劉凱：當(dāng)前商業(yè)辦公市場進(jìn)入平臺(tái)整理期

今年7月1日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第六次會(huì)議提出“要縱深推進(jìn)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，要聚焦重點(diǎn)難點(diǎn)，依法依規(guī)治理企業(yè)低價(jià)無序競爭，引導(dǎo)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)，推動(dòng)落后產(chǎn)能有序退出”。與此同時(shí)，《求是》雜志發(fā)表文章《深刻認(rèn)識(shí)和綜合整治“內(nèi)卷式”競爭》。

　　所謂“內(nèi)卷式競爭”，主要指的是違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、低質(zhì)量、同質(zhì)化的過度無序競爭。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時(shí)，也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈的生存空間。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長劉凱

　　對外卷價(jià)格，競品95折我就90折，競品送物業(yè)費(fèi)我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

　　對內(nèi)卷人效：減員、降本、控費(fèi)，降本增效；卷匯報(bào)：月報(bào)、周報(bào)、日報(bào)；卷開會(huì)：月會(huì)、周會(huì)、雙周會(huì)……上班忙著開會(huì)寫報(bào)告，下班才開始正經(jīng)干活……

　　此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)形成了內(nèi)卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內(nèi)卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應(yīng)過剩造成的惡性競爭。

中國目前不缺寫字樓不缺產(chǎn)業(yè)園，但缺“好商辦”。好商辦就是要引導(dǎo)寫字樓產(chǎn)業(yè)園更新迭代，達(dá)成供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的適配。產(chǎn)能去化+產(chǎn)品進(jìn)化，正是反內(nèi)卷的進(jìn)化之路。

當(dāng)前，商業(yè)辦公市場處于調(diào)整階段中后期，表現(xiàn)為市場供求失衡，租金售價(jià)失序，投資意愿失真，以價(jià)換量仍是市場主流模式。因此，由于商業(yè)辦公市場供需不平衡狀態(tài)加劇，經(jīng)濟(jì)增速處于下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在調(diào)整過程中，在這三期疊加基礎(chǔ)上，商業(yè)辦公市場企穩(wěn)回升仍然需要一個(gè)緩慢的過程。

我們判斷，隨著政策、市場圍繞改善供求關(guān)系，供需兩側(cè)共同發(fā)力，一二線城市商業(yè)辦公市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園開始進(jìn)入平臺(tái)整理期。租金及售價(jià)在一段時(shí)間內(nèi)相對平穩(wěn)，沒有明顯的上漲或下降趨勢，形成相對穩(wěn)定的區(qū)間。一方面，由于商業(yè)辦公市場的基本面在一個(gè)區(qū)間內(nèi)受到需求端投資意愿支撐，同時(shí)受到業(yè)績下滑和降本增效慣性壓制。另一方面，供應(yīng)端新房市場包括更新改造產(chǎn)品大幅放量，市場需要時(shí)間進(jìn)行消化。此外，市場上的交易行為、信心指數(shù)、市場情緒等因素也對市場平臺(tái)整理期的形成產(chǎn)生了一定的影響。

根據(jù)房訊指數(shù)CORC統(tǒng)計(jì)，全國商辦用房平均空置率超20%，部分二線城市核心商圈空置率突破35%，租金較2020年高點(diǎn)下跌15%-20%。各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明商業(yè)辦公市場仍在調(diào)整階段，市場信心仍在修復(fù)，供求關(guān)系仍在改善，促進(jìn)商業(yè)辦公市場止跌回穩(wěn)仍需政策、行業(yè)和企業(yè)共同努力。

今天的商業(yè)辦公市場正站在“內(nèi)卷”與“進(jìn)化”的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價(jià)格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在企業(yè)、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

為探索并解答這些問題，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)定于2025年12月在北京舉行，主題為“內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公突圍之路”。

中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)支持，房訊網(wǎng)FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會(huì)，是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。

第22屆年會(huì)將聚焦宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)、城市更新與科技賦能、營銷重構(gòu)與渠道整合、園區(qū)空間與產(chǎn)業(yè)生態(tài)、靈活辦公與混合辦公、運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理六大核心主題，設(shè)有全體大會(huì)（開幕式）、高峰論壇、城市更新、科技賦能、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會(huì)期間房訊指數(shù)CORC將隆重發(fā)布《2025年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)第三次會(huì)員代表大會(huì)，以及第22屆中國商業(yè)地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)Golden Building Award頒獎(jiǎng)典禮，預(yù)計(jì)將有800位社會(huì)各界嘉賓出席。