二手房買賣套路多？六點“避坑”指南｜實務方圓

二手房屋買賣所涉錢款較大，對每個家庭來說都是一件大事，房屋買賣過程中的風險，自然需要高度關注。我們結合審判實踐中遇到的案件類型，給大家提供一些風險防范參考。

一、關于房屋買賣合同主體

PART01

（一）審查產權登記人的情況

如房屋系夫妻共同財產但僅登記一人的名字，建議讓另一方出具同意出售的證明或者出具代理手續；如不動產產權登記上為多人共同所有，所有權人應當共同簽署房屋買賣合同，否則可能致使房屋的所有權不能依法轉移。

（二）審查買受人的個人征信情況

征信是否良好關系到能否按時足額支付房款、房產能否順利過戶等。

（三）注意出賣人是否為未成年人

如出售的是未成年人名下房屋，應當注意審查出賣人的身份，一般情形下應有監護人到場，并到公證處辦理監護公證。

二、關于房屋基本情況

PART02

（一）關于房屋抵押情況

要注意核對不動產產權登記簿是否為原件，所載產權人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記。市場上的二手房大多存在抵押貸款情形，作為買受人要區分住房抵押按揭貸款及其他抵押登記，如涉及其他抵押登記，出賣人可能存在對外負債情形，出售房屋容易出現被司法查封的情況，尤其是多次抵押房屋，稍有不慎可能“錢房兩空”。

（二）關于實際居住情況

在購買房屋時應當實地查看房屋情況，房屋是否為賣方自住，以防出現出售他人房屋的情形。如房屋正在處于租賃狀態，應當要求查看租賃合同，出租他人，如果出租還需要看租賃合同。去物業、供暖等部門詢問是否有欠費情況等。如果需要進一步審查，可以要求賣方配合到房屋管理部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。

（三）關于房屋土地性質

在購買房屋時應當注意審查房屋土地性質，特別是部分房改房的土地為劃撥用地，出售此類房屋一般需依法辦理審批手續，并交納土地出讓金。商業用地與住宅用地在使用年限、稅費上也有較大區別，購買房屋時必須加以注意。

（四）關于居住權的設立

居住權是我國民法典規定的一項新型用益物權。居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。如房屋設立居住權，須保障居住權人的權益，房屋的自由處分將受到限制。買受人在簽訂房屋買賣合同時應當注意審查房屋是否設立居住權，并在合同中加以約定，防止無法正常居住使用房屋的情形發生。

（五）關于"一房二賣"的情況

買受人簽訂買賣合同后，若未及時辦理過戶手續，一般情況下不動產權登記簿仍由出賣人持有。如出賣人將房屋另行出售他人，將導致“一房二賣”的情形發生。買受人應當盡審查義務，雙方在合同中應當明確約定禁止“一房二賣”，并加重該行為的違約責任。買受人可要求出賣人將不動產權登記簿提存在中介公司，待辦理過戶手續時再從中介公司取出，以盡可能地避免出賣人“一房二賣”。

三、關于轉讓價格和付款方式

PART03

（一）關于轉讓價格

在房屋買賣合同中應當載明房屋價款、貨幣種類及其單位，并對房屋的附屬物或添加物是否包含在總房款內作出約定，如涉及地下室、車庫、停車車位，要明確對應的面積、位置及價款，防止因約定不明產生糾紛。

（二）關于付款期限

在房屋買賣合同中應當載明付款期限，分期付款的，應當注明每筆款項對應的付款時間及付款方式。如涉及貸款支付，應對于銀行放款的期限加以明確，若因買受人原因導致未能辦理貸款，應在合同中對相應的違約責任加以約定。

（三）關于稅費繳納

買賣雙方應當按照法律規定或雙方約定履行繳納稅費的義務。在簽訂房屋買賣合同時應當事先明確買賣雙方應承擔的稅費，并按照約定履行，避免因此引起的糾紛及違約風險。特別要注意切勿為減少稅費承擔而簽訂與真實價格不同的房屋買賣合同，該做法違反稅收的相關法律規定，情節嚴重的，可能涉嫌犯罪。

四、關于房屋的交付

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（一）關于交房期限

交付期限與雙方當事人的利益密切相關，對于交房期限的約定應當嚴謹規范、具體明確。如出賣人未在約定的期限交付房屋，構成遲延交付，應當承擔遲延交付的違約責任。如對交房期限約定不明，而又不能通過合同的其他條文以及交易習慣加以確定，買受人的期限利益將因出賣人拒絕履行或不能履行而受到侵害。

（二）關于過戶時間

因不動產的所有權轉移采取公示公信原則，如不進行產權過戶登記，房屋的所有權不發生所轉移。在房屋買賣合同中應當對辦理過戶手續的時間加以明確。

（三）關于房屋交付的其他問題

一是設施設備清點。簽訂合同時應將設備設施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，交付房屋時按照合同約定進行清點、驗收。

二是水電、煤氣、天然氣的清點及過戶。交付房屋時應至自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業網點辦理相應的過戶手續，并詢問是否存在欠費情況。如有欠費，買受人則有權要求出賣人補交費用。

三是有線電視、數字電視、電話、寬帶的過戶。

四是物業服務費、公共維修基金、取暖費結清。要辦理物業和公共維修基金更名及交接手續，注意詢問物業費是否存在拖欠。

五是房屋鑰匙的清點，包括房間鑰匙、單元大門鑰匙、信箱鑰匙等。

六是質量問題細排查、簽署《房屋交接書》。買受人要對房屋墻面、墻體是否有裂縫、水跡，門窗材質或整體有無變形、是否具備正常的功能等問題加以驗收。如發現某些方面不符合合同的約定，應將問題在房屋交接書予以注明。

五、購買“學區房”的相關問題

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（一）關于入學資格

要注意“學區房”和入學資格的區別，買受人應提前向教育部門以及所在學校核實相關入學政策、房屋學籍的使用情況。如果所在學區對學籍使用有限制，建議在房屋買賣合同中明確約定入學指標使用問題，并對違約責任加以約定。如因出賣人的原因導致買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買受人有權要求解除合同并賠償損失。

（二）關于戶口遷移

戶口遷移問題屬于公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區域具有一定差異性，建議買受人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策，切莫僅憑出賣人或中介機構的保證盲目購買。購買“學區房”后，如出賣人遲遲不將戶口遷出，可以依據相關文件，向派出所咨詢戶口遷入事宜。簽訂合同時應當明確約定戶口遷出的日期，以及逾期應當承擔的違約責任，以此督促出賣人履行合同義務，盡早辦理戶口遷移手續。

六、關于中介機構的選擇

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在房屋買賣中，房產中介作為居間服務者可以彌補普通購房者對于購房專業知識了解不足、信息不對稱等短板。

中介機構良莠不齊，應當如何選擇中介機構？

一是看資質

房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示營業執照、房地產經紀機構備案證明和收費標準。

二是看規模

通常情況下，具有一定規模的中介公司服務能力較高，如出現違約情形，損失賠償能力也更強。

三是看告知和承諾

中介機構對于房屋狀況和交易風險有一定的調查和告知義務，如中介公司不做房屋產權、抵押狀況等調查，而是回避房屋可能存在的問題，也不告知交易中可能存在的風險，應當謹慎加以選擇。

四是看人員專業度和服務細節

了解中介人員從業時間以及對周邊社區是否了解，對稅費計算是否精通等情況。當然，買受人也應對自身購房資格、買賣房屋市場情況、類似房屋歷史成交價格等相關信息進行預先了解，不能為求省時省事過分依賴房產中介。

來源：民商法律實務研究、南通市中級人民法院

The End

編輯：momo