慈溪律師慈溪刑事律師陳亮：以案設(shè)法528期，農(nóng)村自建房買賣案

農(nóng)村宅基地房屋買賣，絕非只要簽了合同“一手交錢、一手交房”那般簡單，其背后牽涉著特殊的法律規(guī)定，一旦觸碰紅線，合同便歸于無效，涉及此類交易時，要保持清醒的頭腦。

以案設(shè)法528期，農(nóng)村自建房買賣案

農(nóng)村宅基地房屋買賣，絕非只要簽了合同“一手交錢、一手交房”那般簡單，其背后牽涉著特殊的法律規(guī)定，一旦觸碰紅線，合同便歸于無效，涉及此類交易時，要保持清醒的頭腦。

一．案子簡介

李某看中了許某的一處在農(nóng)村的房產(chǎn)，雙方協(xié)商后達(dá)成買賣意向，李某向許某支付了3.3萬元購房定金。但此后李某發(fā)現(xiàn)，所涉房產(chǎn)實為許某配偶付某名下的農(nóng)村宅基地住房，許某本人并非宅基地使用權(quán)人，也未能提供其配偶同意出賣的證明。由于該房屋無法過戶，交易陷入僵局。李某認(rèn)為許某的行為構(gòu)成違約，要求其返還定金，但許某推諉拒絕。于是李某上訴，請求解除合同并返還定金3.3萬元。

法庭審理后認(rèn)為，本案所涉房屋建于農(nóng)村宅基地之上。許某將房屋出賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的李某，違反了我國土地管理法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，雙方達(dá)成的房屋買賣合同無效。判決許某返還李某定金3.3萬元。

二．案子的警示

這起案件帶來的核心警示意義是：法律紅線不可逾越。

1.對于購房者而言， 購買農(nóng)村房屋前，要先查下自身的“身份”是不是該村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，同時要核實房屋的完整權(quán)屬證明，并要求所有權(quán)人及其共有人共同簽署合同；

2.對于賣房者而言：要誠信守法。許某在未取得配偶授權(quán)、明知交易存在法律障礙的情況下，仍收取他人定金，最終不僅交易不成，還輸了官司，損害了自身信譽(yù)。作為賣方，應(yīng)如實披露房屋信息，明知合同無效卻仍與他人締約，需要對合同無效的后果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

3.對于所有交易主體：合同無效≠無需負(fù)責(zé)。雖然本案因合同無效而判令返還財產(chǎn)，看似回到了起點，但雙方都投入了時間、精力，并承擔(dān)了訴訟成本。

三．相關(guān)法律

1.《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)的取得、行使和【轉(zhuǎn)】讓，需適用土地管理法的法律規(guī)定。將農(nóng)村宅基地房屋出賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，實質(zhì)上改變了宅基地的權(quán)屬和用途，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故而合同無效。

2.《民法典》第一百五十三條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。