投資超50億元的南京金陵小鎮(zhèn)現(xiàn)狀：超60%股份被轉(zhuǎn)讓 營收不到3萬

近日，南京金陵邑文化旅游發(fā)展有限公司（以下簡稱金陵邑文旅）34.75%股權(quán)、30%股權(quán)分別在江蘇產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方分別為南京城投、中建八局，轉(zhuǎn)讓底價分別為4571.3萬元、3947萬元。

金陵邑文旅主要負責運營知名文旅項目南京金陵小鎮(zhèn)（又稱金陵小城），這次轉(zhuǎn)讓行為，讓金陵小鎮(zhèn)PPP項目重回大眾視線。

現(xiàn)狀：8500萬元轉(zhuǎn)讓超60%股權(quán)

公開資料顯示，金陵邑文旅成立于2020年12月，注冊資本2億元，這家國有控股企業(yè)由南京城投、南京牛首山文旅集團、中建八局、無錫拈花灣文化投資發(fā)展有限公司（以下簡稱拈花灣文投）、無錫拈花灣文化旅游發(fā)展有限公司（以下簡稱拈花灣文旅）分別持股34.75%、30%、30%、5.15%、0.10%。

根據(jù)轉(zhuǎn)讓信息，此次轉(zhuǎn)讓方分別為南京城投和中建八局，雙方將其名下所有股份進行轉(zhuǎn)讓，總計占金陵邑文旅股權(quán)64.75%。其中，南京城投未實繳的注冊資本金3266.5萬元，中建八局尚有未實繳的注冊資本金2820萬元。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，金陵邑文旅營收為2.78萬元，凈利潤為-330.82萬元，負債總額為38167.20萬元；2025年前8個月，公司營收為0，凈利潤為-43.38萬元；截至2025年8月31日，金陵邑文旅資產(chǎn)總額46303.59萬元，負債總額為39234.18萬元。

此次轉(zhuǎn)讓報名截止到2025年11月4日。

轉(zhuǎn)讓公告提到，根據(jù)標的企業(yè)股東會決議，標的企業(yè)其他股東擬轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)股權(quán)，提請投資人關(guān)注。這里提到的股東會決議，應(yīng)當是轉(zhuǎn)讓公告中顯示的，南京金陵邑文化旅游發(fā)展有限公司2025年第一次臨時股東會決議。

公告強調(diào)，自本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交割完成之日起，轉(zhuǎn)讓方在《南京牛首山金陵小鎮(zhèn)PPP項目合同》及其全部補充協(xié)議項下的全部權(quán)利和義務(wù)（包括但不限于投資、建設(shè)、運營及維護等相關(guān)義務(wù)），由受讓方無條件、完整繼受，轉(zhuǎn)讓方不再基于《南京牛首山金陵小鎮(zhèn)PPP項目合同》及其補充協(xié)議承擔任何義務(wù)或責任。

據(jù)上海東洲資產(chǎn)評估發(fā)布的評估報告，為確保金陵邑文旅與中國建設(shè)銀行股份有限公司南京玄武支行簽訂的編號為XWYT2022001的《銀團貸款合同》的履行，金陵邑文旅與中國建設(shè)銀行股份有限公司南京玄武支行依主合同所形成的債務(wù)提供質(zhì)押擔保。

此外，南京牛首山金陵小鎮(zhèn)PPP項目屬于可行性缺口補助的項目，在項目運營補貼期間，政府承擔部分直接付費責任。

目前，江蘇產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站項目頁面顯示僅有37個瀏覽。

回溯：金陵小鎮(zhèn)PPP項目

視線再次聚焦到金陵小鎮(zhèn)PPP項目上。

據(jù)媒體報道顯示，2018年，牛首山確定了包括金陵小鎮(zhèn)、佛城西路文創(chuàng)街區(qū)、文化科技產(chǎn)業(yè)園、太極禪院、禪修酒店和文旅度假酒店在內(nèi)的“六大重點項目”。

金陵小鎮(zhèn)項目被列入南京市和江寧區(qū)的重點項目。規(guī)劃面積5平方公里，總建筑面積達78萬平方米，總投資約100億元，秉承產(chǎn)業(yè)、文化、旅游“三位一體”和生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合發(fā)展的理念，致力于打造文旅創(chuàng)意特色集聚區(qū)。

2018年5月，牛首山文化旅游區(qū)與中建八局、靈山集團簽訂了《金陵小鎮(zhèn)項目建設(shè)運營合作協(xié)議》，明確了金陵小鎮(zhèn)項目推進的PPP模式，2018年6月30日前樣板區(qū)開工，2019年4月30日前完成樣板區(qū)建設(shè)。

2019年3月，江蘇省財政廳公布了2019年度第一批政府和社會資本合作(PPP)入庫項目和試點項目。確定了南京牛首山金陵小鎮(zhèn)項目等18個項目，總投資387.0875億元，作為江蘇省2019年度第一批PPP入庫項目。根據(jù)名單，金陵小鎮(zhèn)項目作為旅游項目，總投資為61.24億元。

2020年8月，中建八局發(fā)布信息，中建八局聯(lián)合南京城建控股、無錫拈花灣文投、天津拈花灣設(shè)計中標南京牛首山金陵小鎮(zhèn)PPP項目，總投資額50.44億元。

南京牛首山金陵小鎮(zhèn)項目采用PPP模式實施，合作期25年，其中建設(shè)期5年，運營期20年。此次中標牛首山金陵小鎮(zhèn)PPP項目是中建八局第三次牽手牛首山風景區(qū)在此之前，中建八局還承建了牛首山佛頂宮、佛頂塔、佛頂寺工程牛首山基礎(chǔ)設(shè)施及配套PPP項目。

2020年10月10日，據(jù)媒體報道，金陵小鎮(zhèn)正在有序建設(shè)中，一期項目主體建筑已初具規(guī)模。

2021年9月17日，金陵小城項目先導(dǎo)示范區(qū)——燕集里正式開園，燕集里包括1.5萬㎡的特色仿古建筑，1.2萬㎡景觀水系，1萬㎡硬質(zhì)鋪裝，4萬㎡精品園藝，21個庭院景觀，集中呈現(xiàn)了精品景觀建筑空間序列，打造出“最美金陵，曠世風雅”的精品工程。

此后，再難查到有關(guān)金陵小鎮(zhèn)新的開發(fā)進展消息。

作為項目另一關(guān)鍵合作方，金陵小鎮(zhèn)也是拈花文旅旗下繼無錫拈花灣、靈山勝境、尼山圣境、興漢勝境、煙臺芝罘仙境·朝陽街后的全新文旅目的地。

根據(jù)拈花灣文投消息，其團隊將以創(chuàng)意文旅全產(chǎn)業(yè)鏈集成服務(wù)商的角色參與其中，提供全方位的文化創(chuàng)意設(shè)計落地與效果把控，以及未來二十年金陵小鎮(zhèn)的運營管理工作。

日前，金陵小城·燕集里微信公眾號顯示，9月29日晚，央視《中國三農(nóng)報道》欄目還將鏡頭聚焦到了金陵小城部分體驗活動。

業(yè)內(nèi)人士指出，文旅 PPP 以 “公共利益優(yōu)先、市場化運作” 為原則，政府負責政策支持、規(guī)劃審批、監(jiān)管考核，社會資本（如文旅集團、投資公司）負責資金投入、項目建設(shè)、專業(yè)運營，最終實現(xiàn) “文旅資源活化+公共服務(wù)提升+社會資本盈利” 的三方共贏。風險源于“資源屬性、政策環(huán)境、市場波動、多方協(xié)作” 等多重因素，且前期建設(shè)投資通常達數(shù)億至數(shù)十億，而運營回報需求時間非常較長，現(xiàn)金流壓力大。

此前，9月初，多家媒體報道，大型文旅項目的“結(jié)局”已成為社會關(guān)注的焦點。

素材來源：旅業(yè)雜談、江蘇產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站、金陵小城微信公眾號