虹口法院私房動遷利益分割案件裁判口徑分析 —— “實際權利約定”“翻建出資”“繼承關系”

在城市化進程中，私房動遷因涉及產(chǎn)權歸屬、繼承關系、出資貢獻等多重法律關系，往往成為家庭共有糾紛的高發(fā)領域。上海市虹口區(qū)人民法院（以下簡稱 “虹口法院”）審理的趙某 1 與趙某 2、趙某 3 共有糾紛案（系化名改編，原案為陳某 1 與陳某 2、陳某 3 共有糾紛案），集中體現(xiàn)了私房動遷利益分割的裁判邏輯，對同類案件具有重要參考價值。本文結(jié)合該案，系統(tǒng)梳理虹口法院關于私房動遷利益分割的裁判口徑，重點解析其背后的裁判原則。

一、案情概要（當事人均為化名） （一）基礎事實

1. 親屬關系與房屋來源：趙某 4（2006 年去世）與王某（2022 年去世）系夫妻，共育有三名子女，即原告趙某 1、被告趙某 2、被告趙某 3。系爭房屋為上海市虹口區(qū) XX 路 XX 號私房，土地臨時使用證登記使用人為趙某 4，初始登記面積 14 平方米，原為二層建筑。

2. 房屋翻建與權利約定：2004 年，系爭房屋由趙某 1 家庭全額出資翻建為四層。翻建前，房屋由趙某 4 夫婦與趙某 1 家庭共同居??；翻建期間，趙某 4 夫婦及趙某 1 家庭借住在趙某 3 家中。2004 年 3 月 6 日，趙某 4 在趙某 3 家中書寫《房屋翻建說明》，明確 “翻建費用全由長子（趙某 1）出資，底屋（一層）由趙某 4 夫婦居住，二層、三層歸趙某 1 所有，底屋權利按二老情況及法律規(guī)定處理”，趙某 4、王某、趙某 3 均在說明上簽名。

3. 居住與戶籍情況：翻建后，趙某 4 夫婦居住一層，趙某 1 家庭居住二至四層；趙某 4 去世后，趙某 2 家庭遷入一層居住。動遷前，系爭房屋內(nèi)有趙某 1 一家三口及趙某 2 一家三口的戶籍，且兩家人實際居住。

4. 征收補償情況：2024 年 5 月，系爭房屋被納入征收范圍。2024 年 6 月 15 日，趙某 1、趙某 2、趙某 3 共同與征收單位簽訂《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》，認定建筑面積 42 平方米，房屋價值補償款 3,764,872.80 元，協(xié)議內(nèi)獎勵補貼 1,048,096 元，結(jié)算單額外獎勵費 429,000 元，總征收利益約 5,241,968.8 元，選擇全貨幣補償，款項尚未發(fā)放。

（二）當事人訴求與抗辯

1. 原告趙某 1：主張系爭房屋二、三層利益歸其所有，一層利益作為趙某 4 夫婦遺產(chǎn)按法定繼承處理，獎勵費由其分得一半，合計要求分得 3,614,813.73 元。

2. 被告趙某 2、趙某 3：辯稱系爭房屋登記在趙某 4 名下，翻建不改變物權歸屬，房屋價值補償應全額按法定繼承處理；趙某 2 實際居住，有權分得獎勵費，不同意趙某 1 的訴訟請求。

二、虹口法院裁判邏輯梳理

虹口法院審理該案時，未機械適用 “產(chǎn)權登記優(yōu)先” 原則，而是從 “權利歸屬 — 利益分類 — 因素衡平” 三個維度展開裁判，最終判決趙某 1 分得 3,261,969 元，趙某 2 分得 1,200,000 元，趙某 3 分得 780,000 元，駁回趙某 1 其他訴訟請求。其核心裁判邏輯可概括為：

1. 第一步：確認房屋權利歸屬 —— 區(qū)分 “約定權利” 與 “繼承權利”

法院首先審查《房屋翻建說明》的效力，認為該說明系趙某 4 夫婦真實意思表示，明確了翻建后房屋的權利分配（二、三層歸出資的趙某 1，一層歸趙某 4 夫婦），符合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百三十六條 “民事法律行為自成立時生效” 的規(guī)定，對全體當事人及繼承人均具有拘束力。同時，趙某 4 夫婦去世后，其名下的一層房屋作為遺產(chǎn)，由三名子女法定繼承，故趙某 1、趙某 2、趙某 3 均為系爭房屋的共有人暨被征收人。

2. 第二步：分割征收利益 —— 按 “利益性質(zhì)” 分類處理

法院將征收利益分為 “房屋價值相關利益” 與 “獎勵補貼” 兩類，分別確定分配規(guī)則：

1. 房屋價值相關利益：基于《房屋翻建說明》，二、三層對應的價值補償歸趙某 1；一層對應的價值補償作為遺產(chǎn)，由三人均分。

2. 獎勵補貼：根據(jù) “補貼用途與權利主體匹配” 原則，未認定面積補貼因與翻建行為直接相關，歸出資翻建的趙某 1；簽約獎勵因涉及全體簽約權人（三子女），由三人均分；居住相關獎勵（如搬遷費、臨時安置費）因涉及實際居住人（趙某 1、趙某 2 家庭），由兩人分配。

1. 第三步：衡平個案公平 —— 綜合考量多重因素

法院最終裁量時，還結(jié)合了 “房屋來源（趙某 4 初始產(chǎn)權）、出資貢獻（趙某 1 全額翻建）、居住狀況（趙某 1 長期居住二至四層，趙某 2 居住一層）” 等因素，對分類后的利益進行微調(diào)，確保分配結(jié)果符合公平原則。

三、私房動遷利益分割的核心裁判原則（基于本案提煉）

結(jié)合該案及虹口法院的裁判邏輯，私房動遷利益分割的裁判原則可歸納為以下五項，均體現(xiàn)了 “法律規(guī)定 + 個案公平” 的雙重導向：

（一）原則一：產(chǎn)權登記與 “實際權利約定” 的優(yōu)先性沖突 —— 約定優(yōu)先于登記

私房的產(chǎn)權登記（如土地使用證、房產(chǎn)證）是物權歸屬的初步證據(jù)，但并非絕對依據(jù)。若當事人之間存在明確的 “實際權利約定”（如本案《房屋翻建說明》），且該約定符合《民法典》關于民事法律行為生效的要件（行為人具有相應民事行為能力、意思表示真實、不違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定），法院將優(yōu)先依據(jù)約定認定權利歸屬。

本案體現(xiàn)：雖系爭房屋土地使用證登記在趙某 4 名下，但《房屋翻建說明》明確二、三層歸趙某 1，法院直接采納該約定，未以 “登記在趙某 4 名下” 為由否定趙某 1 的權利，避免了 “形式登記優(yōu)于實質(zhì)權利” 的機械裁判。

（二）原則二：翻建出資與利益分配的關聯(lián)性 ——“出資貢獻” 對應 “利益歸屬”

私房翻建是改變房屋結(jié)構(gòu)、增加房屋價值的關鍵行為，翻建出資人的貢獻應在利益分配中予以體現(xiàn)，核心規(guī)則為：

1. 若出資人能舉證證明 “全額出資” 且無相反約定，翻建新增部分（如本案從二層到四層的面積增量）的權利及對應征收利益，歸出資人所有；

2. 若翻建后房屋未明確區(qū)分 “原有部分” 與 “新增部分”（如本案認定建筑面積 42 平方米為整體），則結(jié)合約定（如本案二、三層歸出資人）或出資比例，確定出資人應得的利益份額；

3. 若被告主張 “共同出資”，需承擔舉證責任，否則將承擔舉證不能的后果（本案趙某 2 主張 “參與翻建出資” 但未提供證據(jù)，法院未采納）。

本案體現(xiàn)：趙某 1 全額出資翻建，法院不僅認定二、三層歸其所有，還將 “未認定面積補貼”（與翻建新增面積相關）判給趙某 1，直接體現(xiàn)了 “出資與利益匹配” 的原則。

（三）原則三：繼承份額與共有利益的銜接 ——“遺產(chǎn)部分” 按繼承規(guī)則處理

私房若為被繼承人（如本案趙某 4 夫婦）的遺產(chǎn)，其對應的征收利益（如本案一層房屋的價值補償）需先按繼承規(guī)則處理，再納入共有利益分割：

1. 若被繼承人留有遺囑，按遺囑繼承；無遺囑則按法定繼承（如本案三名子女均為第一順序繼承人，平均繼承一層的價值補償）；

2. 繼承人的 “繼承份額” 僅對應被繼承人的遺產(chǎn)部分，不涵蓋其他權利人的權利（如本案趙某 2、趙某 3 僅能繼承一層的份額，不能主張二、三層的利益）；

3. 繼承完成后，全體繼承人與其他權利人（如本案趙某 1）共同成為房屋共有人，再共同分割整體征收利益。

本案體現(xiàn)：法院先將一層認定為趙某 4 夫婦的遺產(chǎn)，由三子女法定繼承；再將二、三層（趙某 1 的權利）與一層（三子女的繼承份額）合并，確定全體共有人的利益范圍，避免了 “混淆遺產(chǎn)與非遺產(chǎn)部分” 的錯誤。

（四）原則四：獎勵補貼的分類處理 ——“用途匹配” 原則

私房動遷的獎勵補貼（如簽約獎勵、搬遷獎勵、臨時安置費、未認定面積補貼等）類型多樣，法院不采用 “一刀切” 的均分方式，而是根據(jù) “補貼用途” 確定權利主體，具體分類如下：

獎勵補貼類型

用途 / 性質(zhì)

權利主體

本案分配方式

未認定面積補貼

補償房屋翻建后未登記的合法面積

翻建出資人（趙某 1）

歸趙某 1 所有

簽約獎勵、搬遷獎勵（協(xié)議內(nèi)）

獎勵全體簽約權人配合征收

全體共有人（三子女）

三人均分

臨時安置費、居住困難補貼

補償實際居住人的搬遷損失

實際居住人（趙某 1、趙某 2）

兩人分配

結(jié)算單額外獎勵

綜合獎勵（含簽約、搬遷等）

結(jié)合用途拆分，或按共有人份額分配

本案結(jié)合居住、簽約情況，酌情分配

本案體現(xiàn)：法院未將 1,048,096 元協(xié)議獎勵與 429,000 元結(jié)算單獎勵 “全額均分”，而是拆分后按 “用途匹配” 原則分配，既符合征收政策的初衷，也避免了 “未居住人分得居住補貼” 的不公平結(jié)果。

（五）原則五：綜合考量的公平原則 ——“來源、貢獻、居住” 三因素衡平

在上述原則的基礎上，法院還會綜合考量三項核心因素，對分配結(jié)果進行微調(diào)，確保個案公平：

1. 房屋來源：若房屋初始產(chǎn)權為被繼承人所有（如本案趙某 4 是初始登記人），繼承人的 “繼承份額” 需得到基本保障（如本案趙某 2、趙某 3 雖未出資，但仍分得一層的繼承利益及部分獎勵）；

2. 出資貢獻：除翻建出資外，若當事人有其他貢獻（如長期維護房屋），也會納入考量（本案趙某 1 全額翻建，是核心貢獻者，故分得最大份額）；

3. 居住狀況：實際居住人的 “居住需求” 會影響居住類獎勵的分配（本案趙某 2 實際居住一層，故分得部分居住獎勵，而未居住的趙某 3 僅分得繼承份額及簽約獎勵）。

本案體現(xiàn)：法院最終判決趙某 1 分得 3,261,969 元（約 62.2%），趙某 2 分得 1,200,000 元（約 22.9%），趙某 3 分得 780,000 元（約 14.9%），既體現(xiàn)了趙某 1 的出資貢獻，也保障了趙某 2 的居住利益與趙某 3 的繼承權利，實現(xiàn)了 “貢獻者多得、居住者有保障、繼承者有份額” 的平衡。

四、案例的典型意義與實踐啟示

該案作為虹口法院私房動遷糾紛的典型案例，對當事人及同類案件的處理具有以下啟示：

1. 對當事人：需重視 “書面權利約定” 的簽訂（如本案《房屋翻建說明》），明確翻建出資、權利歸屬等核心內(nèi)容；同時保留出資憑證（如建材發(fā)票、轉(zhuǎn)賬記錄）、居住證明（如水電繳費單）等證據(jù)，避免后續(xù)舉證不能。

2. 對司法實踐：該案確立的 “約定優(yōu)先、出資匹配、獎勵分類、綜合衡平” 裁判思路，為同類私房動遷案件提供了清晰的裁判路徑，避免了 “同案不同判” 的問題，尤其在 “翻建出資與繼承疊加” 的復雜情形下，具有重要參考價值。

五、結(jié)論

公眾號“舊改征收律師”團隊認為，虹口法院在該案中，未拘泥于私房產(chǎn)權登記的形式，而是深入審查 “實際權利約定”“翻建出資”“繼承關系” 等實質(zhì)要件，通過 “分類處理征收利益 + 綜合衡平多重因素” 的裁判邏輯，實現(xiàn)了法律效果與社會效果的統(tǒng)一。其提煉的五項裁判原則，不僅是對《民法典》“物權編”“繼承編” 的具體適用，更體現(xiàn)了私房動遷糾紛中 “尊重實質(zhì)權利、保障貢獻者利益、平衡家庭關系” 的裁判導向，對未來同類案件的審理具有重要指導意義。