實探上海原拆原建小區(qū)

最近，上海原拆原建小區(qū)的交付，引起了大家的熱議。

原拆原建讓很多老破小煥發(fā)新顏，居民搬進新家喜笑顏開，對于他們來說這是莫大的福音。

但是在房產(chǎn)市場上，這類原拆原建產(chǎn)品暴露了很多問題，對于其交易價值眾說紛紜。

這種特殊的產(chǎn)品在原拆原建后價值提升究竟有多大？是否值得買？什么樣的房子才能原拆原建？

現(xiàn)在上海原拆原建的小區(qū)有很多，但真正走完所有流程讓居民回搬的只有少數(shù)幾個。

其中漕溪三村、談家橋小區(qū)、彭一/彭三小區(qū)是幾個典范，居民正式實現(xiàn)了“回家夢”。

這幾個小區(qū)的居民正在或已經(jīng)完成了回搬，拿到新鑰匙、住進新家心里別提有多高興了。

對于居民而言，原拆原建真的是天大的喜事！

大家不用離開熟悉的居住地點，社會鄰里和生活配套都不變，在原地實現(xiàn)了居住品質(zhì)的迭代升級。

原拆原建解決了老破小很多頑疾，告別了爬樓梯的艱辛，體會到了電梯上上下下的方便；

也告別了斑駁的墻體和漏水的煩惱，住進了符合現(xiàn)代建筑標準的新居；

包括停車位、公共綠化、物業(yè)管理等配套都得到了系統(tǒng)性的改善，居民生活幸福感大大提升了！

下面跟著環(huán)線的鏡頭，一起走進這幾個回搬的原拆原建小區(qū)，看看他們的“新生活”是怎樣的？

位于徐匯萬體館板塊的漕溪三村地理位置優(yōu)越，是近期剛剛完成交付的典例，9月29日竣工交付，172證居民啟動回搬。

這個原拆原建的小區(qū)外立面非常嶄新，與周邊老破小形成了鮮明的對比：

小區(qū)的公區(qū)、大門設(shè)置很現(xiàn)代化，幾乎像商品房一樣：

進入漕溪三村，大大的“歡迎回家”四個字映在電梯上。

有的居民正在忙著裝修，有的在忙著搬東西迫不及待地住進新家，處處洋溢著歡樂祥和的氛圍：

目前漕溪三村才交付，拿到產(chǎn)證還需要2年多的時間。

在中介門店了解到暫無掛牌的房源，也沒有交易的案例，更沒有出租的房源。

新靜安不夜城板塊的談家橋小區(qū)最近也剛剛完成交付，同樣是原拆原建小區(qū)。

小區(qū)很新穎，建筑外觀和小區(qū)環(huán)境堪稱驚艷，這里的居民也正在高高興興地搬家：

談家橋小區(qū)9月15日正式啟動居民回遷工作，首批610戶居民完成回搬。

小區(qū)改造亮點很大，每戶都配備了獨立的廚衛(wèi)，告別了“共用廚衛(wèi)”歷史。

社區(qū)還新增了商業(yè)、教育設(shè)施，配套也有所升級。

小區(qū)最高是17層，部分戶型還能直視上海地標三件套上海中心大廈、環(huán)球金融中心、金茂大廈。

談家橋小區(qū)的高層視野

彭浦新村板塊的彭一小區(qū)是上海規(guī)模最大的原拆原建項目，6月29日開始到現(xiàn)在居民大多完成了回搬。

與漕溪三村、談家橋小區(qū)類似，其產(chǎn)證辦理周期預計也要2-3年。

彭一小區(qū)交付已幾個月，很多住戶裝修完畢，開始往外出租了，大部分房源均為首次出租。

其中一房（40-50多平米）月租金在4000多元，兩房（60-80多平米）在5600元左右。

這個價格比普通的老破小高出1000多元/月，原拆原建給租金水平帶來的提升很明顯。

彭一小區(qū)及居民裝修好待出租的房屋

可以說，原拆原建后，居民搬進新家，享受到了實實在在的好處，這是一個很大的惠民工程。

不僅居住品質(zhì)提高了很多，租金水平也上來了，居民拍手叫好。

“原拆原建”聽起來非常美好，但這并非一個普惠的政策。

上海建成于1993年之前的老公房有約131.5萬套，其中絕大多數(shù)只會通過“貼瓷磚、刷外墻”的舊改方式改善，能走上原拆原建之路的，堪稱“天選之子”。

那么，哪些小區(qū)會原拆原建呢，有什么條件？享受原拆原建的居民還有哪些隱形“福利”？

原拆原建即拆除原有建筑后，保持原住戶數(shù)量、戶型結(jié)構(gòu)和建筑面積不變，重新建造符合現(xiàn)代標準的新樓。

上海對實施原拆原建的住房有這幾個條件：

一、房齡特別高，承重結(jié)構(gòu)老化，存在嚴重的安全隱患，原有的水管、電路、燃氣管道等嚴重老化，改造難度和成本極高，甚至可能引發(fā)次生問題；

二、一般是只有使用權(quán)的公房，其產(chǎn)權(quán)多屬于政府或單位，少數(shù)是具有產(chǎn)權(quán)的售后公房；

三、煤衛(wèi)合用的不成套住房，生活不便，居民100%同意拆除重建。

上海的老破小有很多，但同時能滿足這三個條件的卻不多，條件還是很苛刻的。

因為上海大量的老破小雖然有的房齡特別高，但還不至于被鑒定為危房，是能夠舊改的。

而且絕大部分是獨廚獨衛(wèi)，在持續(xù)舊改推動下能夠留存下來的煤衛(wèi)合用的不成套住房已經(jīng)不多了。

不同于普通拆遷，原拆原建需要居民100%同意，門檻更高。

所以上海絕大部分的老破小走的都是舊改的路子，不會原拆原建。

漕溪三村、談家橋小區(qū)、彭一/彭三小區(qū)等都是符合上述條件的天選小區(qū)，居民很幸運。

原拆原建后，除了基本的看得見的居住品質(zhì)提升外。

原有居民還有一個更大的福利：能夠享受房改政策。

房屋由非成套變?yōu)槌商缀螅用窨梢砸赃h低于市場價的價格將租賃公房購買為售后產(chǎn)權(quán)房，真正擁有屬于自己的房子。

現(xiàn)在還能享受房改的居民實屬難得，真的又是天選之子，這都是歷史遺留下來的紅利。

你家的小區(qū)有沒有原拆原建呢？

原拆原建小區(qū)交付后是新房，接下來就是辦產(chǎn)證、入市交易，總有一天會變成二手房。

當這類特殊的產(chǎn)品投入到市場后，相對普通老破小來說，原拆原建對產(chǎn)品價值的提升究竟有多大？其交易價值是怎樣的？

我們找到了一個很好的參照案例——彭三小區(qū)。

彭三小區(qū)是上海最早交付（2020-2022年）的原拆原建小區(qū)，最早取得產(chǎn)證入市交易。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，目前其一房成交價在4.6萬元/m2左右，兩房在5.6萬元/m2左右。

對比周邊普通老破小康平小區(qū)、彭五小區(qū)、彭順小區(qū)4萬元/m2的成交均價，溢價在0.6-1.6萬元/m2。

要是正常的同房齡的次新商品房，這個地段肯定不止賣4.6-5.6萬元/m2，參考大寧、共康次新價格體系起碼在7-8萬元/m2。

另外彭一小區(qū)雖然產(chǎn)證還沒下來，通過中介門店了解到以簽“君子協(xié)議”方式交易的價格也是4.6萬元/m2左右。

我們還咨詢了幾個漕溪三村剛剛搬家的住戶，他們表示要賣的話心里價位在7萬元/m2以上。

我們就假設(shè)賣7.5萬元/m2好了，相對鄰近樓棟6.3萬元/m2的老破小成交價，溢價也僅1萬元/m2左右。

反觀同樣萬體館板塊2003-2005年的老小區(qū)宏潤花園、明安馨苑成交價在10.5萬元/m2左右。

如果這個地段出現(xiàn)一個同房齡的次新房，價格會更貴，與漕溪三村的價差會拉得更大。

也就是說，原拆原建對老破小產(chǎn)品的價值提升空間在1萬元/m2左右，幅度是有限的。

那么問題來了，為啥原拆原建對老破小的價值提升空間這么低，與普通次新商品房差別那么大？

這里面有戶型設(shè)計、居住體驗、客群結(jié)構(gòu)、稀缺性等多方面的原因，我們需要一一分析。

首選我們前面寫到“原拆原建”的規(guī)定是“保持原住戶數(shù)量、戶型結(jié)構(gòu)和建筑面積不變”。

這其實已經(jīng)嚴格限定了原拆原建產(chǎn)品的戶型設(shè)計，戶型的結(jié)構(gòu)、面積都維持不變。

前文列舉的幾個原拆原建小區(qū)，戶型都是和原先的老破小差別不大，堪稱“新一代售后公房”。

以交付的彭三小區(qū)為例，看到這樣的戶型圖，是不是感覺又回到了八九十年代？

原拆原建的小區(qū)居住密度比較高，一個過道容納了很多戶，導致實際居住體驗像酒店式公寓。

廚房、衛(wèi)生間或客廳的窗戶直接對著過道，一旦開窗私密性就受到了影響。

這些原拆原建小區(qū)普遍存在過道狹窄、動靜不分區(qū)、衛(wèi)生間采光不佳等現(xiàn)象。

比如這樣的過道明顯偏暗，你的客廳、廚房、衛(wèi)生間可能白天也要開燈：

也就是說，傳統(tǒng)老破小的古董戶型在原拆原建的新房身上又得到重現(xiàn)了。

這樣的戶型設(shè)計在當年是無奈之舉，在當今追求居住品質(zhì)的時代，已被主流商品房市場淘汰了。

原拆原建小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)跟普通次新商品房社區(qū)也有較大的不同。

這里的居民以原住民為主，多是回搬的老年居民，社區(qū)活力相對不足。

對于追求現(xiàn)代社區(qū)生活、注重教育資源的年輕家庭而言，吸引力相當有限。

原拆原建的產(chǎn)品定位比較尷尬，它既不是商品房也不是動遷房，更不再是普通老破小，卡在了一個尷尬的中間地帶。

這類原拆原建的房子當前具有相對的稀缺性，補充了市區(qū)剛需置換鏈條的一環(huán)，對于買不起市區(qū)次新房，又不想要遠大新，還看不上普通老破小的客群來說，原拆原建產(chǎn)品提供了一個解決方案。

原拆原建在這幾年才剛剛啟動，很多還沒交付，也沒有辦下來產(chǎn)證。

這是上海樓市的“新物種”，短期來看具有相對的稀缺性，有一定購買價值。

老破小的很多問題如不帶電梯、房齡高、質(zhì)量差、物業(yè)管理低下、停車位不足等問題，在原拆原建后都得到了解決。

原拆原建產(chǎn)品的價格比普通老破小稍高，只需要加一定價格就能住上品質(zhì)更高的房子。

這對于普通老破小產(chǎn)品來說是一個打擊，購買價值被降低，對應的潛在客群被分流了。

而其價格又比普通次新房低很多，還吸收了部分想買市區(qū)次新的剛需客群。

如果買不起市區(qū)很貴的次新房，又不想要遠大新，原拆原建產(chǎn)品是折中的選擇。

這個新物種的出現(xiàn)，補充了市區(qū)剛需置業(yè)鏈條的一環(huán)。

那么這類產(chǎn)品未來保值性如何呢？

物往往是以稀為貴。彭三小區(qū)是上海第一個吃螃蟹的原拆原建項目，在幾年前伴隨大盤上漲再加上它獨一無二的稀缺性，成交單價一度沖上7萬+。

然而隨著旁邊規(guī)模更大的彭一小區(qū)建成交付，同質(zhì)化產(chǎn)品大量出現(xiàn)，其稀缺性被迅速稀釋了。

同時市場也在調(diào)整，現(xiàn)在我們看到的是，彭三小區(qū)只賣四五萬一平，溢價空間被壓縮了。

現(xiàn)在上海非常提倡老舊小區(qū)改造和拆遷，未來隨著原拆原建小區(qū)的增多，這類產(chǎn)品稀缺性會降低。

比如黃浦半淞園路街道的保屯路211弄、楊浦控江路街道的鳳南一村正在原拆原建，還未竣工交房呢；

聽說徐匯的天鑰新村也要原拆原建了，未來都會給市場帶來新的供應。

加上產(chǎn)品本身的缺陷和社區(qū)居民結(jié)構(gòu)的固化，未來這類房子升值空間是有限的。

只要原有居民攢到錢，或新的買家預算足夠高，都會拋棄這類房子。

綜合來看，原拆原建是一項偉大的民生工程，極大地提升了原住民的幸福感，體現(xiàn)出上海這座城市溫情的一面。

但作為一種特殊的房產(chǎn)，它存在明顯的天花板，一些老破小固有的產(chǎn)品缺陷沒有改變，跟普通商品房差異巨大，未來升值空間不大。

這種房子可能適合有地緣情結(jié)、預算有限但又渴望改善居住條件的本地客戶。

而對于追求大戶型次新改善的客群來說，這種小戶型產(chǎn)品局限性很大，不一定適合。

你怎么看待這種原拆原建的產(chǎn)品？你是否適合購買呢？歡迎來咨詢環(huán)線或參加線下沙龍，我們一一對接！