報告|“金九”行至尾聲，政策合力下房地產市場弱復蘇

進入“金九銀十”傳統銷售旺季，多項房地產利好政策集中釋放。

在“十四五”系列主題新聞發布會上，金融監管總局局長李云澤透露，城市房地產融資協調機制下的“白名單”項目貸款已超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付，同時，為保障性住房等“三大工程”提供的資金支持已超1.6萬億元，租賃性住房貸款年均增長高達52%。金融政策正從“保交樓”向促進房地產市場新模式建設全面推進。

與此同時，各地政府也積極因城施策。山西省七部門聯合印發《山西省促進房地產市場平穩健康發展補充措施》，提出15條具體措施；東莞市六部門聯合推出新政，包括階段性購房補貼、優化首套房認定標準、住房公積金貸款額度提升、合理供應房地產用地等；重慶則通過秋交會等促銷活動，結合“賣舊買新”補貼政策，刺激住房消費等。地方性政策與中央政策形成合力，共同推動市場回暖。

一線城市和核心二線城市已成為本輪市場回暖的“領頭羊”。

上海、深圳、杭州、成都等城市市場熱度延續高位波動，9月前14日首開和加推項目去化率顯著高于上年同期（見表1）。

以深圳為例，9月5日房地產新政發布后，市場活躍度明顯提升，9月前14日首開和加推項目去化率為11%，較2024年9月提升3個百分點；第三周（9月15日—21日）新房成交969套，環比增長10%，其中，改善型需求積極釋放，500萬-800萬元的改善型房產成交占比對比8月提升了3個百分點；二手房（含自助）錄得量1408套，處于年內高位區間等。

然而，不同能級城市之間的分化仍十分明顯。

CRIC監測數據顯示，9月前14日重點30城成交面積達159.3萬平方米，較上年同期下降6%，市場呈現出同比降幅放緩的弱復蘇特征。西安、鄭州、南京等城市認購量穩中有降，購房觀望情緒濃厚。

此外，房企在融資端整體仍然承壓。據克而瑞監測數據，65家典型房企8月融資總量為371.39億元，環比減少23.6%，同比減少31.2%；其中，65家典型房企新增債券類融資成本為3%，較2024年債券融資成本高0.07個百分點。9月23日，新城發展控股全資子公司新城環球有限公司發行1.6億美元的優先擔保票據，發行期限2年，票面利率高達11.88%等。

總的來看，在“金九銀十”傳統旺季和政策利好持續釋放帶動下，核心城市成交量有望持續增長，短期市場回暖趨勢有望延續。

但長期來看，房地產市場仍面臨諸多挑戰，部分城市特別是三四線城市庫存壓力仍存，房地產企業資金壓力需持續優化，市場供需關系平衡需要較長時間。

來源：中房研協測評研究中心

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