從高公攤到負公攤，哪一年在西安買房，是時代眼淚｜房哥亂彈

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《新鴛鴦蝴蝶夢》里唱到，由來只有新人笑，有誰聽到舊人哭，喜新厭舊可謂人間常態，房子更是如此……

西安人買新房，流行過這幾個口頭禪，分別是2018年前，送啥？2021年前，搖號不？2024年前，有優惠么？以及2025年后，得房率多少？

喊了這么多年的高公攤，不到三年的功夫，就被“消滅了”，轉向了負公攤的比拼，從你送5㎡，到我送10㎡，20㎡，30㎡，50㎡，房價越降越低，贈送越來越多。

這讓我們五年前買房的朋友，情何以堪，被動成為“時代的眼淚”嗎？

消滅公攤

對于國人而言，最痛恨的除了期房以外，可能就是公攤，這個涵蓋管道井，大堂，墻體在內，說不清，道不明的面積，長期與房子牢牢捆綁。

低公攤一度是高品質住宅的代名詞，高公攤則是筒子樓的通行證，在那個房價飛漲，全民買房的時代，搖號在前，公攤一度無人問津， 甚至室內沒有陽臺都能接受，但市場由晴轉陰后，公攤成為口誅筆伐的第一個對象。

擺在開發商面前的問題就是，如何消滅公攤？方案就是贈送面積，即陽臺半送，露臺全送。

在2023年3月1日起實施的《民用建筑通用規范》中，附屬在建筑外圍護結構上的裝飾、遮陽、設備平臺等構（配）件，如裝飾柱、門窗線腳、勒腳、突出墻面的裝飾線條、空調機板、遮陽板、建筑挑檐、無柱雨篷等，均不屬于建筑面積的計算范圍。

西安四代住宅的大露臺，就屬于建筑挑檐的形式，既然不計容積，自然能送盡送，在各個區域的實際贈送規則里，也有區別。

比如曲江新區，陽臺贈送比例10%，進深小于等于2.4米，露臺贈送無面積要求，每戶僅設置一個露臺，露臺進深不應大于2.4m。

高新區范圍，陽臺增贈送比例6%，進深無限制，露臺贈送，同一戶型南北向均可設置露臺，無數量要求，露臺進深無具體要求。

還有港務區，陽臺贈送比例10%，進深小于等于2.4m，125㎡以上改善型戶型可設置露臺，且每戶僅可設置一處露臺，進深無要求。

航天新城范圍，陽臺贈送比例6%，進深小于等于2.4m，露臺按裝飾構件報建，單層露臺總面寬小于總面寬的1/2。

最寬松的是西咸新區，高品質住宅獎勵容積率，A+級≤15％容積率獎勵、A級≤12％容積率獎勵，同時鼓勵四代住宅，空中花園等戶型創新，因此贈送也是最夸張的。

之所以從高公攤到度公攤，開發商各種送，送，送，本質上還是政策的手送了，建筑規范調整。

也因為這種調整，西安的房子以2024年為界，分為高公攤房和低公攤房，當然不排除后續還會收緊，比如港務秦漢北取消露臺設計的傳聞。

從收緊到放松，背后核心還是樓市的蕭條，根據國家統計局的數據，西安新房已連跌12個月，二手房更是連跌22個月。

需求萎靡，相比限購，限售放開，首付，利率下調，但最有效的救市手段反而是建筑規范調整，允許大贈送，果然房子不好賣以后，各種溫暖呵護都來了。

贈送混戰

而這個高贈送實現的形式，就是四代住宅，作為全國產品最卷的城市之一，西安不是第一個四代住宅城市，但普及速度，數量卻是靠前的。

根據2024年統計，西安四代住宅數量已超過35個，面積涵蓋100-370㎡多個區間，到了今年，新房幾乎全面四代化，也從單一的露臺數量，面積比拼，過渡到室內，室外全贈送的比拼。

壹

灃東開頭，打響高贈送首戰

不僅豪宅送，剛需更送，只要規范允許，勢要將得房率拉爆，這其中，高贈送鼻祖，就在灃東。

作為曾經高光，后隨著二手房破發落寞的區域，需求回流主城后，灃東想要搶一口飯吃，最大的優勢就是贈送，西安關于四代住宅沒有明確規范，但可知的贈送最大的區域，就是西咸新區。

典型案例，保利云谷和著，中鐵建軌交秦風雅頌，高科越秀星匯云瀾。

前者在建面約139㎡的小高層上，一口氣做出了全景艙端廳，和雙露臺，露臺進深約5米，讓業主住過了180㎡才有的開闊感。

（保利云谷和著建面約139㎡戶型）

后者則在建面約137㎡戶型上，做到四面寬，14米南向，雙露臺，室內局部還有6米挑高，得房率超過125%。

同樣是灃東，即將面世的高科越秀星匯云瀾，更是將建面約139㎡做到了超140㎡的實得率，實得面積約195㎡，可謂西安高贈送戶型的新高度。

（高科越秀星匯云瀾建面約139㎡戶型）

過去買房是地段，配套，價格，如今是高贈送，戶型擺在眼前，煙霧彈效果最大化，事實證明，這招有用，在配套幾乎沒有灃東高新融合區，保利靠戶型高贈送，賣成了紅盤。

有這樣的營銷成功案例在前，開發商也是有樣學樣，既然西安人對買房不上頭，但又對贈送上頭，卷就對了。

貳

主動跟風，西安新房四面開花

從灃東融合區，再到能源金貿區，高新軟件新城，CID，以及今年的團結村片區，高鐵新城片區，幸福林帶片區，港務區奧體，但凡有新房供應，高贈送是必備賣點。

經開區高鐵新城，白樺林書香，建面約90㎡，最大贈送面積約29㎡，實際得房率約108%，建面約120㎡，最大贈送面積約34㎡，實際得房率約105%。

未央團結片區，綠城綠汀芳菲，建面約121㎡，最大使用面積約145㎡，建面約139㎡，最大使用面積約168㎡，實際得房率約120%。

（綠城綠汀芳菲戶型）

隔壁保億潤園，建面約113㎡戶型，半贈送約7㎡，全贈送約34㎡，建面約128㎡戶型，半贈送約8㎡，全贈送約79㎡，可謂離了大譜。

（保億潤園戶型）

這一個個贈送愈發夸張的戶型也說明，既然價格，地段，配套，學區卷不出結果，那就卷戶型，只要西安規范勻速，能送多少送多少，能送多大送多大。

叁

四線案例，高贈送沒有盡頭

何止是無公攤，現在比拼的是誰公攤更負，既是卷，也是戶型戰爭，所以這是戶型贈送的極限嗎？遠遠不是，身邊一個湖南四線城市的案例，看看這個戶型。

（外省三代住宅高贈送案例）

建面約128㎡，且不是四代住宅，沒有露臺贈送，單單室內的全贈送，半贈送面積算上，感覺房子的一半都是送的。

所以不是三代住宅做不了高贈送，而是建筑規范沒有放的那么寬，放寬了，無論幾代，都能高贈送。

但我問了當地朋友，這個拓興臻璽灣賣的好嗎，他給我否定回答，變相也說明一個道理，買房不是因為贈送面積而買，而是需求，房價和城市。

西安當下新房的贈送混戰，更像是沒有辦法的辦法，擋不住房價下跌，擋不住收入下降，擋不住不愿貸款，那只能變相贈送。

像不像當年國產手機的混戰，你像素1600萬，我3800萬，我5000萬，它就敢做1億像素，還有能拍月亮的，如果不是技術限制，什么拍火星，拍金星，拍木星的都會出來。

但最終，拍出來的效果，還是不如蘋果，蘋果的像素也不高，好手機不靠對硬件，好房子也不靠堆贈送。

變相降價

事實上，當下房子好賣的唯一策略，就是降價，不同于二手房，動輒7折砍一刀，損失的是房東個體，新房價格是有統一標準的。

壹

高贈送本質，變相降價

對開發商而言，貸款開發，現金流比利潤更重要，賣的快才有錢賺，賣的慢除了產品被碾壓，利潤也會被渠道分光。

但直接降價，老業主會鬧，會舉報，且降價容易，漲價難，不到萬不得已，不會主動價格戰，如何不明降的同時，又給業主降價體驗，四代住宅，尤其是高贈送的四代住宅，就相當于官方允許的變相降價。

同樣是15000+單價，隔壁二手房無贈送，新房10%的陽臺贈送，無限制的露臺贈送，二手怎么賣？只能被動降到單平米相同的價格。

同樣是新房，隔壁新產品高贈送，你家老產品小贈送，對方128㎡和你家168㎡一樣大，怎么賣，老的只能繼續降價。

過去，很多糾結三代，四代住宅哪個更適合西安，分析天氣，習慣原因，但本質上，三代和四代的競爭，是贈送面積，是變相降價的競爭。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

在新規范里，已經通過贈送第一次降價，開發商賣不動，再次房價下降，渠道上門，額外優惠，又是降價，貪便宜是大眾心態，尤其是房價普跌的當下，因此降價才有銷量，只是明降和暗降的區別。

貳

戶型內卷，倒逼優中選優

其次，這也是無奈之舉，當下房子的萎靡，不在地產本身，更多是經濟通縮，大眾收入下降，工作不穩，不敢貸款造成的，過量的供大于求，各家房子都優秀，產品都新，無奈買房的人急速減少。

導致的結果，就是內卷，輪番的內卷，和找工作難同理，崗位不夠，求職者太多，大家都是碩士學歷，證書一大堆，都很優秀，但只能優中選優。

現在買房的群體就和企業面試官一樣，臺下都是求職的開發商，你會怎么選？

過去是拼顏值三件套，大門，會所，外立面，現在是拼好用三件套，學區，價格，贈送面積。

雖然號召好房子標準，要關注隔音，安全，好房子好看更要好住，但在營銷端，好房子始終是好賣的房子，什么房子最好賣，名校+學區外，就是高贈送。

比如，簽了愛知中學未央校區后的，保利未央璞悅。

比如，簽了交大附中的幸福林帶片區，中建悅廬幸福序。

比如，傳聞未官宣的經開八校（鐵一系），翰林府，白樺林書香。

比如，隔壁交大陸港，自身高贈送的招商梧桐書院。

在比如，集合高贈送+強學區的能源金貿區，邦泰悅九章等。

這種現狀下，西安的戶型內卷，升級，不是終點，只是開始，不排除也會出現不做露臺，但室內超大贈送的三代住宅。

叁

抗跌的西安，四代住宅掘金地

對于開發商而言，西安雖然房價也跌，但相比全國，跌的慢，需求還多，又是西北五省的中心，還有人口流入，還有房價空間，還有信息差可吃，還有區域炒作供地，是可以當作四代住宅的試驗田，重點開發的。

相比眾多城市，無論怎樣贈送，產品怎樣創新，但買房人無動于衷的處境，西安的人，只是觀望，但好東西端上來，還是會下手，二手怎么跌暫時不管，新房起碼穩住。

過去五年，高新CID，港務區，往后五年，幸福林帶，團結片區，高鐵新城，西電片區，還有大量的土地供應，新房面世。

四代住宅，強學區，高贈送三板斧當下還是靈的，等不靈了，更低容積率，更好產品，更強學區再供應，還是能有所斬獲的。

對于新晉西安的小開發商而言，過往突圍太難，沒有交付案例，沒有業主基數，沒有品牌名氣，但如今，四代住宅，高贈送擺在眼前，就能吸引大眾。

肆

無序贈送競爭，加劇觀望情緒

當然，這種圍繞高贈送的競爭，也有利有弊，如同不怕房價漲跌，就怕忽漲忽跌一樣，如今買房人對得房率也沒有底，總覺得還會有更大贈送面積，且越剛需，這種對比，觀望心態會越濃。

西安的實得率極限到底是多少，仍沒有終極答案，如果今天買的是120%的，明天又出140%的，買的人總會心態失衡，最終的結果，則是持續的觀望。

政策端也需要一碗水端廳，擴大的得房率，降低公攤是好事，但當下的惡性競爭，反而不利于房價筑底回穩。

全城高贈送比拼的另一個結果是，區域和房價也沒有梯隊，滿城都是15000+，極端的例子就是，高新新房甚至比港務還要便宜。

至于四代住宅對三代住宅新房，二手的嚴重內卷，已是板上釘釘，倒逼舊產品繼續降價。

當然這些都是賣房時，能看到的市場內卷，政策，產品革新，至于這種大露臺+高贈送的房子實際交房后，入住體驗如何，二手房價格如何，有待觀察，2025年是交付大年，故事還沒結束。

且贈送新規在經歷混亂期后，也會逐步統一，贈送面積，露臺進深，大小也不會像如今這般無序發展，沒陽臺是時代產物，大露臺也是時代產物，全看政策。

都是生活

說白了，房子還是為人服務，為生活服務，房價的下跌不僅是數字，更是買房從投資到自住的回歸，而房子好不好住，無關于三代與四代，而是與房子里住的人，他的需求，他的生活習慣，他的要求相關。

如今大眾熱捧的四代住宅，在西安新鮮，但在全國并不新鮮，好不好住，有待更多入住實景檢驗。

就如同視頻里的這三戶人家，同樣的四代住宅，超大露臺，有人養花種草，有人存放紙箱子，有人空無一物，都是生活，有人為了享受生活，有人為了更好生活。

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作者：晴明

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