劉凱：當前商業辦公市場進入平臺整理期

今年7月1日，中央財經委員會第六次會議提出“要縱深推進全國統一大市場建設，要聚焦重點難點，依法依規治理企業低價無序競爭，引導企業提升產品品質，推動落后產能有序退出”。與此同時，《求是》雜志發表文章《深刻認識和綜合整治“內卷式”競爭》。

　　所謂“內卷式競爭”，主要指的是違背經濟運行規律、低質量、同質化的過度無序競爭。過度內卷往往造成成本過度壓縮，產品質量下降，創新能力不足，產品高度同質化；同時，也擠壓了產業鏈的生存空間。

全聯房地產商會寫字樓分會執行會長劉凱

　　對外卷價格，競品95折我就90折，競品送物業費我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

　　對內卷人效：減員、降本、控費，降本增效；卷匯報：月報、周報、日報；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經干活……

　　此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產業園，已經形成了內卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應過剩造成的惡性競爭。

中國目前不缺寫字樓不缺產業園，但缺“好商辦”。好商辦就是要引導寫字樓產業園更新迭代，達成供應結構與需求結構的適配。產能去化+產品進化，正是反內卷的進化之路。

當前，商業辦公市場處于調整階段中后期，表現為市場供求失衡，租金售價失序，投資意愿失真，以價換量仍是市場主流模式。因此，由于商業辦公市場供需不平衡狀態加劇，經濟增速處于下行期，產業結構也在調整過程中，在這三期疊加基礎上，商業辦公市場企穩回升仍然需要一個緩慢的過程。

我們判斷，隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供需兩側共同發力，一二線城市商業辦公市場包括寫字樓產業園開始進入平臺整理期。租金及售價在一段時間內相對平穩，沒有明顯的上漲或下降趨勢，形成相對穩定的區間。一方面，由于商業辦公市場的基本面在一個區間內受到需求端投資意愿支撐，同時受到業績下滑和降本增效慣性壓制。另一方面，供應端新房市場包括更新改造產品大幅放量，市場需要時間進行消化。此外，市場上的交易行為、信心指數、市場情緒等因素也對市場平臺整理期的形成產生了一定的影響。

根據房訊指數CORC統計，全國商辦用房平均空置率超20%，部分二線城市核心商圈空置率突破35%，租金較2020年高點下跌15%-20%。各項數據表明商業辦公市場仍在調整階段，市場信心仍在修復，供求關系仍在改善，促進商業辦公市場止跌回穩仍需政策、行業和企業共同努力。

今天的商業辦公市場正站在“內卷”與“進化”的十字路口。向左，是繼續用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業拖進困境；向右，是用產品力、品牌力和招商力把行業重新做一遍。選擇權在企業、在消費者，也在每一位行業從業者手中。

為探索并解答這些問題，中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會定于2025年12月在北京舉行，主題為“內卷與進化：商業辦公突圍之路”。

中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，由全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會支持，房訊網FUNXUN、商業辦公建筑標準化委員會主辦，已連續成功舉辦21屆年會，是中國商業地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一。

第22屆年會將聚焦宏觀經濟與商業地產、城市更新與科技賦能、營銷重構與渠道整合、園區空間與產業生態、靈活辦公與混合辦公、運營管理與資產管理六大核心主題，設有全體大會（開幕式）、高峰論壇、城市更新、科技賦能、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業發展趨勢及創新的戰略路徑和解決方案；年會期間房訊指數CORC將隆重發布《2025年中國寫字樓產業園品牌影響力報告》，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會第三次會員代表大會，以及第22屆中國商業地產金廈獎Golden Building Award頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。