重磅支持?jǐn)U容，REITs市場大提速

2025年9月12日，《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，即“發(fā)改辦投資〔2025〕782號”文件，由國家發(fā)展改革委在官網(wǎng)發(fā)布。

該“782號文”明確支持REITs市場擴(kuò)容。

那么，這一政策導(dǎo)向?qū)a(chǎn)生怎樣的市場影響呢？

“782號文”要點(diǎn)拆解

“782號文”的發(fā)布，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展的新階段，政策重心從“建立機(jī)制”轉(zhuǎn)向“擴(kuò)規(guī)模、提質(zhì)量、強(qiáng)服務(wù)”。REITs市場將迎接大提速。

基本內(nèi)容：擴(kuò)容、擴(kuò)募

“782號文”分為4個(gè)主要部分。

前兩個(gè)部分為：

1.持續(xù)推動市場擴(kuò)圍擴(kuò)容；

2.積極支持?jǐn)U募。

后兩個(gè)部分實(shí)為1項(xiàng)內(nèi)容：加強(qiáng)管理（優(yōu)質(zhì)高效做好項(xiàng)目把關(guān)、切實(shí)加強(qiáng)組織保障）。

引導(dǎo)多元化

“782號文”明確提出，要加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目的常態(tài)化申報(bào)，鼓勵對具有較大發(fā)展?jié)摿Φ馁Y產(chǎn)類型盡快進(jìn)入市場，同時(shí)探索新資產(chǎn)類型的發(fā)行路徑。

“782號文”有意引導(dǎo)底層資產(chǎn)的多樣化，同時(shí)吸引不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者參與，鼓勵申報(bào)發(fā)售基金規(guī)模較大、對市場擴(kuò)圍擴(kuò)容具有重要作用的項(xiàng)目。

鼓勵民間投資參與

目前上市的REITs產(chǎn)品，原始權(quán)益人以國企、央企為主。“782號文”首次提出建立民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的專項(xiàng)協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制，強(qiáng)調(diào)“靠前服務(wù)、主動協(xié)調(diào)、申報(bào)單列”，旨在營造良好的政策環(huán)境，激發(fā)民間投資活力。

推進(jìn)REITs市場節(jié)奏加快

“782號文”將擴(kuò)募申報(bào)時(shí)間從首發(fā)上市后的12個(gè)月縮短至6個(gè)月，大幅提升了首發(fā)與擴(kuò)募之間的銜接效率。同時(shí)，允許跨區(qū)域、跨行業(yè)整合資產(chǎn)，優(yōu)先受理優(yōu)質(zhì)擴(kuò)募項(xiàng)目。由此，未來擴(kuò)募節(jié)奏將加快，REITs平臺將成為資產(chǎn)整合的重要工具，推動基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的規(guī)模化運(yùn)作。

“782號文”的資產(chǎn)分類

“782號文”將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)分為兩類：成熟資產(chǎn)（已有REITs產(chǎn)品案例）和新資產(chǎn)（未有REITs產(chǎn)品案例），并且明確提到了一些支持的具體資產(chǎn)類型。成熟資產(chǎn)，又分為兩種：成熟資產(chǎn)與潛力資產(chǎn)。

結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)，我們在此列舉“782號文”提及的REITs資產(chǎn)類型及基本市場情況。

1.“782號文”列舉的成熟資產(chǎn)

收費(fèi)公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等

成熟資產(chǎn)運(yùn)營模式較成熟、符合政策導(dǎo)向。

“782號文”要求：“加快收費(fèi)公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目申報(bào)。”

收費(fèi)公路類REITs

交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs平均年化收益率約在?4.76%~11.66%?之間（萬得數(shù)據(jù)14.07%）。未來收費(fèi)公路作為國家重點(diǎn)支持的基建領(lǐng)域，有望獲得更多政策傾斜。更多優(yōu)質(zhì)路段REITs產(chǎn)品上市將提升市場吸引力。

清潔能源類REITs

能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs平均年化收益率約在4.30%~6.85%?之間（萬得數(shù)據(jù)6.85%）。“782號文”明確支持加快清潔能源類REITs的申報(bào)，同時(shí)探索特高壓輸電、光伏、風(fēng)電等新資產(chǎn)類型。清潔能源類REITs有望吸引更多資金流入，尤其是具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和高分派率的項(xiàng)目。

倉儲物流REITs

倉儲物流類REITs平均年化收益率約在1%~4.5%?之間（萬得數(shù)據(jù)2.15%）。倉儲物流REITs的底層資產(chǎn)通常為高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、物流園區(qū)等，抗周期性強(qiáng)，市場需求持續(xù)增長。

保租房類REITs

保租房類REITs平均年化收益率約在?2.81%~4.10%?之間（萬得數(shù)據(jù)5.77%）。保租房類REITs有明確的政策支持，運(yùn)營能力強(qiáng)，現(xiàn)金流分派率較高，市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，是機(jī)構(gòu)投資者的配置優(yōu)選。

2.“782號文”列舉的潛力資產(chǎn)

供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等

以上潛力資產(chǎn)，也屬于成熟資產(chǎn)，但是，目前進(jìn)入REITs市場的力度不夠。

“782號文”要求：“進(jìn)一步加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項(xiàng)目的組織力度。”

供熱類REITs

國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT（508087.SH）作為全國首單供熱類REITs，2025年中報(bào)顯示，年化現(xiàn)金流分派率6.30%，具備較高的運(yùn)營穩(wěn)定性和政策支持力度。供熱類REITs屬民生剛需內(nèi)容，具備較強(qiáng)的區(qū)域壟斷性和現(xiàn)金流穩(wěn)定性，未來有望成為市場新寵，尤其在北方供暖需求旺盛的地區(qū)。

水利類REITs

萬得數(shù)據(jù)顯示，銀華紹興原水水利REIT年化收益率為6.59%，表現(xiàn)穩(wěn)健。水利類REITs屬民生剛需內(nèi)容，具備長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但通常收益率相對較低，需關(guān)注具體產(chǎn)品的運(yùn)營效率和區(qū)域供水需求。

IDC（數(shù)據(jù)中心）類REITs

萬得數(shù)據(jù)顯示，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT與南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT作為首批數(shù)據(jù)中心REITs，截至2025年9月15日，其年化收益率分別為13.49%和15.17%。IDC類REITs屬數(shù)字化時(shí)代基礎(chǔ)建構(gòu)，受益于數(shù)字經(jīng)濟(jì)和AI算力需求增長，具備較高的成長性，未來有望成為市場熱點(diǎn)。

3.“782號文”列舉的新資產(chǎn)

鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等

由于尚未有相關(guān)REITs案例，以上資產(chǎn)類別被稱之為“新資產(chǎn)類型項(xiàng)目”。

“782號文”要求：“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)堵點(diǎn)問題，幫助項(xiàng)目盡快滿足發(fā)行條件。”

REITs市場尚無案例的“新資產(chǎn)類型項(xiàng)目”——

鐵路、港口與已經(jīng)發(fā)行REITs的收費(fèi)公路情況較為類似；

特高壓輸電與清潔能源相關(guān)類似；

通信鐵塔與IDC（數(shù)據(jù)中心）類似；

市場化租賃住房與保租房類類似；

專業(yè)市場類與“782號文”沒有直接提及的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類類似；

文旅類與養(yǎng)老設(shè)施類，也是REITs市場重點(diǎn)看好的領(lǐng)域，目前都有部分項(xiàng)目在申報(bào)。

因此，盡管名為“新資產(chǎn)類型項(xiàng)目”，但在政策指向下解決“堵點(diǎn)”并落地，會盡快水到渠成。

總體而言，“782號文”以成熟資產(chǎn)為基本盤，潛力資產(chǎn)為新力量，積極探索、拓展新資產(chǎn)，以此來引導(dǎo)REITs市場擴(kuò)容、擴(kuò)募，從而實(shí)現(xiàn)大提速的目標(biāo)。

值班編委：樊永鋒

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮