買(mǎi)房風(fēng)向轉(zhuǎn)變，西安大露臺(tái)時(shí)代結(jié)束！

最近當(dāng)很多人還把目光聚焦在新盤(pán)數(shù)量、區(qū)域推盤(pán)量上時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始悄悄發(fā)生變化。

最近，《西安市“好房子”住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查技術(shù)指引（試行）》明確露臺(tái)“進(jìn)深不宜大于2.4米”。讓這場(chǎng)由 “大露臺(tái)” 主導(dǎo)的樓市狂歡正式謝幕，西安樓市的產(chǎn)品發(fā)展也開(kāi)始了新一輪的價(jià)值重構(gòu)。

新規(guī)后

3個(gè)變化趨勢(shì)要注意

雖然從字面來(lái)看，對(duì)露臺(tái)尺寸做出了限制，但背后暗藏的3大發(fā)展趨勢(shì)，值得保持高度關(guān)注！

丨房?jī)r(jià)回歸理性，大露臺(tái)或成稀有產(chǎn)品

從最初四代宅1.0時(shí)代的錯(cuò)層挑空、進(jìn)深1.5米-2米，再到如今有露臺(tái)進(jìn)深高達(dá)4.5米甚至超過(guò)5米，很多人在看房的時(shí)候甚至最先關(guān)注到露臺(tái)大小，暢想未來(lái)露臺(tái)的生活場(chǎng)景，因此為了增加溢價(jià)能力，在規(guī)范范圍內(nèi)不少房企把露臺(tái)甚至能打造出小花園式的存在。

丨露臺(tái)示意圖

但新規(guī)之下，露臺(tái)進(jìn)深被壓縮至 2.4 米，原本能承載多樣生活場(chǎng)景被限制，這也讓大露臺(tái)本身的附加“水分”被蒸發(fā)。這意味著新房無(wú)法再單純依靠 “大露臺(tái)”實(shí)現(xiàn)高價(jià)銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)也將回歸居住本身。

而在這樣的變化下，能發(fā)現(xiàn)也已經(jīng)有房企開(kāi)始對(duì)露臺(tái)的數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，從之前的1個(gè)到南北雙露臺(tái)。

丨星匯云瀾雙露臺(tái)戶(hù)型圖

而隨著新規(guī)的落地，接下來(lái)很可能出現(xiàn)兩種情況：新規(guī)前規(guī)劃的大露臺(tái)產(chǎn)品會(huì)因稀缺度價(jià)值再起；露臺(tái)尺寸被限制，標(biāo)準(zhǔn)露臺(tái)產(chǎn)品將推動(dòng)市場(chǎng)回歸理性，同時(shí)房企為了進(jìn)一步優(yōu)化舒適度，更多雙露臺(tái)產(chǎn)品或會(huì)出現(xiàn)。

丨住宅設(shè)計(jì)升級(jí)回歸室內(nèi)空間

其實(shí)對(duì)比這幾年西安四代宅的發(fā)展，能看到大家關(guān)注度較高的還是在露臺(tái)和贈(zèng)送上，因此不少房企憑借“露臺(tái)+贈(zèng)送”的組合拳，實(shí)現(xiàn)快速去化。

我們（公眾號(hào)：四海為家）在稿件中也提到，目前西安超過(guò)100%得房率的住宅已經(jīng)達(dá)到55個(gè)，并且有逐漸上漲的態(tài)勢(shì)。

這些高得房率戶(hù)型中，雖然也有很多通過(guò)合理的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)的高贈(zèng)送，但仍然有一些僅依靠大露臺(tái)實(shí)現(xiàn)高得房率的戶(hù)型。如今隨著新規(guī)落地，直接切斷這一 “捷徑”，開(kāi)發(fā)商不得不將競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)重新拉回產(chǎn)品本身，倒逼房企開(kāi)始從戶(hù)型設(shè)計(jì)、社區(qū)品質(zhì)等室內(nèi)空間入手進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。

丨花語(yǔ)博悅四代宅的戶(hù)內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新

這意味著，未來(lái)戶(hù)型的空間利用率、采光通風(fēng)效果、社區(qū)的綠化景觀、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施完善度等，將成為樓盤(pán)吸引購(gòu)房者的關(guān)鍵。那些只靠贈(zèng)送“數(shù)字”撐場(chǎng)面但實(shí)際產(chǎn)品力創(chuàng)新度低的產(chǎn)品，將會(huì)被撕下偽裝，甚至面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

丨一二手房差距開(kāi)始縮小

此前在關(guān)于購(gòu)房選擇方面，我們（公眾號(hào)：四海為家）通常建議大家先關(guān)注新房，畢竟新房的產(chǎn)品迭代更好，僅四代宅來(lái)看，前幾年和最近幾年相比，新的四代宅露臺(tái)空間、空間尺度等也更大，但新規(guī)之后，這樣的優(yōu)勢(shì)將逐漸縮小。

于此同時(shí)，二手房“即買(mǎi)即住”“戶(hù)型實(shí)景可見(jiàn)”等優(yōu)勢(shì)也被凸顯，尤其是核心地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)旁的次新二手房，性?xún)r(jià)比會(huì)更高，也將吸引買(mǎi)房人目光。

購(gòu)房者

未來(lái)買(mǎi)房要看清“實(shí)得率”

大露臺(tái)時(shí)代即將宣告結(jié)束后，雖然有不少人會(huì)感到失落，但不得不注意未來(lái)選擇的重點(diǎn)——實(shí)得率。

一定程度來(lái)看，這次新規(guī)主要針對(duì)的是打造“好房子”，而將露臺(tái)尺寸合理規(guī)劃到“進(jìn)深不宜大于2.4米”也是充分考慮到采光通風(fēng)以及未來(lái)生活的私密性、舒適度等等。

新規(guī)實(shí)施后，得房率會(huì)回歸理性水平，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，選擇過(guò)程中也不要被“得房率 XX%” 的數(shù)字迷惑，而應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注套內(nèi)實(shí)際使用面積。

可以通過(guò)測(cè)量戶(hù)型圖上的套內(nèi)建筑面積，減去墻體面積等公攤部分，計(jì)算出真正能使用的空間；也要了解電梯井、樓梯間等公共區(qū)域的公攤比例，避免被 “虛高得房率”忽悠。

同時(shí)，對(duì)于露臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題，要確認(rèn)是專(zhuān)屬還是業(yè)主共有，如果是專(zhuān)屬使用，要明確是否有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證明，以及能否進(jìn)行合理搭建（如陽(yáng)光房）；如果是業(yè)主共有，則需了解使用規(guī)則，避免后期因“占用公共空間”引發(fā)鄰里矛盾。

而當(dāng)住宅不再以“大露臺(tái)”判斷價(jià)值時(shí)，教育、地鐵、產(chǎn)品力等硬價(jià)值就要格外關(guān)注，買(mǎi)房終究是為了長(zhǎng)期居住，而非單純追求“大露臺(tái)”這一附加項(xiàng)。對(duì)那些用“露臺(tái)”掩飾外部資源薄弱等缺陷的樓盤(pán)，要保持警惕，切勿因一時(shí)的“露臺(tái)情結(jié)”，忽視了其居住的核心需求。

整體來(lái)看，露臺(tái)新規(guī)的實(shí)事絕非是對(duì)品質(zhì)生活夢(mèng)想的否定，而是進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)向理性、規(guī)范的方向發(fā)展。當(dāng)“露臺(tái)濾鏡”被打破，四代宅真正的實(shí)力才會(huì)涌現(xiàn)出來(lái)，因此還在糾結(jié)的你，不必為了“大露臺(tái)夢(mèng)破碎”而傷心焦慮，而是要抓住當(dāng)下的樓市機(jī)遇，選擇更適合自己、品質(zhì)更高的住宅產(chǎn)品。

關(guān)注實(shí)際空間尺寸的規(guī)劃設(shè)計(jì)、保證舒適度和空間感，再結(jié)合周邊生活配套和資源進(jìn)行對(duì)比，綜合選擇性?xún)r(jià)比更高的房子，這樣無(wú)論是現(xiàn)在居住還是未來(lái)置換，都擁有良好的流通性。

對(duì)于露臺(tái)尺寸規(guī)范

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