實探上海原拆原建小區

最近，上海原拆原建小區的交付，引起了大家的熱議。

原拆原建讓很多老破小煥發新顏，居民搬進新家喜笑顏開，對于他們來說這是莫大的福音。

但是在房產市場上，這類原拆原建產品暴露了很多問題，對于其交易價值眾說紛紜。

這種特殊的產品在原拆原建后價值提升究竟有多大？是否值得買？什么樣的房子才能原拆原建？

現在上海原拆原建的小區有很多，但真正走完所有流程讓居民回搬的只有少數幾個。

其中漕溪三村、談家橋小區、彭一/彭三小區是幾個典范，居民正式實現了“回家夢”。

這幾個小區的居民正在或已經完成了回搬，拿到新鑰匙、住進新家心里別提有多高興了。

對于居民而言，原拆原建真的是天大的喜事！

大家不用離開熟悉的居住地點，社會鄰里和生活配套都不變，在原地實現了居住品質的迭代升級。

原拆原建解決了老破小很多頑疾，告別了爬樓梯的艱辛，體會到了電梯上上下下的方便；

也告別了斑駁的墻體和漏水的煩惱，住進了符合現代建筑標準的新居；

包括停車位、公共綠化、物業管理等配套都得到了系統性的改善，居民生活幸福感大大提升了！

下面跟著環線的鏡頭，一起走進這幾個回搬的原拆原建小區，看看他們的“新生活”是怎樣的？

位于徐匯萬體館板塊的漕溪三村地理位置優越，是近期剛剛完成交付的典例，9月29日竣工交付，172證居民啟動回搬。

這個原拆原建的小區外立面非常嶄新，與周邊老破小形成了鮮明的對比：

小區的公區、大門設置很現代化，幾乎像商品房一樣：

進入漕溪三村，大大的“歡迎回家”四個字映在電梯上。

有的居民正在忙著裝修，有的在忙著搬東西迫不及待地住進新家，處處洋溢著歡樂祥和的氛圍：

目前漕溪三村才交付，拿到產證還需要2年多的時間。

在中介門店了解到暫無掛牌的房源，也沒有交易的案例，更沒有出租的房源。

新靜安不夜城板塊的談家橋小區最近也剛剛完成交付，同樣是原拆原建小區。

小區很新穎，建筑外觀和小區環境堪稱驚艷，這里的居民也正在高高興興地搬家：

談家橋小區9月15日正式啟動居民回遷工作，首批610戶居民完成回搬。

小區改造亮點很大，每戶都配備了獨立的廚衛，告別了“共用廚衛”歷史。

社區還新增了商業、教育設施，配套也有所升級。

小區最高是17層，部分戶型還能直視上海地標三件套上海中心大廈、環球金融中心、金茂大廈。

談家橋小區的高層視野

彭浦新村板塊的彭一小區是上海規模最大的原拆原建項目，6月29日開始到現在居民大多完成了回搬。

與漕溪三村、談家橋小區類似，其產證辦理周期預計也要2-3年。

彭一小區交付已幾個月，很多住戶裝修完畢，開始往外出租了，大部分房源均為首次出租。

其中一房（40-50多平米）月租金在4000多元，兩房（60-80多平米）在5600元左右。

這個價格比普通的老破小高出1000多元/月，原拆原建給租金水平帶來的提升很明顯。

彭一小區及居民裝修好待出租的房屋

可以說，原拆原建后，居民搬進新家，享受到了實實在在的好處，這是一個很大的惠民工程。

不僅居住品質提高了很多，租金水平也上來了，居民拍手叫好。

“原拆原建”聽起來非常美好，但這并非一個普惠的政策。

上海建成于1993年之前的老公房有約131.5萬套，其中絕大多數只會通過“貼瓷磚、刷外墻”的舊改方式改善，能走上原拆原建之路的，堪稱“天選之子”。

那么，哪些小區會原拆原建呢，有什么條件？享受原拆原建的居民還有哪些隱形“福利”？

原拆原建即拆除原有建筑后，保持原住戶數量、戶型結構和建筑面積不變，重新建造符合現代標準的新樓。

上海對實施原拆原建的住房有這幾個條件：

一、房齡特別高，承重結構老化，存在嚴重的安全隱患，原有的水管、電路、燃氣管道等嚴重老化，改造難度和成本極高，甚至可能引發次生問題；

二、一般是只有使用權的公房，其產權多屬于政府或單位，少數是具有產權的售后公房；

三、煤衛合用的不成套住房，生活不便，居民100%同意拆除重建。

上海的老破小有很多，但同時能滿足這三個條件的卻不多，條件還是很苛刻的。

因為上海大量的老破小雖然有的房齡特別高，但還不至于被鑒定為危房，是能夠舊改的。

而且絕大部分是獨廚獨衛，在持續舊改推動下能夠留存下來的煤衛合用的不成套住房已經不多了。

不同于普通拆遷，原拆原建需要居民100%同意，門檻更高。

所以上海絕大部分的老破小走的都是舊改的路子，不會原拆原建。

漕溪三村、談家橋小區、彭一/彭三小區等都是符合上述條件的天選小區，居民很幸運。

原拆原建后，除了基本的看得見的居住品質提升外。

原有居民還有一個更大的福利：能夠享受房改政策。

房屋由非成套變為成套后，居民可以以遠低于市場價的價格將租賃公房購買為售后產權房，真正擁有屬于自己的房子。

現在還能享受房改的居民實屬難得，真的又是天選之子，這都是歷史遺留下來的紅利。

你家的小區有沒有原拆原建呢？

原拆原建小區交付后是新房，接下來就是辦產證、入市交易，總有一天會變成二手房。

當這類特殊的產品投入到市場后，相對普通老破小來說，原拆原建對產品價值的提升究竟有多大？其交易價值是怎樣的？

我們找到了一個很好的參照案例——彭三小區。

彭三小區是上海最早交付（2020-2022年）的原拆原建小區，最早取得產證入市交易。

根據調研數據，目前其一房成交價在4.6萬元/m2左右，兩房在5.6萬元/m2左右。

對比周邊普通老破小康平小區、彭五小區、彭順小區4萬元/m2的成交均價，溢價在0.6-1.6萬元/m2。

要是正常的同房齡的次新商品房，這個地段肯定不止賣4.6-5.6萬元/m2，參考大寧、共康次新價格體系起碼在7-8萬元/m2。

另外彭一小區雖然產證還沒下來，通過中介門店了解到以簽“君子協議”方式交易的價格也是4.6萬元/m2左右。

我們還咨詢了幾個漕溪三村剛剛搬家的住戶，他們表示要賣的話心里價位在7萬元/m2以上。

我們就假設賣7.5萬元/m2好了，相對鄰近樓棟6.3萬元/m2的老破小成交價，溢價也僅1萬元/m2左右。

反觀同樣萬體館板塊2003-2005年的老小區宏潤花園、明安馨苑成交價在10.5萬元/m2左右。

如果這個地段出現一個同房齡的次新房，價格會更貴，與漕溪三村的價差會拉得更大。

也就是說，原拆原建對老破小產品的價值提升空間在1萬元/m2左右，幅度是有限的。

那么問題來了，為啥原拆原建對老破小的價值提升空間這么低，與普通次新商品房差別那么大？

這里面有戶型設計、居住體驗、客群結構、稀缺性等多方面的原因，我們需要一一分析。

首選我們前面寫到“原拆原建”的規定是“保持原住戶數量、戶型結構和建筑面積不變”。

這其實已經嚴格限定了原拆原建產品的戶型設計，戶型的結構、面積都維持不變。

前文列舉的幾個原拆原建小區，戶型都是和原先的老破小差別不大，堪稱“新一代售后公房”。

以交付的彭三小區為例，看到這樣的戶型圖，是不是感覺又回到了八九十年代？

原拆原建的小區居住密度比較高，一個過道容納了很多戶，導致實際居住體驗像酒店式公寓。

廚房、衛生間或客廳的窗戶直接對著過道，一旦開窗私密性就受到了影響。

這些原拆原建小區普遍存在過道狹窄、動靜不分區、衛生間采光不佳等現象。

比如這樣的過道明顯偏暗，你的客廳、廚房、衛生間可能白天也要開燈：

也就是說，傳統老破小的古董戶型在原拆原建的新房身上又得到重現了。

這樣的戶型設計在當年是無奈之舉，在當今追求居住品質的時代，已被主流商品房市場淘汰了。

原拆原建小區的居民結構跟普通次新商品房社區也有較大的不同。

這里的居民以原住民為主，多是回搬的老年居民，社區活力相對不足。

對于追求現代社區生活、注重教育資源的年輕家庭而言，吸引力相當有限。

原拆原建的產品定位比較尷尬，它既不是商品房也不是動遷房，更不再是普通老破小，卡在了一個尷尬的中間地帶。

這類原拆原建的房子當前具有相對的稀缺性，補充了市區剛需置換鏈條的一環，對于買不起市區次新房，又不想要遠大新，還看不上普通老破小的客群來說，原拆原建產品提供了一個解決方案。

原拆原建在這幾年才剛剛啟動，很多還沒交付，也沒有辦下來產證。

這是上海樓市的“新物種”，短期來看具有相對的稀缺性，有一定購買價值。

老破小的很多問題如不帶電梯、房齡高、質量差、物業管理低下、停車位不足等問題，在原拆原建后都得到了解決。

原拆原建產品的價格比普通老破小稍高，只需要加一定價格就能住上品質更高的房子。

這對于普通老破小產品來說是一個打擊，購買價值被降低，對應的潛在客群被分流了。

而其價格又比普通次新房低很多，還吸收了部分想買市區次新的剛需客群。

如果買不起市區很貴的次新房，又不想要遠大新，原拆原建產品是折中的選擇。

這個新物種的出現，補充了市區剛需置業鏈條的一環。

那么這類產品未來保值性如何呢？

物往往是以稀為貴。彭三小區是上海第一個吃螃蟹的原拆原建項目，在幾年前伴隨大盤上漲再加上它獨一無二的稀缺性，成交單價一度沖上7萬+。

然而隨著旁邊規模更大的彭一小區建成交付，同質化產品大量出現，其稀缺性被迅速稀釋了。

同時市場也在調整，現在我們看到的是，彭三小區只賣四五萬一平，溢價空間被壓縮了。

現在上海非常提倡老舊小區改造和拆遷，未來隨著原拆原建小區的增多，這類產品稀缺性會降低。

比如黃浦半淞園路街道的保屯路211弄、楊浦控江路街道的鳳南一村正在原拆原建，還未竣工交房呢；

聽說徐匯的天鑰新村也要原拆原建了，未來都會給市場帶來新的供應。

加上產品本身的缺陷和社區居民結構的固化，未來這類房子升值空間是有限的。

只要原有居民攢到錢，或新的買家預算足夠高，都會拋棄這類房子。

綜合來看，原拆原建是一項偉大的民生工程，極大地提升了原住民的幸福感，體現出上海這座城市溫情的一面。

但作為一種特殊的房產，它存在明顯的天花板，一些老破小固有的產品缺陷沒有改變，跟普通商品房差異巨大，未來升值空間不大。

這種房子可能適合有地緣情結、預算有限但又渴望改善居住條件的本地客戶。

而對于追求大戶型次新改善的客群來說，這種小戶型產品局限性很大，不一定適合。

你怎么看待這種原拆原建的產品？你是否適合購買呢？歡迎來咨詢環線或參加線下沙龍，我們一一對接！