未央團結村亮了！央企代表、民營黑馬重金摘地......

獨立觀點，靜觀西安樓市。

板塊分析，避免霧里看花。

西安樓市新一輪集中土拍落下帷幕，攬金61.09億元，成為9月樓市的一大熱點。

本輪土拍總供地14宗地，面積達748.841畝，覆蓋全城多個板塊，如高新CID、絲路軟件城、未央團結村片區、航天基地、東郊長樂坡、灞橋及長安區、鄠邑區。

其中灞橋、未央團結村兩宗地因屆滿未存在有效報價流拍，最終有12宗土地成交，成交地塊不乏亮點，我們一起來看一下。

?龍湖未央天街實拍

一、團結村板塊在迅速崛起，繼此前綠城、保億之后，在這輪土拍中板塊再次迎來央企代表招商蛇口和民營黑馬龍翔地產兩大重量級品牌。

招商蛇口以7.38億元拿下了地鐵10號線帽珥冢站西北角76.876畝（WY9-13-397）住宅用地，容積率為2.3，樓面價約6261元/㎡。

從位置上看，地塊地段優勢很大，西側臨近紅旗鐵路公司，東側有在建商業、商辦項目項目，地鐵加持，在2020年左右區域曾有中南君啟、正榮紫闕臺項目。

龍翔地產則耗資11.528億元拿下99.138畝（WY9-25-394-1）住宅用地，容積率2.5，樓面價約6977元/㎡。

這是龍翔地產在西安港務區之后的再次布局，摘得地塊也較優質，距離地鐵10號線團結村站約700米，東側距龍湖未央天街200余米，更有掛牌“高新一小”的西安市團結實驗學校加持，西側則為紅旗鐵路公園，這樣的配置不論放在哪里都堪稱優質，按不足7000元/㎡的樓面價來看，極具紅盤潛質。

二、高新退潮，土拍價格回歸理性；買房“唯高新”已經成為過去，不論是高新CID還是絲路軟件城都在潮水退去，“高溢價”光環丟失，也有望促進樓市健康發展。

高新CID此次土拍拿出的是（GX3-17-56）地塊，總共54.28畝，位于星虹二路以東、駿業路以北，容積率2.2，成交總價8.038億元，樓面價約10097元/㎡，由民營房企陜西中鐸房地產有限公司摘得。

目前地塊東側的兩宗教育用地，其中高新第五十小學已經落地；南側是天地源永安華府、高新云熙港、高新新羅酒店，東側有高新云河頌項目及永安渠公園，是CID板塊最早發力的板塊。

在配套日趨成熟的情況下，土拍樓面價縮水明顯，對比天地源永安華府地塊（樓面價12789元/㎡)有2692元的差價，對比龍湖高新云河頌地價（樓面價14200元/㎡）有4103元的差價......

絲路軟件城（GX3-22-73）地塊面臨同樣的情況，地塊總共125.377畝，容積率2.3，由高新國企天地源以20.15億元摘得，樓面價約10480元/㎡。

地塊緊鄰曾經的板塊紅盤保利天匯（樓面價約12663元/㎡)，但兩宗地價格卻也有2183元/㎡的價差。

另外，航天基地地塊（HT01-24-54）103.777畝的土地面積，容積率1.96，樓面價8462元/㎡，由西安尚承泰置業有限公司摘得，從股權看似乎有曲江國資的身影，從土地方面看，少陵塬獨特的地理位置，豪宅改善屬性明確，緊鄰地塊的有航天第五小學、航天第七小學。

還有一宗長樂坡地塊（CB5-2-213-1）僅有11.14畝，處于地鐵口，由西安市紡織城開發建設有限公司摘得，樓面價約5815元/㎡，但地塊面積太小，沒有太多值得關注的地方。

剩余的則為商業、商服地塊，比如浐灞萬科璞悅西側的10畝商業地塊、后海附近的一宗69.491畝商業地塊......