代建江湖生死局：“放水養魚”VS“精耕細作”

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大家好，我是地產高富帥。

身邊不少地產經理人近期都在關注代建業務，這一特殊時期非主流業務已經成為房企養活團隊的法寶，代建江湖已經有超過50多家主流房企入局。

顧名思義，代建從字面理解就是就是乙方，沒有出資的前提下充當開發商角色，投資方與開發商完全隔離，項目銷售根據利潤大家分成。

代建賽道已經進入藍海，不管是國企央企還是民企，都希望能分一杯羹，如今代建行業已經進入早期房地產高周轉時代，拼價格成為基本面。

傳統的開發商其實多數來說并不具備代建底層邏輯，無外乎是很多房企暴雷了，缺乏資金支持，但是團隊又不得不需要保交付任務，拓展相當于接了一些外面的雜活。

前提基本面還是為了養活一幫原開發商團隊，起碼要夠付團隊工資，如果運氣好，銷售的不錯，說不定還能分點獎金，這就是這兩年很多房企殺入代建的基本初衷。

代建分水嶺：要數量 還是要質量

在如今代建賽道里面，已經成建制與成體系化作戰的也只有綠城管理一家，基本上壟斷了政府代建的這一特殊賽道，在江浙可以說是獨步天下。

這也就得益于綠城這塊金字招牌，早期綠城屬于產品思維較深的開發商，這就是成就綠城管理如今行業地位的核心。

所謂代建，為何要代建，除去很多政府工程，加上很多暴雷房企脫困的基本訴求以外，如今商業代建領域仍然看中的是其開發商的團隊競爭力。

如今不管是綠城也好，藍城也罷，還是依托于早期綠城在產品營造方面的絕對競爭力，綠城很多時候就代表著項目的溢價空間。

綠城管理作為行業唯一的上市公司，隨著中原建業的即將退市，綠城管理在行業地位達到了巔峰，市場上掛著綠城招牌的項目越來越多。

其背后有兩個風險點：第一綠城管理如今內部實現合伙人體系，就是掛著綠城牌子，可以獨立拿代建項目，收點掛靠費。

第二， 綠城管理本身內部團隊都可以直接PK競爭，誰能拿到就算誰的 ，不僅僅是局限于所在的區域公司所在地。

就是如今很多有點資源的高管幾乎都在綠城系統創業 ，這也會讓與嫡系部隊項目存在競爭，普通群眾也是看的云里霧里。

很多城市公司甚至出現了代建團隊A,代建團隊B，再加上掛靠的合伙人團隊C,再加上綠城中國的代建團隊， 屬于傻傻分不清楚，輕重并舉也成為這一時期綠城的戰略導向。

與綠城管理率先實現合伙人體系不同的是，龍湖在自家的代建賽道，走的是完全不同的路線， 屬于開始就在系統化作戰，并沒有急著快速進入藍海廝殺。

龍湖集團的C5航道， 對外稱呼龍智造，基本上是屬于輕資產賽道一家極具體系化沉淀的行業新貴 ，完全擺脫了很多代建商只追求規模，忽略項目質量的通病。

首先從業務模型看， 龍智造覆蓋了整個房地產開發的全產業鏈，并且在商業代建方面更加具備含金量， 在數字化運營與后期服務方面更加突出。

如今很多開發商進入代建領域，首先干的就是壓低價格，試圖通過數量取勝，先把規模做起來，但是項目質量堪憂，很難有可持續性。

最值得關注的是，總部管理抓手比較少， 只有投資審批基本紅線邏輯，在很多合同細節，建造成本產品體系方面并沒建立系統化運營思維。

更值得關注的是，龍湖在數字化運營方面早已經在地產與商業賽道殺出重圍，因此在代建領域，這一管理利器就更能發揮其核心價值。

從組織管理方面，龍湖龍智造率先采取了雙向匯報管控體系 ，就是龍湖的代建賽道在總部設立龍智造本部，統籌管控龍湖全國的代建業務。

總部層面設立建管總， 旗下設立五大中心部門： 投資，營銷，研策，供應鏈，工程 ，保證總部運營管理高效運行。

在區域層面龍湖代建業務設立代建區域總 ， 對外稱呼 龍智造 區域總，直接對 龍智造航道總經理匯報。

每個區域隨著拓展的項目多少， 整體組織構架較為精簡，龍智造區域總直接管理代建項目總與代建建管總 ，代建建管總其實就是之前龍湖地產的運營總角色。

其他投資，研發，營銷，成本，招采條線都是由地產地區公司相關團隊兼任 ，有效的保證整體項目從投研到營銷全條線的系統化管理。

另外龍湖代建業務走的完全零投資策略，屬于是典型的代建底層邏輯， 就是利用自家的團隊操盤競爭力去拉投資，拉業務。

一邊對接投資方，投資方有企業老板，有資管方，有城投等等 ，為這些金主提供好的標的，提供較為系統化的投研分析報告。

這個方面有點老孫創 立的 而今 資本 的視角，如今龍湖幾乎綁定了好幾個資方： 比如 江蘇亞倫 大家投控、中鐵城投、中國東方、螞蟻集團。

其中江蘇亞倫可謂是龍湖的老相好，如今在很多城市龍湖操盤的知名標桿項目，其背后金主都是這家江蘇民企。

2025年上半年，龍湖龍智造代建項目實現銷售額84億元，這一成績的背后，是多個標桿項目的“現象級熱銷”。

可以看到，龍湖代建業務雖然沒有做到非常大的規模，但是其業績比較扎實，整體運營體系可控，屬于穩健型思路，沒有盲目追求數量。

重資產減少，人員調整加速

可以看到，行業進入存量時代之后，土地投資成為了國企央企軍團主導，大多數民營房企由于資金壓力，很難能在一二線城市與國央企抗衡。

龍湖地產作為民企之光，守住了民企江湖行業的最后尊嚴，與杭州濱江已經成為規模房企陣營的最后兩大王牌戰隊。

但是，龍湖也不得為了活下去急速減少重資產投資，特別是很多大城市，已經很少看到龍湖拿地，如今龍湖早已經活躍在代建賽道。

因此，龍湖重資產團隊這幾年也面臨著內部擇業問題，是留在代建航道，還是轉型商業物業服務航道，還是選擇其他機會，每個人都有自己的想法。

隨著很多城市業務量的減少，龍湖地產板塊的核心中高管也在加速流動，不管是內部流動還是外部擇業，在地產下半場已經成為常態。

地產一品塘獨家獲悉：龍湖近期內部動靜很大，地產與代建賽道互通頻繁，行業不好，大家也都是咬著牙堅持。

首先早在今年6月，原龍智造副總譚潔調任龍湖地產航道擔任東北總經理，原龍智造副總趙書東短暫加盟青特置業之后選擇創業，如今已經與龍智造合作。

原龍湖地產航道福建片區總徐智敏接替譚潔，升任龍智造建管總，牽頭集團整體代建綜合運營業務。

接下來，龍湖地產航道西鄭公司撤銷，西安歸重慶公司旗下管理，鄭州歸武漢公司旗下管理，西鄭公司總經理龍宇飛離職。

原龍湖地產西鄭公司研發總顏威楊調任龍智造總部擔任研策中心負責人，地產與龍智造人員調動日漸頻繁。

龍智造山東區域總何超離職，原龍湖地產煙威事業部取消，煙威事業部總經理王良調任龍智造山東區域總。

龍湖在山東的布局雖然很早，不過在煙臺確實項目質量一般，這幾年高管流動較大，如今全面取消了事業部平臺，回歸精細化運營存量時代。

不知不覺，重資產投資板塊似乎已經是少數玩家的集中地，多數房企想要繼續在本行業有口飯吃，代建賽道是必然躲不開的命題。

只不過如今能在代建領域真正還能可持續發展的，還是少數玩家，這個看勢很低的行業門檻，確實也不是隨便可以進入的。

今天就聊到這里，對于今天分享的內容，大家可以留言討論。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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