投資超50億元的南京金陵小鎮現狀：超60%股份被轉讓 營收不到3萬

近日，南京金陵邑文化旅游發展有限公司（以下簡稱金陵邑文旅）34.75%股權、30%股權分別在江蘇產權交易所、上海聯合產權交易所掛牌轉讓，轉讓方分別為南京城投、中建八局，轉讓底價分別為4571.3萬元、3947萬元。

金陵邑文旅主要負責運營知名文旅項目南京金陵小鎮（又稱金陵小城），這次轉讓行為，讓金陵小鎮PPP項目重回大眾視線。

現狀：8500萬元轉讓超60%股權

公開資料顯示，金陵邑文旅成立于2020年12月，注冊資本2億元，這家國有控股企業由南京城投、南京牛首山文旅集團、中建八局、無錫拈花灣文化投資發展有限公司（以下簡稱拈花灣文投）、無錫拈花灣文化旅游發展有限公司（以下簡稱拈花灣文旅）分別持股34.75%、30%、30%、5.15%、0.10%。

根據轉讓信息，此次轉讓方分別為南京城投和中建八局，雙方將其名下所有股份進行轉讓，總計占金陵邑文旅股權64.75%。其中，南京城投未實繳的注冊資本金3266.5萬元，中建八局尚有未實繳的注冊資本金2820萬元。

數據顯示，2024年，金陵邑文旅營收為2.78萬元，凈利潤為-330.82萬元，負債總額為38167.20萬元；2025年前8個月，公司營收為0，凈利潤為-43.38萬元；截至2025年8月31日，金陵邑文旅資產總額46303.59萬元，負債總額為39234.18萬元。

此次轉讓報名截止到2025年11月4日。

轉讓公告提到，根據標的企業股東會決議，標的企業其他股東擬轉讓標的企業股權，提請投資人關注。這里提到的股東會決議，應當是轉讓公告中顯示的，南京金陵邑文化旅游發展有限公司2025年第一次臨時股東會決議。

公告強調，自本次股權轉讓交割完成之日起，轉讓方在《南京牛首山金陵小鎮PPP項目合同》及其全部補充協議項下的全部權利和義務（包括但不限于投資、建設、運營及維護等相關義務），由受讓方無條件、完整繼受，轉讓方不再基于《南京牛首山金陵小鎮PPP項目合同》及其補充協議承擔任何義務或責任。

據上海東洲資產評估發布的評估報告，為確保金陵邑文旅與中國建設銀行股份有限公司南京玄武支行簽訂的編號為XWYT2022001的《銀團貸款合同》的履行，金陵邑文旅與中國建設銀行股份有限公司南京玄武支行依主合同所形成的債務提供質押擔保。

此外，南京牛首山金陵小鎮PPP項目屬于可行性缺口補助的項目，在項目運營補貼期間，政府承擔部分直接付費責任。

目前，江蘇產權交易所網站項目頁面顯示僅有37個瀏覽。

回溯：金陵小鎮PPP項目

視線再次聚焦到金陵小鎮PPP項目上。

據媒體報道顯示，2018年，牛首山確定了包括金陵小鎮、佛城西路文創街區、文化科技產業園、太極禪院、禪修酒店和文旅度假酒店在內的“六大重點項目”。

金陵小鎮項目被列入南京市和江寧區的重點項目。規劃面積5平方公里，總建筑面積達78萬平方米，總投資約100億元，秉承產業、文化、旅游“三位一體”和生產、生活、生態融合發展的理念，致力于打造文旅創意特色集聚區。

2018年5月，牛首山文化旅游區與中建八局、靈山集團簽訂了《金陵小鎮項目建設運營合作協議》，明確了金陵小鎮項目推進的PPP模式，2018年6月30日前樣板區開工，2019年4月30日前完成樣板區建設。

2019年3月，江蘇省財政廳公布了2019年度第一批政府和社會資本合作(PPP)入庫項目和試點項目。確定了南京牛首山金陵小鎮項目等18個項目，總投資387.0875億元，作為江蘇省2019年度第一批PPP入庫項目。根據名單，金陵小鎮項目作為旅游項目，總投資為61.24億元。

2020年8月，中建八局發布信息，中建八局聯合南京城建控股、無錫拈花灣文投、天津拈花灣設計中標南京牛首山金陵小鎮PPP項目，總投資額50.44億元。

南京牛首山金陵小鎮項目采用PPP模式實施，合作期25年，其中建設期5年，運營期20年。此次中標牛首山金陵小鎮PPP項目是中建八局第三次牽手牛首山風景區在此之前，中建八局還承建了牛首山佛頂宮、佛頂塔、佛頂寺工程牛首山基礎設施及配套PPP項目。

2020年10月10日，據媒體報道，金陵小鎮正在有序建設中，一期項目主體建筑已初具規模。

2021年9月17日，金陵小城項目先導示范區——燕集里正式開園，燕集里包括1.5萬㎡的特色仿古建筑，1.2萬㎡景觀水系，1萬㎡硬質鋪裝，4萬㎡精品園藝，21個庭院景觀，集中呈現了精品景觀建筑空間序列，打造出“最美金陵，曠世風雅”的精品工程。

此后，再難查到有關金陵小鎮新的開發進展消息。

作為項目另一關鍵合作方，金陵小鎮也是拈花文旅旗下繼無錫拈花灣、靈山勝境、尼山圣境、興漢勝境、煙臺芝罘仙境·朝陽街后的全新文旅目的地。

根據拈花灣文投消息，其團隊將以創意文旅全產業鏈集成服務商的角色參與其中，提供全方位的文化創意設計落地與效果把控，以及未來二十年金陵小鎮的運營管理工作。

日前，金陵小城·燕集里微信公眾號顯示，9月29日晚，央視《中國三農報道》欄目還將鏡頭聚焦到了金陵小城部分體驗活動。

業內人士指出，文旅 PPP 以 “公共利益優先、市場化運作” 為原則，政府負責政策支持、規劃審批、監管考核，社會資本（如文旅集團、投資公司）負責資金投入、項目建設、專業運營，最終實現 “文旅資源活化+公共服務提升+社會資本盈利” 的三方共贏。風險源于“資源屬性、政策環境、市場波動、多方協作” 等多重因素，且前期建設投資通常達數億至數十億，而運營回報需求時間非常較長，現金流壓力大。

此前，9月初，多家媒體報道，大型文旅項目的“結局”已成為社會關注的焦點。

素材來源：旅業雜談、江蘇產權交易所網站、上海聯合產權交易所網站、金陵小城微信公眾號