(guò)去三年中已主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，顯著增加了對(duì)存量改造領(lǐng)域的資源投入與戰(zhàn)略布局。這一轉(zhuǎn)變不僅體現(xiàn)出市場(chǎng)參與者正前瞻性地把握城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，也預(yù)示著存量更新已成為企業(yè)構(gòu)建未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵賽道。與此同時(shí)，上海也在經(jīng)歷類似過(guò)程——自2023年以來(lái)，除企業(yè)自用外新推出的商辦用地已屈指可數(shù)。與海外城市更新項(xiàng)目多以單棟樓宇改造為主不同，中國(guó)的城市更新更強(qiáng)調(diào)“片區(qū)更新”，涵蓋商業(yè)、居住、交通、市政配套以及公共空間的整體提升。以上海新一輪的商務(wù)單元更新為例，從陸家嘴到五角場(chǎng)再到真如，多個(gè)片區(qū)的更新面積普遍在2至3平方公里之間；而在海外，體量較大的倫敦市中心國(guó)王十字街區(qū)更新項(xiàng)目，面積也僅為0.27平方公里。中國(guó)的城市更新已跳脫“點(diǎn)狀改造”，走向“系統(tǒng)治理”，其乘數(shù)效應(yīng)更有利于提升資源再配置的效率、放大價(jià)值重塑帶來(lái)的影響力。

除“片區(qū)更新”的落地實(shí)踐外，中國(guó)在城市更新領(lǐng)域的政策與制度創(chuàng)新同樣展現(xiàn)出多維度、系統(tǒng)化的獨(dú)特方案。自2015年《上海市城市更新實(shí)施辦法》頒布以來(lái)，頂層設(shè)計(jì)持續(xù)演進(jìn)：

· 2022年推出《上海市城市更新指引》；

· 2023年發(fā)布《上海市城市更新行動(dòng)方案》，不斷將存量改造提升至戰(zhàn)略高度，積極引導(dǎo)多元投資主體進(jìn)入市場(chǎng)，并借助REITs等資產(chǎn)證券化工具逐步打通投融資閉環(huán)；

· 進(jìn)入2025年，進(jìn)一步出臺(tái)《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進(jìn)本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，貫通從規(guī)劃引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌、項(xiàng)目計(jì)劃、規(guī)劃制定到實(shí)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理的全周期更新模式。

上述政策體系緊緊圍繞2025年7月中央城市工作會(huì)議中提及的 “六個(gè)著力”展開(kāi)核心舉措，系統(tǒng)推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展：

· 著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系：強(qiáng)化片區(qū)功能與能級(jí)提升，促進(jìn)空間重構(gòu)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化；

· 著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市：推進(jìn)樓宇改造升級(jí)與功能業(yè)態(tài)復(fù)合，培育創(chuàng)新空間載體；

· 著力建設(shè)舒適便利的宜居城市：優(yōu)化商務(wù)生態(tài)環(huán)境與公共服務(wù)配套，構(gòu)建完整社區(qū)生活圈；

· 著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市：提升空間品質(zhì)與建筑能效，推廣綠色更新技術(shù)；

· 著力建設(shè)安全可靠的韌性城市：加強(qiáng)建筑安全與防災(zāi)能力，完善政策支持與保障機(jī)制；

· 著力建設(shè)崇德向善的文明城市：注重文化傳承與人文氛圍營(yíng)造；

· 著力建設(shè)便捷高效的智慧城市：推動(dòng)樓宇數(shù)字化和運(yùn)營(yíng)管理智能化。

這些舉措不僅體現(xiàn)了從中央戰(zhàn)略到地方實(shí)踐的政策協(xié)同，也系統(tǒng)融合了“六個(gè)著力”的核心目標(biāo)，為中國(guó)城市的高質(zhì)量更新提供了制度支撐與實(shí)施路徑。

其二，在機(jī)制創(chuàng)新方面，上海大力推動(dòng)“三師聯(lián)創(chuàng)”——規(guī)劃師負(fù)責(zé)空間設(shè)計(jì)與功能統(tǒng)籌，建筑師負(fù)責(zé)項(xiàng)目落地與品質(zhì)提升，評(píng)估師負(fù)責(zé)打通資源、資產(chǎn)、資信與資金鏈條；在此基礎(chǔ)上，2025年，上海市規(guī)劃和自然資源局在多份指導(dǎo)意見(jiàn)中進(jìn)一步提出，應(yīng)在聯(lián)創(chuàng)團(tuán)隊(duì)中納入交通、景觀、產(chǎn)業(yè)以及歷史文化風(fēng)貌保護(hù)等領(lǐng)域?qū)＜摇Ｔ撃Ｊ降牟粩嗤晟疲粌H使多元專業(yè)力量得以協(xié)同，提升整體設(shè)計(jì)與實(shí)施的科學(xué)性，更依托綜合全面的思維為片區(qū)價(jià)值的釋放與提升提供有力保障。此外，通過(guò)遴選、協(xié)商、聯(lián)合、指定等方式確定由國(guó)有平臺(tái)公司或?qū)I(yè)化企業(yè)擔(dān)任的“統(tǒng)籌主體”，更能平衡公共利益與市場(chǎng)回報(bào)，確保項(xiàng)目穩(wěn)健推進(jìn)。

其三，在模式創(chuàng)新方面，上海市于2025年不斷出臺(tái)突破性政策，如允許建立在商業(yè)金融用地（C2/C8）上的商業(yè)樓宇兼容人才公寓、租賃住房等四類居住用地（R4）功能；以及首次提出探索產(chǎn)權(quán)歸集路徑，針對(duì)商務(wù)樓宇所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)相關(guān)歸集難題，因地制宜通過(guò)多種方式開(kāi)展商務(wù)樓宇更新。這些舉措在很大程度上有助于打通長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)的關(guān)鍵堵點(diǎn)，讓市場(chǎng)參與各方在判斷項(xiàng)目可行性和市場(chǎng)前景時(shí)擁有了更強(qiáng)的信心。

當(dāng)前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者正面臨資產(chǎn)老化、租賃需求低迷、土地剩余年限縮短等多重挑戰(zhàn)，許多業(yè)主經(jīng)營(yíng)壓力加劇。尤其是那些符合“2個(gè)25”特征的物業(yè)——即樓齡超過(guò)25年或空置率高于25%的商務(wù)樓宇——更易陷入“中年危機(jī)”。因此業(yè)主更應(yīng)未雨綢繆，主動(dòng)將建筑更新與片區(qū)功能優(yōu)化、區(qū)域能級(jí)提升緊密結(jié)合，資產(chǎn)更新策略不僅是單體改造可行性的考量維度，同時(shí)也需要關(guān)注和結(jié)合片區(qū)更新視角，借力“乘數(shù)效應(yīng)”。

從具有中國(guó)特色的城市更新理念出發(fā)，片區(qū)更新并非限于特定類型或規(guī)模的物業(yè)，而是適用于幾乎所有城市更新實(shí)踐的系統(tǒng)視角。這一視角要求跳出單棟建筑的物理邊界，將物業(yè)更新納入片區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃中予以考量。例如，將老舊辦公樓改造為養(yǎng)老托育設(shè)施或人才公寓，不僅響應(yīng)了新消費(fèi)與民生需求，也有助于將資產(chǎn)重新嵌入?yún)^(qū)域功能網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)與城市發(fā)展動(dòng)力的再度契合。

隨著各地政策逐步放開(kāi)、融資渠道拓寬，以及土地使用年限延長(zhǎng)等利好頻出，物業(yè)更新與資產(chǎn)重組迎來(lái)重要時(shí)間窗口。在這一背景下，以片區(qū)為單位推進(jìn)更新改造，不僅有助于盤活存量資產(chǎn)、提升其流動(dòng)性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也更符合當(dāng)前城市高質(zhì)量發(fā)展的總體導(dǎo)向，為推進(jìn)可持續(xù)的城市再生提供堅(jiān)實(shí)支撐。

除了作為全國(guó)城市更新先行者的上海，從“工業(yè)上樓”到“社區(qū)微更新”，各大城市都在探索各具特色的更新路徑。今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市密集發(fā)布專項(xiàng)政策，中央財(cái)政對(duì)城市更新行動(dòng)的支持范圍也覆蓋至北京、廣州、蘇州、廈門、蘭州等20個(gè)城市。《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》和中央城市工作會(huì)議舉行等政策宣示的疊加效應(yīng)，將幫助城市更新和存量改造領(lǐng)域釋放非凡的市場(chǎng)潛力。

結(jié)語(yǔ)

放眼全球，中國(guó)城市無(wú)論在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是綜合治理能力上都處于領(lǐng)先地位。在存量改造和城市更新的評(píng)價(jià)維度與標(biāo)準(zhǔn)方面，一方面與國(guó)際趨勢(shì)同頻，另一方面也在探索中國(guó)特色的發(fā)展路徑。但當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍面臨價(jià)值低估與流動(dòng)性不足的發(fā)展瓶頸，與其應(yīng)有的全球地位尚不匹配。隨著政策、金融等領(lǐng)域一系列支持性政策的相繼出臺(tái)，仲量聯(lián)行認(rèn)為，業(yè)主啟動(dòng)存量改造項(xiàng)目恰逢其時(shí)。仲量聯(lián)行將攜手各方，共同推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值與運(yùn)營(yíng)效率的提升，助力中國(guó)城市在全球舞臺(tái)上展現(xiàn)更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作