濃眉大眼的上海，又在搞事！

上海，又開(kāi)始搞事情！

9月26日，上海規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了一份名為《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》的文件。

這就是一份關(guān)于上海住宅建設(shè)新規(guī)則的文件，今后上海新房的建設(shè)就得按照這份文件規(guī)定的來(lái)。

咱們先對(duì)這份文件進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的解讀，拎出文件中的重點(diǎn)——

1.全面進(jìn)化的陽(yáng)臺(tái)。

曾經(jīng)，上海陽(yáng)臺(tái)的計(jì)容規(guī)則為“不超過(guò)8㎡才半計(jì)容”。

如今，

80㎡以下的戶型，不超過(guò)8㎡的陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積；80-160㎡的戶型，不超過(guò)10%比例面積的陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積；160㎡以上戶型，16㎡的陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積。

注意，此次的陽(yáng)臺(tái)包括封閉式的陽(yáng)臺(tái)。

這意味著，

不僅陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送面積增加，而且這部分贈(zèng)送面積完全可以疊加到客廳、臥室等更常用的場(chǎng)景之中。

咱們以160㎡戶型為例，

曾經(jīng)最多能贈(zèng)送4㎡的面積，如今最多贈(zèng)送8㎡，換算成上海的房?jī)r(jià)大約是四五十萬(wàn)的價(jià)值。

此外，針對(duì)沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等景觀優(yōu)勢(shì)區(qū)域，還能得到一個(gè)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)：面積不超過(guò)3㎡，進(jìn)深不超過(guò)0.75m的景觀陽(yáng)臺(tái)。

2.從地下到地上的車(chē)庫(kù)。

新規(guī)規(guī)定，

小區(qū)內(nèi)部停車(chē)可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率。

示意圖大概如下，

陰影部分為地面，陰影之上的第一層為車(chē)位，再往上才是“地面層”，以及往上的住宅部分。

3.更多的不計(jì)容空間。

許多人很擔(dān)心，若是車(chē)庫(kù)建在地上，那么開(kāi)發(fā)商還會(huì)建架空層這些公共空間嗎？

別擔(dān)心。

新規(guī)規(guī)定，停車(chē)庫(kù)上層另有公共需要增設(shè)的架空層和風(fēng)雨連廊，依舊不計(jì)入容積率。不僅是架空層不計(jì)容，就連風(fēng)雨連廊也不再計(jì)容。

這意味，將來(lái)的新房會(huì)有架空層，也會(huì)有風(fēng)雨連廊。

與此同時(shí)，外立面也不再計(jì)容。

過(guò)去，上海新房的外立面是要計(jì)容的

你所用的外立面石材/鋁板每厚一分，那么新房可售面積就減少一分。

如今，采用干掛石材、金屬、陶板等高品質(zhì)外立面材料，其飾面層建筑面積不計(jì)入容積率。

4.突破限制的建筑高度。

新規(guī)規(guī)定，

50米以下的建筑可拔高7米，50米以上提高不超過(guò)11米。

以往上海對(duì)住宅樓的高度管控十分嚴(yán)苛，規(guī)定了多少高度就絕對(duì)不許超出，現(xiàn)在規(guī)則有了變更，50米以下的樓房能夠拔高7米，50米以上的最多能增添11米。

多出來(lái)的高度，不只是讓你多蓋兩層房屋，而是為公共空間“預(yù)留空間”。

打個(gè)比方，

曾經(jīng)的新房架空層可能只能做個(gè)三四米，而現(xiàn)在能做個(gè)五六米高。

以上，便是上海建筑新規(guī)的幾個(gè)要點(diǎn)。

那么，這份新規(guī)將對(duì)上海的市場(chǎng)造成什么影響呢？

咱們接著分析。

想漲價(jià)的心，藏都藏不住。

對(duì)于上海這份新房建筑新規(guī)，咱們以購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、土拍三個(gè)視角，層層往前推進(jìn)地分析。

首先，購(gòu)房者們看到了什么。

其一，更高的得房率。

以陽(yáng)臺(tái)為例，多出來(lái)的贈(zèng)送面積，相當(dāng)于四五十萬(wàn)的價(jià)值。

進(jìn)而，由于計(jì)容面積的改變，勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)更好的戶型。比如，做成封閉式的陽(yáng)臺(tái)，那么原本130㎡左右的戶型或許只能有30㎡不到的客廳，而現(xiàn)在客廳尺度能接近40㎡。

其二，更誘人的品質(zhì)。

以建筑高度為例，拔高的建筑高度有兩個(gè)好處——

一個(gè)是架空層的抬高。

從三四米到五六米的架空層，更高的架空層代表著更富足的空間，更多樣的設(shè)計(jì)，更大氣，更富麗堂皇。

一個(gè)是建筑天際線的抬高。

隨著小區(qū)整體的高度抬升，小區(qū)將會(huì)擁有更高的天際線，更挺拔，更有氣概。

以上兩點(diǎn)，讓上海更多的新房住宅有機(jī)會(huì)向改善/豪宅的方向進(jìn)化。

再以針對(duì)沿公共綠地等景觀優(yōu)勢(shì)區(qū)域，得到的贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)為例，

由于該贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積不超過(guò)3㎡，進(jìn)深不超過(guò)0.75㎡的景觀陽(yáng)臺(tái)，讓我率先想到了一種特別的設(shè)計(jì)——

一步陽(yáng)臺(tái)。

一步陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)常出現(xiàn)在豪宅產(chǎn)品之中。

尤其是在上海這座摩登、浪漫的城市之中，一步陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)完全可以讓買(mǎi)房人瞬間聯(lián)想到以后的居住場(chǎng)景——

移開(kāi)窗門(mén)，往外便是上海美麗的街道，甚至是街邊注目的旅人。

實(shí)在是太有情緒價(jià)值了。

其次，開(kāi)發(fā)商看到了什么。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，更看重的成本和利潤(rùn)，這兩點(diǎn)也恰好被滿足了。

其一，更多的利潤(rùn)空間。

不論是陽(yáng)臺(tái)更多的不計(jì)容面積，還是風(fēng)雨連廊、外立面、架空層等等各個(gè)空間不計(jì)入容積率計(jì)算規(guī)則之中，在開(kāi)發(fā)商眼中都是一個(gè)意思。

可售面積增加。

做個(gè)簡(jiǎn)單的對(duì)比，

同一塊地，在原本的計(jì)算規(guī)則下可售面積僅有10000㎡，而在新規(guī)則之下增加了1%的面積，即100㎡。

按照上海的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，就是多了五六百萬(wàn)的貨值。

這就跟給開(kāi)發(fā)商送錢(qián)一樣。

其二，更低的建筑成本。

地上車(chē)庫(kù)就是節(jié)省成本的典型代表。

通常情況下，小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)會(huì)往地下深挖一到兩層，需進(jìn)行大規(guī)模土方開(kāi)挖、支護(hù)及降水作業(yè)，成本較高。地上車(chē)庫(kù)無(wú)需土方開(kāi)挖和支護(hù)，可節(jié)省這部分費(fèi)用。

這部分節(jié)省的費(fèi)用是多少？

大概是以千萬(wàn)為單位的。

最后，土拍市場(chǎng)看到了什么。

當(dāng)購(gòu)房者們看到更好的戶型，更高的得房率，以及更好的品質(zhì)，不管是從生活居住的實(shí)用性上，還是情緒價(jià)值的提供上都拉滿時(shí)，

購(gòu)房者大概只有一個(gè)沖動(dòng)：買(mǎi)它！

當(dāng)開(kāi)發(fā)商看到了更多的可售面積，更低的建筑成本，即更充足的利潤(rùn)空間時(shí)，

開(kāi)發(fā)商大概也會(huì)有一個(gè)沖動(dòng)：買(mǎi)它！

所以，當(dāng)這股子沖動(dòng)層層遞進(jìn)時(shí)，造成的結(jié)果只有一個(gè)：漲價(jià)。

開(kāi)發(fā)商，在難以拒絕的誘惑面前，拍得地價(jià)上漲。

購(gòu)房者，在心動(dòng)的房子面前，接受房?jī)r(jià)上漲。

事實(shí)上，這件事情在另外一個(gè)城市早已發(fā)生過(guò)。

上海，逐漸“杭化”。

在今年9月底上海推出住宅新規(guī)之前，杭州在去年年底就推出了容積率計(jì)算新規(guī)，其中內(nèi)容包括但不局限于——

封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積、社區(qū)配套用房不計(jì)容、地上車(chē)庫(kù)不計(jì)容等等。

而在此之后，杭州就開(kāi)啟了「土拍-新房」的漲價(jià)模式——

2024年11月，安琪兒3.0地塊出讓，樓面價(jià)為40479元/㎡。

2024年12月，杭州容積率新規(guī)出爐。

2025年2月，安琪兒4.0地塊出讓，即，同一板塊，位置相近，但建筑規(guī)則不同的宅地。

這宗宅地，以樓面價(jià)47486元/㎡的價(jià)格成交。

漲幅達(dá)17%。

進(jìn)階到新房市場(chǎng)，漲價(jià)仍在繼續(xù)。

安琪兒3.0項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為65600元/㎡。

安琪兒4.0項(xiàng)目，整體備案均價(jià)為78260元/㎡。

許多人對(duì)此感到詫異——

單就是一個(gè)建筑規(guī)則的變化，就能讓房?jī)r(jià)每平方漲了一萬(wàn)多塊錢(qián)？

本質(zhì)上看，

這是一場(chǎng)新房豪宅化的變革。

建筑新規(guī)指定框架下，讓開(kāi)發(fā)商有了更多的操作空間。

比如說(shuō)，一步陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)。

比如說(shuō)，更闊綽的架空層、大堂設(shè)計(jì)。

都為產(chǎn)品的豪宅基因奠定了基礎(chǔ)，正如安琪兒4.0項(xiàng)目起步面積已達(dá)205㎡，最大面積達(dá)378㎡，最貴單價(jià)達(dá)99999元/㎡，妥妥的豪宅定位。

而杭州又有大量的富人，愿意為豪宅買(mǎi)單。

曾經(jīng)，大碗做過(guò)這樣一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)——

在杭州買(mǎi)豪宅的人，

浙江人與外省人的比例是5:2；

浙江全體買(mǎi)家中，杭州本地買(mǎi)家比例僅為24%，溫州人比杭州人還喜歡在杭州買(mǎi)豪宅，紹興金華臺(tái)州也有大量的買(mǎi)家。

杭州在虹吸全省，甚至全國(guó)的富人。

以上兩點(diǎn)，上海比杭州更適用！

也就是說(shuō)，

上海的新房市場(chǎng)，也將全面豪宅化。

那么，新問(wèn)題來(lái)了。

許多城市隨著四代宅等提升新房品質(zhì)的政策出爐，二手房市場(chǎng)步步潰敗，上海也會(huì)出現(xiàn)相同情況嗎？

標(biāo)準(zhǔn)答案為，

上海的新房二手房，各玩各的。

新房方面，

上海會(huì)供應(yīng)出越來(lái)越多的改善產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品，被來(lái)自五湖四海的有錢(qián)人追捧。

二手房方面，

畢竟，上海作為國(guó)內(nèi)最頂級(jí)的城市，購(gòu)房方面的需求仍舊旺盛——

自上海新政以來(lái)，二手房成交近2萬(wàn)套，日成交超1100套，創(chuàng)半年新高。

這些成交大多來(lái)自于剛需。

有這么一項(xiàng)數(shù)據(jù)——

2023年至2025年，上海新房套均總價(jià)從759萬(wàn)元躍升至991萬(wàn)元。

目前，上海二手房的套均總價(jià)為423萬(wàn)。

兩者之間的差距，還會(huì)隨著新規(guī)的出爐再次拉長(zhǎng)，就如兩條永不相交的平行線。

最后，再給大家分享一份上海市場(chǎng)的報(bào)告。

上海的房?jī)r(jià)跌了多少？

上海的租金跌了多少？

這份報(bào)告中包含了上海房?jī)r(jià)、租金走勢(shì)，成交結(jié)構(gòu)等各方面的數(shù)據(jù)，隨著上海外環(huán)限購(gòu)的放寬，相信關(guān)注上海的朋友越來(lái)越多。

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