為什么開發商不把“會所”設在頂樓？

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楔子

很多人可能都看到過周杰倫在天臺喝咖啡的這張圖片，背后是“一覽眾山小”的城市美景。但很少有內地的朋友知道，這個天臺是個公共區域，并非“天王”家專屬。

這個叫做“和平大苑”的臺北頂豪小區，其實就一棟樓。所以開發商除了在頂部做了復式豪宅之外（周杰倫家），還在最頂上做了一點小區配套（周董喝咖啡的位置），類似泛會所的概念。（如下圖）

其實網絡上還有一張周杰倫和朋友品紅酒的照片，這個天臺應該是周董家的私屬空間，在公共天臺的下一層位置。（如上、下圖）

我之所以會提周杰倫家天臺這件事，是因為現在房地產市場下行，很多項目缺少賣點。所以，我不禁想問：為什么開發商不把“會所”設在頂樓作為賣點？

今天這篇文章就來聊聊這個話題。

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必要性？

在臺北，大多數豪宅都設有頂部會所，原因主要來自于小區只有一兩棟樓，配套設施無處安放。而我們大陸地區的小區占地都很大，所以想把會所放在哪里都可以，也就很少設置在空中。

但隨著市場的變化，上海市中心的一些項目出現了“一兩棟塔樓+風貌別墅”的組合，其實就和臺北的情況有些接近了。

到底是把會所放在高區看風景，還是繼續放在底下，成了一個可以討論的問題！

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劣勢

從技術上來說，將會所設置在頂樓雖然麻煩一些，但是“可行性”是沒什么障礙的，因為人家現成的項目案例就擺在那里了。

比如說 位于黃浦新天地核心的淮海晶華苑，就將恒溫游泳池和健身房設在了19樓和23樓，這個項目一共三棟樓，會所設在了總高29層的樓里。（如上圖為健身房）

一、流線問題

但會所和住戶在一棟樓里，垂直上下，從流線上來說確實存在著交叉。因為會所的人員有可能是小區外部人員，也有可能是小區非本棟住戶，多少會引起這棟樓居民的 一些 反感。

所以需要在底部設置一個單獨的會所大堂，另外電梯也需要獨立設置，只有這樣對本棟住戶的干擾才會減少到最低。

幸好現在每個項目的底層都會設置架空層，這給設置獨立的大堂提供了可能。（如下圖為架空層）

二、噪音問題

會所設在高區還 會有噪音等問題，影響樓下居民，進而影響這棟樓的整體房價。

所以在設計伊始，就要考慮結構荷載以及降噪的問題，甚至是排油煙的問題。（如下圖為空中泳池，就要考慮荷載和排水等問題）

三、疏散問題

會所的人員活動和住宅不同，存在短時集中聚集的現象，所以對消防疏散要求高。

在高區設置會所，確實要解決疏散距離長等問題，但這也不是“不可完成的任務”。

當然要解決上面這些問題，必然會推高造價。但與當下房產的銷售壓力相比，也許個性化競爭才是一條“出路”。

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優勢

會所設置在高區，對于小區所有居民來說，多了一個機會，一個欣賞高空風景的機會。

原來只有為數不多、住在 頂樓的居民，可以欣賞高空的景色，大多數住戶都不知道頂上的風景長什么樣。這樣一來，也算是一種“平權”吧！

另外將會所設置在頂樓，也完美的避開了住宅頂樓漏水的問題。

即使真的漏水了，會所維修可比住宅維修容易多了，物業的積極性也會高很多。對于次頂層的住戶來說，也是一件好事。

其實空中會所的功能也不需要太復雜，并非一定要健身房、游泳池一應俱全。有時候只要有個擋風遮雨的空間，給小區居民眺望一下遠方，“放空”一下自我也就可以了。

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結束語

將頂樓設計為帶閣樓或露臺的復式住宅，對于開發商來講往往能創造更高的溢價，但現在市場下行，得“整盤”考慮，而非計較一城一池的得失了。

會所的本質是提升樓盤整體價值，設置在低層還是在高區，都是為了更好的服務全體業主，實現資源最大化利用。

雖然在空中打造會所造價會更高，技術會更復雜，但一切不都是為了銷售嘛！

特別是賣得不太好的那些豪宅項目，不妨試試！