【普法微課堂】租戶在協(xié)商降低租金期間單方停止繳費，要不要承擔(dān)違約責(zé)任？

合同履行過程中，租戶想要房東降低租賃費用，在雙方還沒協(xié)商一致的情況下，租戶就單方停止繳納租金，算不算違約？房東以此為由要求租戶承擔(dān)違約責(zé)任、解除合同并賠償損失，能否得到法院支持？

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案情簡介

2022年6月，甲公司與乙公司簽訂某商業(yè)項目租賃合同，約定將甲公司旗下某商業(yè)項目租賃給乙公司使用。2025年4月，甲公司將乙公司起訴至濟南市槐蔭區(qū)法院，聲稱乙公司拖欠其租金900余萬元，請求法院判令乙公司支付租金900余萬元，并支付逾期違約金；請求法院判令解除雙方簽訂的項目租賃合同，并支付解除合同違約金等費用。

乙公司辯稱，一是甲公司主張的違約金過高；二是乙公司并非故意拖欠費用，租賃過程中出現(xiàn)房屋漏水情況，影響了正常使用，乙公司要求甲公司降低租金，雙方在租賃費磋商期間，因此不應(yīng)解除合同，并應(yīng)免除維修期間的全部租金。

法院審理

法院審理后認為，甲公司與乙公司簽訂的項目租賃合同均系各方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，各方均應(yīng)按照約定全面履行各自義務(wù)。

關(guān)于合同解除問題，經(jīng)查，乙公司在承租期內(nèi)欠付租金，其行為已構(gòu)成違約，甲公司作為案涉房屋的所有權(quán)人、出租人，依法享有單方合同解除權(quán)，故甲公司主張解除案涉合同及相關(guān)協(xié)議，合法有據(jù)，法院予以支持。

對于乙公司提出因房屋漏水應(yīng)予減免部分租金的答辯意見，根據(jù)在案證據(jù)及現(xiàn)場勘驗的實際情況，案涉部分房屋確實存在幕墻處滲水或漏水的情況，但大部分漏水或滲水問題已由甲公司協(xié)調(diào)物業(yè)部門修繕完畢，目前僅少量漏水點位尚未徹底修繕，且此并未從根本上影響案涉房屋的使用用途，故乙公司主張免除維修期間的全部租金，缺少事實根據(jù)，法院不予采納。同時，考慮到甲公司作為出租人，對案涉房屋負有一定的維修和適租義務(wù)，因案涉房屋幕墻漏水和滲水確實對乙公司及實際承租人正常使用案涉房屋的權(quán)益造成一定程度的減損，故綜合案件具體情況、維修情況及實際影響等因素，法院酌定免除乙公司應(yīng)支付的部分租金。

關(guān)于逾期違約金，實際系因乙公司未依約支付房屋租金所造成的利息損失，乙公司作為違約方應(yīng)予承擔(dān)，但其認為該項違約金的計算標準過高，故法院結(jié)合認定的欠付租金的數(shù)額及案涉合同的相關(guān)約定，將利息的計算方式調(diào)整，對超出合理范圍部分，法院不予支持。

于解除合同違約金，根據(jù)案涉合同約定，實際也系要求乙公司承擔(dān)的違約賠償責(zé)任的方式之一，因雙方在合同履行過程中均存在不同程度的違約情形，且乙公司已承擔(dān)案涉合同解除后的房屋占有使用費及逾期支付租金的利息損失，故對甲公司的該項訴訟請求，法院不再予以支持。綜上，法院依法判決雙方合同解除，乙公司向甲公司支付租金及違約金等合理費用。

法官說法

承租方支付租金是《民法典》第七百二十一條明確規(guī)定的核心義務(wù)，即“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金”，即便因租金調(diào)整、房屋漏水等問題與出租方進行磋商，該磋商行為本身并不具備免除承租方履約義務(wù)的法律效力——在雙方未就租金調(diào)整達成書面或口頭合意的情況下，承租方單方停止支付租金，屬于《民法典》第五百七十七條規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定”的違約情形，出租方據(jù)此依據(jù)《民法典》第五百六十三條第一款第（三）項“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”及第七百二十二條“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之規(guī)定，主張解除合同，具有充分的法律依據(jù)，依法得到法院支持。

同時，出租方對租賃物負有法定的維修義務(wù)和適租義務(wù)。本案中，案涉房屋存在幕墻滲水、漏水情況，雖未從根本上影響房屋使用用途，但確實對承租方及實際承租人的正常使用權(quán)益造成一定減損，出租方未及時、徹底履行維修義務(wù)，亦存在一定違約情形。甲公司主張的違約金明顯超出其實際損失范圍，乙公司作為違約方提出調(diào)整請求于法有據(jù)，故法院綜合考量房屋漏水影響程度、維修情況、雙方違約情節(jié)及實際損失等因素，酌定減免部分租金和違約金，既依法追究承租方的違約責(zé)任，也兼顧出租方的法定義務(wù)，平衡雙方權(quán)利義務(wù)。

租賃雙方在履行合同過程中產(chǎn)生租金、房屋維修等爭議時，應(yīng)嚴格遵循法律規(guī)定和合同約定妥善處置：承租方有權(quán)就房屋維修、租金調(diào)整等事宜與出租方協(xié)商、催告，但必須留存協(xié)商記錄、催告憑證等相關(guān)證據(jù)，不得單方停止履行支付租金的核心義務(wù)，避免構(gòu)成違約；出租方則應(yīng)及時履行租賃物維修義務(wù)，保障租賃物符合合同約定的使用標準，避免因未履行法定義務(wù)擴大雙方損失。雙方均應(yīng)恪守《民法典》誠實信用原則和公平原則，理性處理糾紛，共同維護公平有序的市場交易秩序。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

來源：最高人民法院司法案例研究院