誰(shuí)說(shuō)青島樓市不行了？！

前幾天，在理發(fā)店理發(fā)。店里其他人熱火朝天討論股市，誰(shuí)誰(shuí)一天賺了多少錢(qián)……

忍不住插了一句：6000點(diǎn)的時(shí)候，還記得不？

頓時(shí)場(chǎng)面有點(diǎn)尷尬。自己連忙補(bǔ)充：2007年的事了，快20年了。

報(bào)“漲”不報(bào)跌，報(bào)賺不報(bào)虧。只拿賺的個(gè)例當(dāng)噱頭，股市的話題確實(shí)有意思。

而對(duì)樓市，大家仿佛默認(rèn)了一樣。很多關(guān)于房子的短視頻，幾乎都是房東含淚甩、虧**萬(wàn)，精準(zhǔn)迎合部分受眾的需求。

今天，咱們一塊聊一下這個(gè)話題。青島市場(chǎng)到底是什么狀態(tài)？

聊到藍(lán)谷樓市，他們會(huì)拿位置偏遠(yuǎn)、小區(qū)管理不善的某幾個(gè)小區(qū)當(dāng)例子，因?yàn)閮r(jià)格足夠低，比“縣城價(jià)”還低來(lái)吸引你。

但當(dāng)你實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)，藍(lán)谷是有好房子的。

比如，萬(wàn)科紫郡，物業(yè)服務(wù)好、戶型不錯(cuò)、品質(zhì)也不錯(cuò)，入住率高，成交單價(jià)依然過(guò)萬(wàn)。

即墨創(chuàng)智新區(qū)情況類似。有價(jià)低的次品小區(qū)，更有堅(jiān)挺的品質(zhì)樓盤(pán)。

比如，中央公園、璀璨傾城、華發(fā)四季，成交都是一萬(wàn)多。

而關(guān)于浮山后樓市，這張圖，很有代表性。

他們會(huì)選擇性失憶，重點(diǎn)向你輸出：浮山后有個(gè)小區(qū)成交價(jià)一萬(wàn)多（浮一確實(shí)有這個(gè)價(jià)）。

但是，浮山后還有兩萬(wàn)多（明翠雅居）、三萬(wàn)多（遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城）的啊。

不止于此。金地宸悅還有三萬(wàn)至三萬(wàn)五的品質(zhì)房源呢，而且陸續(xù)有成交（改善出手）……

市南樓市也很典型。有些居住屬性弱的老破小，確實(shí)有單價(jià)萬(wàn)元左右的。但是，好多不錯(cuò)的小區(qū)價(jià)格足夠強(qiáng)大，深受改善喜歡。

比如，市南明珠花園、天林花園、通信花園等，單價(jià)四萬(wàn)、五萬(wàn)，這都是真實(shí)成交價(jià)。

再看嶗山市場(chǎng)。他們會(huì)拿左岸風(fēng)度、依山伴城，一萬(wàn)多的單價(jià)當(dāng)噱頭。不會(huì)告訴你，嶗山品質(zhì)次新小區(qū)的堅(jiān)挺。

比如，青鐵華潤(rùn)城，小高層成交價(jià)三萬(wàn)六七；高層較差戶型單價(jià)依然三萬(wàn)以上。

他們更不會(huì)告訴你，銀豐玖璽城瓏府成交的套四200多平，賣(mài)了1500多萬(wàn)，單價(jià)7萬(wàn)?，保值力十足。

就像大家去飯店吃飯。菜單上有十幾塊錢(qián)的菜，也有幾十甚至上百的菜。有人只拿低價(jià)菜當(dāng)噱頭，你到了店里傻眼了……這時(shí)候，人均消費(fèi)價(jià)可以當(dāng)參考，特價(jià)菜就算了。轉(zhuǎn)到樓市，也是如此。

很多剛需，確實(shí)容易被滿屏的特價(jià)房、低價(jià)房所吸引。不可難免，人家就是沖著你的撿漏心理來(lái)的。所有的“撿漏”背后都是有代價(jià)的……

真有那么高性價(jià)比的房子，他能不自己上？能不先推薦給親戚同學(xué)？卻留給你這個(gè)陌生的“家人們”？

你想想，你中過(guò)幾次彩票？中過(guò)多少錢(qián)的彩票？

回到文章核心話題。今年，青島樓市表現(xiàn)的怎么樣？新房、二手房慘不忍睹嗎？其實(shí)，并非如此。

交易市場(chǎng)比較活躍，青島新房、二手房成交套數(shù)比較穩(wěn)定。據(jù)卓易數(shù)據(jù)，今年前九個(gè)月，青島新房簽約47825套；二手房成交套50584套（住宅47809套），二手房交易量與新房基本持平。

成交規(guī)模還在，甚至可以說(shuō)是有活力，交易活躍。以九月份為例，二手房簽約4829套，比去年9月（4705套）還增長(zhǎng)了。

這些數(shù)據(jù)，仿佛被淹沒(méi)了一樣，主播們選擇性看不到。

為何中介在各種場(chǎng)合（朋友圈、視頻、線上線下）喜歡拿低價(jià)房、特價(jià)房當(dāng)噱頭大肆宣傳？

因?yàn)樘焯焖⒁曨l、盯朋友圈動(dòng)態(tài)的伙計(jì)們，大多是剛需，還沒(méi)有買(mǎi)房。對(duì)于樓市的理解、對(duì)于市場(chǎng)的走勢(shì)，獲得的信息，主要就是刷視頻，看各個(gè)“主播”、“達(dá)人”的單向“輸出”。

你刷了一套特價(jià)房，平臺(tái)就會(huì)不斷給你推類似信息。你的買(mǎi)房需求、對(duì)房子的渴望心理，都知道了。

你關(guān)注的是低價(jià)房、特價(jià)房，那源源不斷的類似視頻、文章，會(huì)不斷襲來(lái)。時(shí)間久了，你的心態(tài)會(huì)發(fā)生變化：是不是還會(huì)有更便宜的？現(xiàn)在是不是貴了？我別買(mǎi)貴了……

那些推給你的視頻，文章，精準(zhǔn)擊中了你的“渴望”。

你刷到的“博主”，不會(huì)向你介紹銀豐玖璽城的實(shí)景園區(qū)有多美；不會(huì)跟你聊蔚藍(lán)海岸的戶型進(jìn)化到什么境界了；也不會(huì)和你說(shuō)青特璟云首開(kāi)賣(mài)了150多套……

這幾個(gè)信息點(diǎn)，如果主播們認(rèn)真解讀，廣而告之。那立刻會(huì)有人認(rèn)為主播被收買(mǎi)了，給開(kāi)發(fā)商造勢(shì)，吹噓等等。

這種氛圍很詭異。

這倆月，聊股票的氛圍是漲了多少，買(mǎi)少了、賣(mài)早了。而樓市，卻相反。他們只想看降了多少、只想看特價(jià)房。

在股市，找各種高人指點(diǎn)、反復(fù)研究，買(mǎi)優(yōu)質(zhì)股、績(jī)優(yōu)股；其實(shí)，買(mǎi)房子也應(yīng)該是這種方式。

品質(zhì)好房的成本，要比普通住宅高很多。改善群體，不會(huì)盯著特價(jià)視頻不放，而是多個(gè)樓盤(pán)、小區(qū)實(shí)地比較，做理性選擇。

就拿四方板塊說(shuō)，在售樓盤(pán)里面，有14500一平的，也有24500一平的，單價(jià)相差一萬(wàn)元，都屬于一個(gè)大板塊，都是新房。但是，房屋品質(zhì)、公區(qū)配置、服務(wù)管理等差異較大。

這個(gè)趨勢(shì)，確實(shí)正在發(fā)生。房子的兩級(jí)分化比以前更明顯了。同一條街、不同定位的兩個(gè)樓盤(pán)，可能會(huì)差很大。

最后再看看熱銷榜上的這些品質(zhì)樓盤(pán)，“主播”給你推薦過(guò)嗎？

單盤(pán)一年賣(mài)10億+，都被誰(shuí)買(mǎi)走了？

- End -

?本文版權(quán)歸“島城房師傅”所有

聊青島樓市，找房師傅

微信ID：daochengfangshifu