二手房買(mǎi)賣(mài)套路多？六點(diǎn)“避坑”指南｜實(shí)務(wù)方圓

二手房屋買(mǎi)賣(mài)所涉錢(qián)款較大，對(duì)每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)都是一件大事，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，自然需要高度關(guān)注。我們結(jié)合審判實(shí)踐中遇到的案件類(lèi)型，給大家提供一些風(fēng)險(xiǎn)防范參考。

一、關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體

PART01

（一）審查產(chǎn)權(quán)登記人的情況

如房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)但僅登記一人的名字，建議讓另一方出具同意出售的證明或者出具代理手續(xù)；如不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記上為多人共同所有，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)共同簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則可能致使房屋的所有權(quán)不能依法轉(zhuǎn)移。

（二）審查買(mǎi)受人的個(gè)人征信情況

征信是否良好關(guān)系到能否按時(shí)足額支付房款、房產(chǎn)能否順利過(guò)戶等。

（三）注意出賣(mài)人是否為未成年人

如出售的是未成年人名下房屋，應(yīng)當(dāng)注意審查出賣(mài)人的身份，一般情形下應(yīng)有監(jiān)護(hù)人到場(chǎng)，并到公證處辦理監(jiān)護(hù)公證。

二、關(guān)于房屋基本情況

PART02

（一）關(guān)于房屋抵押情況

要注意核對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記簿是否為原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記。市場(chǎng)上的二手房大多存在抵押貸款情形，作為買(mǎi)受人要區(qū)分住房抵押按揭貸款及其他抵押登記，如涉及其他抵押登記，出賣(mài)人可能存在對(duì)外負(fù)債情形，出售房屋容易出現(xiàn)被司法查封的情況，尤其是多次抵押房屋，稍有不慎可能“錢(qián)房?jī)煽铡薄?/p>

（二）關(guān)于實(shí)際居住情況

在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看房屋情況，房屋是否為賣(mài)方自住，以防出現(xiàn)出售他人房屋的情形。如房屋正在處于租賃狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)要求查看租賃合同，出租他人，如果出租還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門(mén)詢(xún)問(wèn)是否有欠費(fèi)情況等。如果需要進(jìn)一步審查，可以要求賣(mài)方配合到房屋管理部門(mén)、派出所戶籍部門(mén)查詢(xún)房屋情況、戶籍情況等。

（三）關(guān)于房屋土地性質(zhì)

在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查房屋土地性質(zhì)，特別是部分房改房的土地為劃撥用地，出售此類(lèi)房屋一般需依法辦理審批手續(xù)，并交納土地出讓金。商業(yè)用地與住宅用地在使用年限、稅費(fèi)上也有較大區(qū)別，購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)必須加以注意。

（四）關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立

居住權(quán)是我國(guó)民法典規(guī)定的一項(xiàng)新型用益物權(quán)。居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。如房屋設(shè)立居住權(quán)，須保障居住權(quán)人的權(quán)益，房屋的自由處分將受到限制。買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查房屋是否設(shè)立居住權(quán)，并在合同中加以約定，防止無(wú)法正常居住使用房屋的情形發(fā)生。

（五）關(guān)于"一房二賣(mài)"的情況

買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，若未及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，一般情況下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記簿仍由出賣(mài)人持有。如出賣(mài)人將房屋另行出售他人，將導(dǎo)致“一房二賣(mài)”的情形發(fā)生。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)盡審查義務(wù)，雙方在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定禁止“一房二賣(mài)”，并加重該行為的違約責(zé)任。買(mǎi)受人可要求出賣(mài)人將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記簿提存在中介公司，待辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)再?gòu)闹薪楣救〕?，以盡可能地避免出賣(mài)人“一房二賣(mài)”。

三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格和付款方式

PART03

（一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)載明房屋價(jià)款、貨幣種類(lèi)及其單位，并對(duì)房屋的附屬物或添加物是否包含在總房款內(nèi)作出約定，如涉及地下室、車(chē)庫(kù)、停車(chē)車(chē)位，要明確對(duì)應(yīng)的面積、位置及價(jià)款，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛。

（二）關(guān)于付款期限

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)載明付款期限，分期付款的，應(yīng)當(dāng)注明每筆款項(xiàng)對(duì)應(yīng)的付款時(shí)間及付款方式。如涉及貸款支付，應(yīng)對(duì)于銀行放款的期限加以明確，若因買(mǎi)受人原因?qū)е挛茨苻k理貸款，應(yīng)在合同中對(duì)相應(yīng)的違約責(zé)任加以約定。

（三）關(guān)于稅費(fèi)繳納

買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定或雙方約定履行繳納稅費(fèi)的義務(wù)。在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)事先明確買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，并按照約定履行，避免因此引起的糾紛及違約風(fēng)險(xiǎn)。特別要注意切勿為減少稅費(fèi)承擔(dān)而簽訂與真實(shí)價(jià)格不同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該做法違反稅收的相關(guān)法律規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重的，可能涉嫌犯罪。

四、關(guān)于房屋的交付

PART04

（一）關(guān)于交房期限

交付期限與雙方當(dāng)事人的利益密切相關(guān)，對(duì)于交房期限的約定應(yīng)當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、具體明確。如出賣(mài)人未在約定的期限交付房屋，構(gòu)成遲延交付，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。如對(duì)交房期限約定不明，而又不能通過(guò)合同的其他條文以及交易習(xí)慣加以確定，買(mǎi)受人的期限利益將因出賣(mài)人拒絕履行或不能履行而受到侵害。

（二）關(guān)于過(guò)戶時(shí)間

因不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移采取公示公信原則，如不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，房屋的所有權(quán)不發(fā)生所轉(zhuǎn)移。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間加以明確。

（三）關(guān)于房屋交付的其他問(wèn)題

一是設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)。簽訂合同時(shí)應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫(xiě)明，交付房屋時(shí)按照合同約定進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收。

二是水電、煤氣、天然氣的清點(diǎn)及過(guò)戶。交付房屋時(shí)應(yīng)至自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理相應(yīng)的過(guò)戶手續(xù)，并詢(xún)問(wèn)是否存在欠費(fèi)情況。如有欠費(fèi)，買(mǎi)受人則有權(quán)要求出賣(mài)人補(bǔ)交費(fèi)用。

三是有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過(guò)戶。

四是物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、取暖費(fèi)結(jié)清。要辦理物業(yè)和公共維修基金更名及交接手續(xù)，注意詢(xún)問(wèn)物業(yè)費(fèi)是否存在拖欠。

五是房屋鑰匙的清點(diǎn)，包括房間鑰匙、單元大門(mén)鑰匙、信箱鑰匙等。

六是質(zhì)量問(wèn)題細(xì)排查、簽署《房屋交接書(shū)》。買(mǎi)受人要對(duì)房屋墻面、墻體是否有裂縫、水跡，門(mén)窗材質(zhì)或整體有無(wú)變形、是否具備正常的功能等問(wèn)題加以驗(yàn)收。如發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同的約定，應(yīng)將問(wèn)題在房屋交接書(shū)予以注明。

五、購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的相關(guān)問(wèn)題

PART05

（一）關(guān)于入學(xué)資格

要注意“學(xué)區(qū)房”和入學(xué)資格的區(qū)別，買(mǎi)受人應(yīng)提前向教育部門(mén)以及所在學(xué)校核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策、房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍使用有限制，建議在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問(wèn)題，并對(duì)違約責(zé)任加以約定。如因出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同并賠償損失。

（二）關(guān)于戶口遷移

戶口遷移問(wèn)題屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買(mǎi)受人向房屋所在地派出所咨詢(xún)涉案房屋的相關(guān)落戶政策，切莫僅憑出賣(mài)人或中介機(jī)構(gòu)的保證盲目購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”后，如出賣(mài)人遲遲不將戶口遷出，可以依據(jù)相關(guān)文件，向派出所咨詢(xún)戶口遷入事宜。簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確約定戶口遷出的日期，以及逾期應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以此督促出賣(mài)人履行合同義務(wù)，盡早辦理戶口遷移手續(xù)。

六、關(guān)于中介機(jī)構(gòu)的選擇

PART06

在房屋買(mǎi)賣(mài)中，房產(chǎn)中介作為居間服務(wù)者可以彌補(bǔ)普通購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房專(zhuān)業(yè)知識(shí)了解不足、信息不對(duì)稱(chēng)等短板。

中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，應(yīng)當(dāng)如何選擇中介機(jī)構(gòu)？

一是看資質(zhì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

二是看規(guī)模

通常情況下，具有一定規(guī)模的中介公司服務(wù)能力較高，如出現(xiàn)違約情形，損失賠償能力也更強(qiáng)。

三是看告知和承諾

中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋狀況和交易風(fēng)險(xiǎn)有一定的調(diào)查和告知義務(wù)，如中介公司不做房屋產(chǎn)權(quán)、抵押狀況等調(diào)查，而是回避房屋可能存在的問(wèn)題，也不告知交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎加以選擇。

四是看人員專(zhuān)業(yè)度和服務(wù)細(xì)節(jié)

了解中介人員從業(yè)時(shí)間以及對(duì)周邊社區(qū)是否了解，對(duì)稅費(fèi)計(jì)算是否精通等情況。當(dāng)然，買(mǎi)受人也應(yīng)對(duì)自身購(gòu)房資格、買(mǎi)賣(mài)房屋市場(chǎng)情況、類(lèi)似房屋歷史成交價(jià)格等相關(guān)信息進(jìn)行預(yù)先了解，不能為求省時(shí)省事過(guò)分依賴(lài)房產(chǎn)中介。

來(lái)源：民商法律實(shí)務(wù)研究、南通市中級(jí)人民法院

The End

編輯：momo