獨(dú)立觀點(diǎn),靜觀西安樓市。
板塊分析,避免霧里看花。
西安樓市新一輪集中土拍落下帷幕,攬金61.09億元,成為9月樓市的一大熱點(diǎn)。
本輪土拍總供地14宗地,面積達(dá)748.841畝,覆蓋全城多個板塊,如高新CID、絲路軟件城、未央團(tuán)結(jié)村片區(qū)、航天基地、東郊長樂坡、灞橋及長安區(qū)、鄠邑區(qū)。
其中灞橋、未央團(tuán)結(jié)村兩宗地因?qū)脻M未存在有效報(bào)價(jià)流拍,最終有12宗土地成交,成交地塊不乏亮點(diǎn),我們一起來看一下。
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?龍湖未央天街實(shí)拍
一、團(tuán)結(jié)村板塊在迅速崛起,繼此前綠城、保億之后,在這輪土拍中板塊再次迎來央企代表招商蛇口和民營黑馬龍翔地產(chǎn)兩大重量級品牌。
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招商蛇口以7.38億元拿下了地鐵10號線帽珥冢站西北角76.876畝(WY9-13-397)住宅用地,容積率為2.3,樓面價(jià)約6261元/㎡。
從位置上看,地塊地段優(yōu)勢很大,西側(cè)臨近紅旗鐵路公司,東側(cè)有在建商業(yè)、商辦項(xiàng)目項(xiàng)目,地鐵加持,在2020年左右區(qū)域曾有中南君啟、正榮紫闕臺項(xiàng)目。
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龍翔地產(chǎn)則耗資11.528億元拿下99.138畝(WY9-25-394-1)住宅用地,容積率2.5,樓面價(jià)約6977元/㎡。
這是龍翔地產(chǎn)在西安港務(wù)區(qū)之后的再次布局,摘得地塊也較優(yōu)質(zhì),距離地鐵10號線團(tuán)結(jié)村站約700米,東側(cè)距龍湖未央天街200余米,更有掛牌“高新一小”的西安市團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校加持,西側(cè)則為紅旗鐵路公園,這樣的配置不論放在哪里都堪稱優(yōu)質(zhì),按不足7000元/㎡的樓面價(jià)來看,極具紅盤潛質(zhì)。
二、高新退潮,土拍價(jià)格回歸理性;買房“唯高新”已經(jīng)成為過去,不論是高新CID還是絲路軟件城都在潮水退去,“高溢價(jià)”光環(huán)丟失,也有望促進(jìn)樓市健康發(fā)展。
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高新CID此次土拍拿出的是(GX3-17-56)地塊,總共54.28畝,位于星虹二路以東、駿業(yè)路以北,容積率2.2,成交總價(jià)8.038億元,樓面價(jià)約10097元/㎡,由民營房企陜西中鐸房地產(chǎn)有限公司摘得。
目前地塊東側(cè)的兩宗教育用地,其中高新第五十小學(xué)已經(jīng)落地;南側(cè)是天地源永安華府、高新云熙港、高新新羅酒店,東側(cè)有高新云河頌項(xiàng)目及永安渠公園,是CID板塊最早發(fā)力的板塊。
在配套日趨成熟的情況下,土拍樓面價(jià)縮水明顯,對比天地源永安華府地塊(樓面價(jià)12789元/㎡)有2692元的差價(jià),對比龍湖高新云河頌地價(jià)(樓面價(jià)14200元/㎡)有4103元的差價(jià)......
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絲路軟件城(GX3-22-73)地塊面臨同樣的情況,地塊總共125.377畝,容積率2.3,由高新國企天地源以20.15億元摘得,樓面價(jià)約10480元/㎡。
地塊緊鄰曾經(jīng)的板塊紅盤保利天匯(樓面價(jià)約12663元/㎡),但兩宗地價(jià)格卻也有2183元/㎡的價(jià)差。
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另外,航天基地地塊(HT01-24-54)103.777畝的土地面積,容積率1.96,樓面價(jià)8462元/㎡,由西安尚承泰置業(yè)有限公司摘得,從股權(quán)看似乎有曲江國資的身影,從土地方面看,少陵塬獨(dú)特的地理位置,豪宅改善屬性明確,緊鄰地塊的有航天第五小學(xué)、航天第七小學(xué)。
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還有一宗長樂坡地塊(CB5-2-213-1)僅有11.14畝,處于地鐵口,由西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司摘得,樓面價(jià)約5815元/㎡,但地塊面積太小,沒有太多值得關(guān)注的地方。
剩余的則為商業(yè)、商服地塊,比如浐灞萬科璞悅西側(cè)的10畝商業(yè)地塊、后海附近的一宗69.491畝商業(yè)地塊......
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