電建地產造爆款，杯水車薪

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

一塊內定地塊，出圖的速度自然很快。

10月9日，北京門頭溝區S1線區域MC00-0605-0006地塊，報規圖公示。

此前，這塊地在9月10日被電建地產發布招標計劃，9月30日以9.57億元底價拿下。

在拍地時，電建地產卻捆綁了門頭溝國企。

0006地塊的項目公司為北京海賦永業置業有限公司，由電建地產和京西門城投分別持股80%和20%。或許，與“地頭蛇”聯手，電建地產底價拿地的勝算更大些。

在百度地圖上，0006地塊已經被標注成“長安華曦府二期”。

一位電建地產銷售員頗為自信，公司想一把將它清盤。理由是，戶型小、贈送大。

花姐對0006地塊做了戶型推測，大致有四款產品：72平米兩居、95平米三居、105平米和110平米四居。

與西面1.6公里外的兄弟樓盤長安華曦府一期比，二期的定位更純粹。一期有四款戶型：78平米、98平米、118平米和134平米。

從哪里跌倒，就從哪里爬起來。（詳見《電建地產，從原地爬起》）

電建地產想通過0006地塊，彌補瀧悅玖宸的損失。后者，是一個拿地七年的門頭溝老盤，三度易名，五年只賣出3套房。

高壓線帶來心理壓力

長安華曦府二期，優缺點很明顯。

它占地2.04萬平，規劃地上建面4.07萬平米，規劃15棟住宅樓，點狀分布，共421戶。

其中，6棟15層小高層、8棟11層洋房和1棟7層洋房，整體呈現東高西低、北高南低。大門在設在西面。

它的優點是，交通便利。西北距地鐵S1線四道橋站約157米，東鄰西六環137米，是城區進入門頭溝的橋頭堡。

它的缺點是，西北面緊鄰220千伏高壓線。至少1#、2#、3#受影響，距離高壓線分別為30.44米、31.37米和38米。

雖然這是安全距離，但心理距離很近。

此外，它的南面還有小學和幼兒園、機構養老用地，配套尚可。

三個風水問題

長安華曦府二期有幾個風水特殊的樓棟，大家慎選。

1、13#、14#和15#，受電動車影響大。

它們位于小區的東南角，14#東南角有個人行出入口，進來是一座非機動車電梯，想必這個出入口主要是走電動車的，有可能14#和15#的地下，有電動自行車停車位。

另外，入口的東面是一個電動自行車集中充電區，78平米、停39輛。它的標高只有88.7米，比小區室外地坪低了2.4米，須乘坐電梯去充電。

2、4#與7#之間，有座地下公廁。

公廁面積70平米，在地下負一層，長11.2米、寬6.3米。它的門是對外開放的。

3、11#、12#和15#，包圍了龍王廟。

龍王廟緊鄰12#東面，那是不可移動文物，正方形，面積200平米左右。為了遮擋龍王廟，設置了6.8米高的配電室，大概是出于風水的考慮。

車位配比或將不足

從圖紙上看，長安華曦府二期設置了20個地上機動車停車位。

這種在地上設停車位的小區還有，朝陽區的金茂滿矅、通州區的朝棠攬月。

難道真的要搞人車不分流？非也！

秘密在于，如果地上不設停車位，僅憑地下停車位的數量，是不達標的。

長安華曦府二期共計421戶，停車位477個，車位配比1.133輛/戶——標準是1.1輛/戶。

如果地上20個車位變成綠地后，總車位是457個，車位配比為1.08輛/戶，不達標！

這種設計地上停車位的做法，主要是為了驗收的需要，但最終傷害的是買房者權益。

但凡地上設停車位的，請小心它的車位配比，大部分是缺斤短兩的。

室外比室外高60厘米

兩個長安華曦府的圖紙，設計公司不同：一期是維拓時代，二期是弘石嘉業。

有關二期圖紙的標高，花姐有個小疑問。

一般而言，建筑室內正負零要比室外地坪標高要高出15厘米。但，二期出現了怪異的事情。

東面的1#、4#、7#和10#，它們的室內正負零為91.25米，而地坪標高為91.6米。

言外之意，室外比室內高了60厘米。

除了這四棟樓之外，其余的11棟都是正常的，室內91.25米，室外91.1米，室內比室外高了15厘米，是正常的操作。

為什么那四棟反其道而行之？是弘石嘉業的設計師開小差了嗎？

把戶型小到極致

長安華曦府創造過銷售神話。

它于2024年8月29日拿地，年底開盤。截至目前，它供應581套房，網簽557套，成交均價4.52萬元/平米，成交總額26.29億元，地價覆蓋率160%。

在這個項目上，電建地產賺大發了。這是它和貝好家聯手的結果。不知二期，貝好家還會出現嗎？

電建地產總結了一期的經驗，砍掉了118平米和134平米戶型，決定把二期的戶型再做小。

二期戶型的分布大致如下：72平米兩居102套、占比24.3%；95平米三居209套、占比49.7%；105平米四居55套、占比13%；110平米四居55套、占比13%；

其中，105平米四居在北京比較罕見。

之前，這種戶型，只有順義的住總青年ONE、星悅時光和通州的朝棠攬月、城建國譽頌出現過。

二期產品背刺一期

電建地產敢于在螺絲殼里做道場，源自大尺度的贈送。

在陽臺尺寸普遍收緊的當下，它在長安華曦府二期做了大膽的嘗試。

花姐拿它的8#東戶105戶型舉例：

二期實現了南向通面內嵌式陽臺，且進深為1.8米；而一期的134平米戶型，南向只有兩面設置了內嵌式陽臺，進深1.5米，另一個是L型飄窗。

在北面，二期贈送了兩個設備陽臺，進深1-1.5米；而一期的進深只有0.6米左右。

二期的95平米戶型更夸張，北向贈送了4個設備陽臺。

由于二期大尺度贈送，帶來的結果只有一個，背刺一期。花姐不清楚，一期的業主會不會去人民網留言板投訴？

此外，二期的門頭要加高了，從一期的5.13米，升級為6.3米。

這有關面子問題。

填補瀧悅玖宸窟窿

長安華曦府二期開盤，將是電建地產今年下半年的關鍵一戰。

它的樓面價2.35萬元/㎡，如果參照一期4.52萬元/平米的價格，還是很有賺頭的。

電建地產董事長王海波，需要拿它補瀧悅玖宸的窟窿。

早在2018年2月，電建地產聯合隆泰實業以46.5億元底價，拿下門頭溝區永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村11個地塊。

開盤五年多來，住宅項目三易其名，只賣出過3套房、后來全退了。

今年7月份，電建地產接過瀧悅玖宸的操盤權后，改名、降價。（詳見《電建止血，離奇甩賣北京疊墅》）

截至目前，瀧悅玖宸供應了488套疊墅——每套地上面積232-510㎡，成交價為2.83萬元/平米，比曾經退掉的3套房打了76折。

它尚有460套待售，何時可以清盤，未可知。

好在，電建地產拿到0006地塊，希望能一舉清盤。

但從貨值上看，二期不足20億元，即便一把清后利潤也有限，依然難以填補瀧悅玖宸的缺口。

而電建地產當下的日子，并不好過。2024年度實現營業總收入123.35億元，同比下降28.97%；凈利潤虧損23.07億元。

王海波很有魄力，要在門頭溝再打一場翻身仗。