熱銷(xiāo)項(xiàng)目 | 11月滬杭深豪宅去化率居前, 復(fù)合優(yōu)勢(shì)好房子熱銷(xiāo)

12月新房成交絕對(duì)量預(yù)期回升，城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。

◎ 文/ 俞倩倩

11月新房供應(yīng)階段性回升，成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，項(xiàng)目去化率止跌回升。究竟當(dāng)前熱銷(xiāo)樓盤(pán)有什么共性特征？12月預(yù)期成色幾何？

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11月30城去化率環(huán)增3pcts至34%

津蘇甬超6成，滬穗深若修復(fù)

11月市場(chǎng)熱度持穩(wěn)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市11月平均開(kāi)盤(pán)去化率為34%，環(huán)比微增3pcts。廈門(mén)、南寧、長(zhǎng)春、無(wú)錫、東莞、珠海、徐州等7城2025年11月無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推。

分城市來(lái)看，去化率超6成城市為僅天津、蘇州、寧波，主要得益于個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)集中入市對(duì)去化率拉升作用比較顯著。從變化趨勢(shì)看，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市去化率穩(wěn)步修復(fù)，環(huán)比持增；武漢、鄭州、青島等前期低迷型城市也出現(xiàn)了止跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比增幅顯著。

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滬杭深標(biāo)桿豪宅去化率居前

但四季度以來(lái)部分項(xiàng)目銷(xiāo)售滑坡

上海、杭州、深圳等標(biāo)桿豪宅入市去化率居前，下表我們羅列了11月三城熱銷(xiāo)豪宅項(xiàng)目基本情況，以上海頂級(jí)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目金陵華庭為例，項(xiàng)目位于黃浦區(qū)核心地段，早在今年3月，項(xiàng)目一期158套房源就曾以“3小時(shí)售罄，攬金92.34億元”成績(jī)震撼市場(chǎng)，二期首批次房源于9月21日開(kāi)盤(pán)即售罄，銷(xiāo)售額逾98億元，打破了上海今年單次推盤(pán)總金額最高值記錄。11月再次開(kāi)盤(pán)去化率仍高達(dá)95%。

究其熱銷(xiāo)原因，項(xiàng)目區(qū)位核心，配套健全，產(chǎn)品質(zhì)佳：一方面作為嘉里建設(shè)在滬最大規(guī)模綜合體，金陵?yáng)|路片區(qū)總體量約67萬(wàn)平，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)。項(xiàng)目最大特色在于依托歷史風(fēng)貌推進(jìn)整體開(kāi)發(fā)，其中騎樓風(fēng)貌商業(yè)街區(qū)規(guī)模超12萬(wàn)平，相當(dāng)于兩個(gè)“新天地”體量。另一方面硬件配置上，項(xiàng)目獲得WELL+LEED雙預(yù)認(rèn)證，配置八大人居系統(tǒng)，包括大金U+空調(diào)、漢斯希爾凈水系統(tǒng)、旭格三玻兩腔+外層夾膠玻璃等；在空間設(shè)計(jì)動(dòng)線上，采用四梯兩戶(hù)分層動(dòng)線，配有13-14平專(zhuān)屬電梯廳實(shí)現(xiàn)動(dòng)線分離，保證居住私密性。此外，項(xiàng)目還規(guī)劃了建筑面積約2000平方米的南北獨(dú)棟雙會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、健身空間、私宴廳等多元功能，并通過(guò)24小時(shí)管家服務(wù)等定制化禮遇，構(gòu)建了完整的服務(wù)體系。

不過(guò)值得關(guān)注的是，步入四季度以來(lái)，核心城市京滬深蓉等高端市場(chǎng)亦有轉(zhuǎn)冷跡象，各項(xiàng)目銷(xiāo)售分化，并非所有項(xiàng)目均能熱銷(xiāo)。譬如上海黃浦區(qū)綠城黃浦ONE、高福云境等項(xiàng)目，去化率均為7成，未達(dá)到開(kāi)盤(pán)即售罄預(yù)期。再如成都11月開(kāi)盤(pán)的新綠色J57半島、金融城貝宸S1等項(xiàng)目，去化率基本都在2-3成，市場(chǎng)熱度顯著降溫。

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滬穗鄭漢等“好房子”仍是市場(chǎng)寵兒

復(fù)合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目更易熱銷(xiāo)

目前來(lái)看，各地高得房率四代宅、新規(guī)項(xiàng)目入市對(duì)于短期市場(chǎng)熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，產(chǎn)品力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)改善盤(pán)成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。以武漢為例，11月全市共計(jì)12次推盤(pán)，共計(jì)推出1484套，首日去化率為55%。其中新規(guī)項(xiàng)目推盤(pán)11次，推盤(pán)套數(shù)占比94%，首日去化率高達(dá)59%；老規(guī)范項(xiàng)目推盤(pán)1次，推盤(pán)套數(shù)占比6%，首日去化率不足5%。

下表我們羅列了部分11月去化率居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項(xiàng)目。可以看出，廣州、西安、武漢、鄭州等城市均有四代宅/新規(guī)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。典型代表為西安綠城綠汀芳菲項(xiàng)目，區(qū)域核心地段+高得房率產(chǎn)品使得項(xiàng)目得以熱銷(xiāo)，11月去化率高達(dá)96%。一方面項(xiàng)目位于五大重點(diǎn)更新片區(qū)中規(guī)模最大的未央團(tuán)結(jié)片區(qū)核心，周邊為區(qū)域地標(biāo)未央金融中心、軌交地鐵10號(hào)線、商業(yè)綜合體龍湖未央天街、唯一的“高新系”名校+團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校。另一方面，89-108㎡戶(hù)型得房率高達(dá)110%，89㎡不僅做到了三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，而且有約9.8m超大面寬，南向空中院落設(shè)計(jì)；建面約108㎡入戶(hù)配置豪宅專(zhuān)屬“家政間”、嵌入式玄關(guān)柜，以及南向空中院落、270°采光主臥套房等配置。121㎡戶(hù)型得房率高達(dá)120%。

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優(yōu)質(zhì)配套“錦上添花”

南京供給稀缺軌交盤(pán)、津長(zhǎng)學(xué)區(qū)房熱銷(xiāo)

除了強(qiáng)產(chǎn)品力之外，健全配套設(shè)施也是吸引購(gòu)房者的重要因素之一，尤其是具備強(qiáng)教育資源的學(xué)區(qū)房、供給稀缺片區(qū)軌交房，也成為當(dāng)前撬動(dòng)銷(xiāo)量的法門(mén)。下表我們羅列了11月部分主要是通過(guò)優(yōu)質(zhì)配套獲得銷(xiāo)售佳績(jī)的熱銷(xiāo)盤(pán)。

南京谷翠星嵐項(xiàng)目位于江北高新板塊，板塊斷供長(zhǎng)期斷供帶來(lái)產(chǎn)品稀缺性，方便的軌道交通成為項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目距離S8號(hào)線“高新開(kāi)發(fā)區(qū)”站僅約200米，步行可達(dá)。?通過(guò)該站可一站換乘地鐵3號(hào)線，約30分鐘直達(dá)新街口城市中心圈。此外，項(xiàng)目臨近南京北站（預(yù)計(jì)2027年投用），未來(lái)可銜接18條鐵路，強(qiáng)化區(qū)域通達(dá)性；同時(shí)周邊有江北大道快速路、建寧西路過(guò)江通道等路網(wǎng)，方便自駕或換乘。?

天津金地上灣玖峯項(xiàng)目，憑借市區(qū)中環(huán)內(nèi)新產(chǎn)品+重點(diǎn)學(xué)區(qū)紅盤(pán)實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，項(xiàng)目為天津中環(huán)線內(nèi)最后的連片開(kāi)發(fā)板塊，天津小外12年制學(xué)校吸引學(xué)區(qū)置業(yè)，因而11月末開(kāi)盤(pán)推售180套房源，包含小高層和洋房產(chǎn)品，去化率高達(dá)82%。

長(zhǎng)沙如是，當(dāng)前客戶(hù)購(gòu)房決策愈發(fā)理性，配套（尤其是教育）的即時(shí)兌現(xiàn)能力成為項(xiàng)目去化的核心保障。綠城知雅棠、潤(rùn)和學(xué)府憑借優(yōu)質(zhì)教育資源實(shí)現(xiàn)良好去化。

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蘇鄭漢等部分樓盤(pán)“以?xún)r(jià)換量”效果遞減

特價(jià)房等助力去庫(kù)存

而對(duì)于部分市場(chǎng)相對(duì)低迷的弱二線城市諸如蘇州、鄭州、武漢等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開(kāi)啟分銷(xiāo)渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷(xiāo)效果。

譬如蘇州11月銷(xiāo)量TOP10（含并列項(xiàng)目11個(gè)）中超七成項(xiàng)目因高性?xún)r(jià)比或以?xún)r(jià)換量入榜，以城市外圍板塊項(xiàng)目為主，中梁海倫堡濱湖云璟、泊印瀾庭等項(xiàng)目折扣力度分別為8折和6折。

鄭州11月客戶(hù)對(duì)“價(jià)格戰(zhàn)”政策逐步脫敏，以?xún)r(jià)換量效應(yīng)開(kāi)始逐步遞減，不過(guò)主城區(qū)認(rèn)購(gòu)TOP10項(xiàng)目中仍有半數(shù)為特價(jià)項(xiàng)目。

武漢11月零星大體量新規(guī)項(xiàng)目受限于庫(kù)存壓力加入降價(jià)促銷(xiāo)：福星惠譽(yù)鉑雅府（花橋）、城投融創(chuàng)國(guó)博城（四新）營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作加強(qiáng)，以工抵、清棟促銷(xiāo)名義讓利促銷(xiāo)，當(dāng)周實(shí)現(xiàn)較高轉(zhuǎn)化；城投南山長(zhǎng)投領(lǐng)峯（光谷中心城北）持續(xù)性推出清棟特價(jià)房源，促銷(xiāo)走量效果平平。

預(yù)判12月，我們認(rèn)為，年末沖刺在即，房企預(yù)期會(huì)加快推盤(pán)節(jié)奏，同時(shí)釋放折扣力度，受此影響，新房成交絕對(duì)量預(yù)期回升，基于去年12月基數(shù)較高，成交單月同比降幅和累計(jì)同比降幅仍將有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：京滬深杭蓉等核心一二線城市短期內(nèi)市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降，高改盤(pán)去化承壓；武漢、南京、蘇州、合肥等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如福州、常州等弱二三線城市，預(yù)期整體去化率仍處于2成以下低位徘徊。（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

文章來(lái)源:克而瑞