拼車拼好飯之后，國內酒店開始流行“拼樓”

不是酒店開不起，而是“拼樓”更有性價比。

近兩年，隨著國內酒店市場愈發內卷，“拼租”式開店也開始在酒店圈流行開來。

一棟樓擠滿一二十家酒店，密密麻麻掛滿大大小小的廣告牌，“酒店住宿、特價房、電腦房”等招牌令人目不暇接。

近日，網友發帖稱，杭州蕭山區一棟高層大樓內分布著十余家酒店，幾乎每層一家，引發熱議。

離譜的是，這么多酒店扎堆擠在同一棟樓里并沒有出現惡性競爭，反而大部分酒店國慶假期前四天基本訂滿，旺季基本滿房。

拼順風車、拼好飯倒是常見，這種拼樓式的“酒店垂直綜合體”也越來越多。

這種酒店“疊羅漢”的現象如今已不罕見。

有的公寓樓甚至有多家酒店共享大堂，僅通過樓層分隔。這背后，是中國酒店業從增量市場轉向存量市場的殘酷現實。

當酒店開始“疊羅漢”

一棟公寓樓里塞十幾家酒店，這事兒聽起來像“疊羅漢”。

走進杭州錢江世紀城的公寓樓，一棟外表普通的寫字樓窗口掛滿了各式酒店招牌。

樓層指示牌上密密麻麻列著不同酒店的名字和所在樓層，宛如一個“酒店垂直綜合體”。

查詢企查查平臺發現，這棟樓內近半的酒店股權交叉明顯，很多都是老板之間相互合作、共同投資。

為什么這么多酒店扎堆在一棟樓里？

這是因為開設酒店需要有場地有相關的資質以及消防許可，而早期的一些寫字樓和相關的酒店簽署了獨占協議，適合開酒店的場地并不多，更何況錢江世紀城這種緊靠地鐵站和奧體、地段這么好的物業更是難求。

據媒體報道，這么多酒店在同一棟樓里不僅沒有互相搶客，反而是淡季大家一起淡，旺季都是滿房。

據悉，看江看夕陽的酒店客房成爆款，國慶假期前四天基本訂滿，房價每晚最貴可達700元以上。

然而，酒店扎堆公寓樓為行業帶來新思路的同時，也帶來一系列“民訴”問題。

去年，成都泰華公寓因“廉價非法旅館泛濫”帶來諸多矛盾。

據不完全統計，小區共有住宅208戶，僅有110戶用于業主自住或租住，剩下的住宅除出租辦公或作為倉庫外，全部變身為導致小區“民訴”不斷的旅館。

據業主反映，每天大量不明身份人員進出占用電梯、產生消防隱患，部分業主還透露有人甚至試圖開住戶門鎖，已經導致了部分住戶被盜。

除泰華公寓外，成都武侯區新南門萬高都市欣城小區業主的“云投訴”民宿與小旅館泛濫也引起了大眾的廣泛關注。

據業主和物業共同調查統計，小區共有住宅184套，民宿和小旅館就占了53套。

哈爾濱愛達·九溪小區一棟29層的公寓樓，19層都被酒店占領，8家不同品牌的酒店共享同一棟公寓。

電梯按鈕密密麻麻貼著不同酒店的名字，游客拖著行李箱進進出出。

同樣地段，這里的酒店價格比正規賓館便宜三成。學生黨、打工族圖省錢都愛住這種“樓中店”。

但羊毛出在羊身上，便宜房間沒窗是常態，隔音像紙糊的。曾有游客抱怨：“隔壁打呼嚕聽得清清楚楚，還以為睡大通鋪。”

這種酒店扎堆的模式雖然帶來了經濟收益，也產生了諸多隱患。

其中安全隱患最為突出，大量酒店扎堆意味著大量布草堆積，電路負荷也大，2020年深圳就有類似公寓著火的前車之鑒。

不過，同樣的地段，寫字樓的售價和租金當下都比不上能開酒店的公寓。

在利益驅使之下，開發商和業主自然會選擇租金回報更高的酒店業態。

“同生共死”的酒店垂直綜合體

這幾年如果有仔細觀察城市商業生態的情況的朋友，可能會發現一個奇怪的現象：以前面積大一些的飯店或者大型場所還有公寓，如今絕大部分都改為酒店了。

就比如西湖邊的涌金廣場，一位本地大媽今年5月就對媒體吐槽：“曾經人山人海，買菜都要排隊，現在全是各種酒店。”

涌金廣場整棟樓內有近十家酒店，包括大型連鎖酒店和青年旅館在內的占地三到六層，各種酒店占據了半壁江山。

圖源：小紅書

這種“酒店垂直綜合體”模式為何會越來越受投資人歡迎？

曾有酒店工作人員在接受媒體采訪時道出了實情：“整棟樓酒店之間的差異化還是很明顯的，相互間的競爭會有。”

酒店扎堆經營形成了集聚效應，提升了整個樓宇作為住宿區域的知名度。部分消費者可能會專門為了“選擇多”而選擇這棟樓，從而降低單個酒店的獲客成本。

圖源：小紅書

這種獨特的“共生模式”使得各酒店既能保持自身特色，又能共享客流資源。

在淡季，各酒店共同承擔市場冷清的壓力；在旺季，則都能享受滿房的紅利。

隨著酒店行業加速洗牌，小房量酒店因投資成本小、背負的入住壓力低、抗風險能力強，投資優勢逐漸凸顯。

小體量酒店加入門檻更低，投資更小，壓力更輕，所承擔的租金和人工壓力要小一些，當下也不見得比大體量的酒店投資回報率低。

而自2018年后杭州小面積段的酒店式公寓不再審批，導致目前市場上現存適合小體量酒店物業變得稀缺而珍貴。

然而，“共生”也意味著“共死”。一旦區域發展出現了問題或遇到不可抗力因素，加之酒店間沒有更新的動力，便是“共沉淪”的開始。

對消費者來說，這種“酒店垂直綜合體”模式或許能帶來混合體驗，有的消費者認為這提供了更多選擇和高性價比。

但也有消費者認為“共享”會模糊品牌特點和界限，可能會拉低高端客群的體驗。

2021年，河南鄭州數十家公寓旅館老板組團向公寓房東施壓，退租、退房、毀約。

圖源：博雅廣場旅館業協會

從信中上可以看出：

1.博雅廣場的公寓一共1701間，作為旅館使用的是1398間，也就是說，業主購買的公寓，其中約82%的都租給了旅館，剩余的18%可能是長租公寓、業主自用房和散租房。

2.在這1398間公寓中，從按手印的數量上判斷，至少被27家大大小小的酒店旅館分租了。

3.由于特殊原因，人流量驟降，房間大面積空置，面對長期的虧損，酒店商家已經沒有承擔能力。

不難看出，不管是公寓還是分割商業，都得謹慎入市，因為合同上的美好收益是經受不起現實檢驗的。

公寓因其商業屬性，在稅費等方面的高成本流轉，往往最后一不小心成了燙手的山芋，很難找到接盤俠。

行業變革中的住宿業新生態

顯然，公寓樓里的“垂直酒店綜合體”這一業態正通過一些投資人的嘗試對行業進行著潤物細無聲的影響，雖短時間內無法改變酒店的格局且自身具有一定局限性，但無疑給行業帶來了一些新思路。

當下的國內酒店市場在數次革新之后，有新的機會，也有尚未突破的瓶頸。

雖然星級酒店也能夠提供奢華的客房和無可挑剔的服務，但千篇一律的客房模式已經無法滿足高端人士和商務精英的更多需求，高端酒店式公寓在國內外也開始走熱。

隨著越來越多酒店集團開始布局公寓板塊，酒店和公寓產品的界限似乎越來越模糊。

在美國，目前酒店式公寓的市場份額占全美住宅市場的5%，其中舊金山、西雅圖、洛杉磯、紐約、芝加哥和休斯頓地區的出租率已經超出全美平均水平。

紐約華爾道夫公寓在提供頂級私人設施的同時，住戶更是能享受華爾道夫酒店的禮遇：開通酒店簽賬特權；優先預訂酒店場館、餐廳及水療中心；24小時客房送餐服務隨時恭候。

在國內，深圳歡樂海岸萬豪行政公寓選擇在深圳麗思卡爾頓酒店及深圳JW萬豪酒店開業之后進駐深圳，與歡樂海岸開發商華僑城旗下的多家酒店一同組成了歡樂海岸高端精品酒店群，豐富了本地區域的業態組合。

上海半島公寓就與半島酒店緊密相連，提供24小時禮賓服務、床單換洗、客房送餐、酒店管家、私人教練、酒店內餐飲消費9折優惠、洗衣8折優惠等；

與上海寶格麗酒店同處一棟建筑的上海寶格麗公寓，也憑借寶格麗品牌的“光環”，一經預售就被搶購一空。

這些酒店式公寓與酒店品牌“捆綁”開發，不僅是出于高端酒店的品牌效應，更多的也是看中了其選址的便利與不可再生性。

無論是酒店做公寓、公寓里開酒店，其實大家都是為了隨行就市，增加收入、保證現金流、避免空置。

前面提到過，酒店扎堆開在公寓里的一大優勢，便是能通過協同互補，使得酒店集群擁有單一酒店所無法企及的綜合性、功能性。

但落實到切實的行動中，則需要業主對酒店產品進行審慎的選擇，使不同的酒店品牌，既能在調性上互補，又能保持各自的特色。

如果只是將“酒店垂直綜合體”視作單純的酒店扎堆，則失去了聚合的真正意義。

在酒店產業之外，這些酒店更需要的是打造一個集“吃住行游購娛”于一體且互補又各具特色的綜合體。

未來，像杭州這樣的“酒店垂直綜合體”奇觀或許將繼續增多。身處其中的酒店還是需要跳出同質化競爭，尋找差異化優勢，才能在密集扎堆的環境中脫穎而出。