謝逸楓：十五五規(guī)劃建議出爐，釋放未來(lái)五年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲最強(qiáng)信號(hào)

文/謝逸楓

“十五五規(guī)劃”(2026年-2030年)建議于2025年10月28日正式全文公布，基本確定未來(lái)五房地產(chǎn)發(fā)展方向，釋放未來(lái)五年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲最強(qiáng)信號(hào)，堪稱轉(zhuǎn)折點(diǎn)的意義，房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，住房消費(fèi)振興、城市更新和收儲(chǔ)的政策將會(huì)加速落地。

10月23日公布的四中全會(huì)公報(bào)僅提了一句話，即推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，而10月28日“十五五年規(guī)劃的建議”則增加許多，即推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、發(fā)展新模式、城市更新、好房子、保障房供給、清理住房限制措施、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。

預(yù)計(jì)2026年3月“十五五規(guī)劃”(2026年-2030年)全文正式發(fā)布，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容應(yīng)該是一樣的。十四五期間的“房住不炒”已經(jīng)完成，十五五期間的任務(wù)，首先是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。其次是構(gòu)建發(fā)展新模式。再次是好房子供給。最后是化解風(fēng)險(xiǎn)。

“十五五規(guī)劃”建議，透露出未來(lái)五年房地產(chǎn)發(fā)展方向，釋放未來(lái)五年房?jī)r(jià)上漲最強(qiáng)信號(hào)，主要是基于供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)和預(yù)期、信心的回歸，房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)的逐漸化建、好房子供給、城市更新貨幣化、新型城鎮(zhèn)化、居民收入的增長(zhǎng)。

四中全會(huì)公報(bào)中的“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，放在“加大保障和改善民生力度”框架，而“十五五規(guī)劃”建議把涉房地產(chǎn)的內(nèi)容，放在 “新型城鎮(zhèn)化” 框架，表明房地產(chǎn)不僅涉及民生保障，還涉投資、消費(fèi)及新型城鎮(zhèn)化的國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展。

“十五五規(guī)劃的建議”涉及房地產(chǎn)和相關(guān)的內(nèi)容為六大塊，一是完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。二是完善并購(gòu)、破產(chǎn)、置換等政策，盤(pán)活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施。

筆者認(rèn)為，清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施，這意味著 “十五五”期間，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽、限企、限離、限售等限制政策將會(huì)徹底退出歷史舞臺(tái)，特別是一線城市和少部分二線城市，目前依然有部分限制性措施尚未完全取消。

三是節(jié)約集約利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，依法盤(pán)活用好閑置土地和房屋，分類保障鄉(xiāng)村發(fā)展用地。支持發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。四是深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化。

科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度。推進(jìn)超大特大城市治理現(xiàn)代化，加快城市群一體化和都市圈同城化，優(yōu)化城市規(guī)模結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。

分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升產(chǎn)業(yè)支撐能力和公共服務(wù)水平。堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。扎實(shí)推進(jìn)邊境城鎮(zhèn)建設(shè)。

五是推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。

建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。六是提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)未完全化解，但風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)控制在一定的范圍，化解需要時(shí)間。特別是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解，與住房消費(fèi)限制及銷(xiāo)售未復(fù)蘇和融資的限制政策有直接關(guān)系，預(yù)計(jì)會(huì)有落實(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)的政策出來(lái)。

10月27日，央行表示，做好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工作，健全房地產(chǎn)金融分析框架，優(yōu)化房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度。金融監(jiān)督總局則表示，加快構(gòu)建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度，助力化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解，其中房企債務(wù)、信用的化解、修復(fù)，不僅要銷(xiāo)售復(fù)蘇上升，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)止跌上漲，而間接融資的限制措施優(yōu)化最為重要，包括三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制等房地產(chǎn)融資限制措施。同時(shí)加大直接融資放開(kāi)的措施力度。

值得注意的是“十五五規(guī)劃的建議”涉及房地產(chǎn)內(nèi)容的第五塊，是表述“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的路徑和目標(biāo)，可謂是非常豐富。與2025年10月11日的住建部在發(fā)布會(huì)上講話內(nèi)容差不多，基本上是如出一轍的內(nèi)容。

一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。筆者注意到，發(fā)展新模式自2021年12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，到2025年10月25日，差不多過(guò)去四年時(shí)間，一直不斷提出探索、推動(dòng)、構(gòu)建發(fā)展新模式。

值得注意的是2006年提出的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，到2024年3月提到之后，到2025年10月28日一直未提到。房地產(chǎn)發(fā)展新模式與房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制在本質(zhì)上是一樣的，即促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式代替房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制提法，最主要原因是階段、環(huán)境、投資、融資、銷(xiāo)售、管理、行業(yè)、市場(chǎng)供需已經(jīng)變化了。十三五期間樓市火爆，十四五樓市下滑，十五五樓市企穩(wěn)則是目標(biāo)。

首先是由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低杠桿、高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，將成為未來(lái)主流模式。問(wèn)題是房地產(chǎn)下行階段，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)未出清、化解，需要時(shí)間過(guò)渡，房企重新洗牌，市場(chǎng)企穩(wěn)之后才有可能真正完成轉(zhuǎn)向。

其次是融資模式，由間接融資轉(zhuǎn)向直接融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，未來(lái)是主流模式。問(wèn)題是目前房地產(chǎn)的間接融資占房企資金的70%-80%以上，加上股市融資、債市融資困難，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs和股權(quán)基金未形成規(guī)模。

房地產(chǎn)下行階段，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下的項(xiàng)目白名單與保交樓已經(jīng)捆綁一起。融資模式的轉(zhuǎn)向主流模式，需要時(shí)間過(guò)渡。可能要到房地產(chǎn)企穩(wěn)復(fù)蘇，風(fēng)險(xiǎn)出清化解，REITs和股權(quán)基金立法通過(guò)，三道紅線和貸款集中制轉(zhuǎn)為長(zhǎng)效機(jī)制。

最后是銷(xiāo)售模式。現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的試點(diǎn)城市、項(xiàng)目不斷增加，但是真正落地的不多。過(guò)去幾年，國(guó)家考慮過(guò)全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，但因國(guó)情、市場(chǎng)、制度等原因，一直未全面推行。目前的樓市下行期，難全面推行。

現(xiàn)房銷(xiāo)售的城市、項(xiàng)目，在未來(lái)五年肯定會(huì)推進(jìn)。全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售和形成現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，需要時(shí)間。因?yàn)槿嫱菩鞋F(xiàn)房銷(xiāo)售模式的前提條件，樓市企穩(wěn)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，相關(guān)融資等方面的基礎(chǔ)制度已經(jīng)完善并成熟。

二是優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。優(yōu)化保障性住房供給，最主要是根據(jù)市場(chǎng)行情、住房需求的變化。所以保障性住房實(shí)際上是一個(gè)概念，主要包括配售型保障房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)適房。

目前的保障性住房，應(yīng)該是專指配售型保障房。2023年推出的新型保障房產(chǎn)品，即配售型保障房，其目的是滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求，主要是新市民、新青年、對(duì)外來(lái)務(wù)工、人才。

住建部在10月11日就說(shuō)了，針對(duì)產(chǎn)權(quán)交易型住房形成保障住房（就是指配售型保障房）和市場(chǎng)化兩個(gè)體系定位清晰、功能互補(bǔ)的供應(yīng)格局。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力。

解決新市民、青年人的基本住房需求，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)。2023年9月，國(guó)家出臺(tái)規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)，其中 “保障性住房”，就是配售型保障房。目的是讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn) “居者有其屋”，擁有自己的房子和產(chǎn)權(quán)。

保障性住房的保障對(duì)象主要是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的人才等群體，且以家庭為單位，保障對(duì)象只能購(gòu)買(mǎi)一套。實(shí)行封閉性運(yùn)行，若想出售，只能賣(mài)給地方政府，或者轉(zhuǎn)售給同樣具備購(gòu)買(mǎi)資格的人群。

三是因城施策增加改善性住房供給。改善性需求的釋放不斷加大，增加改善性住房供給，關(guān)鍵是增加改善性的商品住宅用地供應(yīng)和調(diào)整住房規(guī)劃和設(shè)計(jì)指標(biāo)，才能夠真正實(shí)現(xiàn)。目前改善性住房供給，集中在大中城市，大戶型占比上升。

四是建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。五是建立房屋全生命周期安全管理制度。這四、五條在10月11日、10月13日，住建部在好房子的表述中已經(jīng)非常詳細(xì)講到。

前六天，四中全會(huì)公報(bào)（2025年10月23日）已經(jīng)明確提出房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，即未來(lái)五年“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，一字未提“房住不炒”、“房地產(chǎn)稅”、“發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。上次，三中全會(huì)公報(bào)則提出“房住不炒”，讓房地產(chǎn)過(guò)去五年陷入低迷。

十三五期間（2020年-2025年），“房住不炒”政策基調(diào)的背景之下，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額、土地出讓金、房?jī)r(jià)、房企到位資金最高峰之后，行業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)4年的冰凍期、下行和止跌、探底的調(diào)整期。

目前房地產(chǎn)已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)工作防風(fēng)險(xiǎn)篇改納入加大保障和改善民生篇，實(shí)際上是房地產(chǎn)不僅是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，還是穩(wěn)定家庭財(cái)富、收入增長(zhǎng)的關(guān)鍵。因?yàn)榫用窦彝ベY產(chǎn)中約70%集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房?jī)r(jià)下降將讓家庭資產(chǎn)損失巨大。

定位轉(zhuǎn)變，意味著未來(lái)五年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展周期，即高質(zhì)量發(fā)展，路徑為發(fā)展新模式和好房子建設(shè)（商品房）、租購(gòu)并舉（保障房）、城市更新（基建和投資及供應(yīng)好房子）、閑置土地和存量房收儲(chǔ)、盤(pán)活（去庫(kù)存、供需平衡）。

第一是發(fā)展新模式。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要抓手是構(gòu)建完善行業(yè)發(fā)展新模式。當(dāng)前所強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”是一個(gè)多維度、系統(tǒng)性的概念。2025年10月11日，住建部就進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，并且提出新的說(shuō)法。

提出住建部將在“十五五”期間，立足于城市內(nèi)涵式發(fā)展和城市更新大場(chǎng)景，落實(shí)好構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的各項(xiàng)任務(wù)，推動(dòng)形成供應(yīng)體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展新格局，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。主要包括以下四方面內(nèi)涵。一是完善住房供應(yīng)體系，推動(dòng)形成供應(yīng)體系健全。

針對(duì)產(chǎn)權(quán)交易型住房形成保障住房和市場(chǎng)化兩個(gè)體系定位清晰、功能互補(bǔ)的供應(yīng)格局。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力。解決新市民、青年人的基本住房需求，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)。

二是建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。以編制和實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，根據(jù)人口變化確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，即以人定房，以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。

目的是從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，防范盲目擴(kuò)張帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)（三高、供應(yīng)過(guò)剩、高庫(kù)存）。三是改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售、使用制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。

項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷(xiāo)售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方面，推廣“保交房”工作中探索形成的行之有效辦法。即一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行。

就是一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求。同時(shí)，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，以城市為單元，實(shí)施項(xiàng)目“白名單”制度。

目前全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)億元，有力保障了商品住房項(xiàng)目建設(shè)交付。商品房銷(xiāo)售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，做到“所見(jiàn)即所得”，根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

房屋使用方面，加快建立房屋體檢、房屋安全管理資金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋全生命周期安全管理提供制度保障。因此，構(gòu)建新模式是為了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。

四是發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，把保障房建成“好房子”，不僅將新房子建成“好房子”，要將老房子改造成“好房子”，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)，即讓人民群眾住上“好房子”。

第二是好房子建設(shè)。提出并推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)，從好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好建材、好建造、好運(yùn)維等五方面提升住房品質(zhì)。2025年5月1日正式實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》。

明確住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，對(duì)層高、隔音等作出強(qiáng)制性規(guī)定，提高了住房品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。毫無(wú)疑問(wèn)，將以發(fā)展新模式、城市更新、完善住房保障、好房子建設(shè)等為抓手，構(gòu)建房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新格局。

10月11日，住建部指出，發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。指導(dǎo)各地全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，首先把保障房建成“好房子”，同時(shí)，不僅將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子。

值得一提的是5月1日，住建部發(fā)布的“好房子”新國(guó)標(biāo)——《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已正式實(shí)施，該標(biāo)準(zhǔn)有14項(xiàng)提升，比如層高從原來(lái)2.8米提高到不低于3米；4層以上的樓都要加裝電梯；對(duì)樓板隔音要求降低10分貝等。

第三是城市更新。2025年10月11日，住建部就提出，堅(jiān)持體檢先行，找準(zhǔn)城市更新的著力點(diǎn)。目前，全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市和150多個(gè)縣級(jí)市已經(jīng)全面開(kāi)展了城市體檢工作。堅(jiān)持統(tǒng)籌推進(jìn)，加快重點(diǎn)任務(wù)落地見(jiàn)效。

堅(jiān)持機(jī)制創(chuàng)新，建立可持續(xù)城市更新模式。一是完善以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引的城市更新機(jī)制。對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目都精打細(xì)算，做到自身資金能平衡、運(yùn)營(yíng)維護(hù)可持續(xù)。二是城市體檢和城市更新一體化推進(jìn)。

健全“體檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、更新解決問(wèn)題、評(píng)估實(shí)施效果、推動(dòng)鞏固提升”的閉環(huán)工作機(jī)制。三是建立金融、財(cái)稅、土地等相關(guān)支持政策協(xié)同機(jī)制，實(shí)行“項(xiàng)目跟著規(guī)劃走、土地要素跟著項(xiàng)目走”。

同時(shí)，研究建立房屋全生命周期安全管理制度等。通過(guò)新機(jī)制的建立，推動(dòng)高質(zhì)量城市更新，更好地適應(yīng)城市發(fā)展已經(jīng)轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主階段的新要求。以城市更新為重要抓手。

在8月28日推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)提出，系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。

高質(zhì)量開(kāi)展城市更新已經(jīng)成為未來(lái)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。10月24日《建議》提出深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，大力實(shí)施城市更新。城市更新將成為助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐，發(fā)揮城市更新穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需的綜合效用。

一個(gè)建議、一個(gè)公報(bào)，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展已明確進(jìn)入下一個(gè)階段，即從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦于提升品質(zhì)與內(nèi)涵。推動(dòng)行業(yè)從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升，這不僅是行業(yè)健康發(fā)展的必然要求，也是滿足人民群眾對(duì)美好生活向往的關(guān)鍵路徑。

從‘嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量’的供需調(diào)節(jié)到‘好房子’建設(shè)的品質(zhì)導(dǎo)向，從房企融資支持到城市更新提速，一系列政策組合拳既回應(yīng)了當(dāng)前市場(chǎng)的突出矛盾，更勾勒出房地產(chǎn)發(fā)展新模式的清晰路徑，為行業(yè)企穩(wěn)回升注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

表述傳遞出多重關(guān)鍵信號(hào)，標(biāo)志著房地產(chǎn)定位從單一的民生保障、經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級(jí)為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的國(guó)家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。毫無(wú)疑問(wèn)，人、房、地、錢(qián)的要素聯(lián)動(dòng)未來(lái)將加強(qiáng)。

“十四五”時(shí)期，房地產(chǎn)發(fā)展新模式在加快構(gòu)建，深化房地產(chǎn)業(yè)改革，完善住房供應(yīng)體系，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)性制度，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作取得積極進(jìn)展。

要通過(guò)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，滿足人民群眾從“有沒(méi)有”到“好不好”的居住需求。未來(lái)將向供給-需求-運(yùn)營(yíng)全鏈條升級(jí)、城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展、平衡民生屬性與市場(chǎng)功能的方向調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)未來(lái)政策調(diào)整將呈現(xiàn)三大核心變化，一是全面推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展模式。四中全會(huì)明確的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”并非單一維度的品質(zhì)提升，是涵蓋“供給-需求-運(yùn)營(yíng)”全鏈條的系統(tǒng)性升級(jí)，供給端將從“增量開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化+精準(zhǔn)補(bǔ)位”。

通過(guò)城中村改造、老舊小區(qū)更新盤(pán)活存量住房資源。針對(duì)新市民、年輕人等群體增加保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結(jié)構(gòu)。需求端將以“人口高質(zhì)量發(fā)展”為牽引，圍繞人口結(jié)構(gòu)變化。

如家庭小型化、老齡化的優(yōu)化住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時(shí)通過(guò)完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，提升住房的綜合居住價(jià)值。運(yùn)營(yíng)端將強(qiáng)化“全生命周期管理”。

從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等增值功能，實(shí)現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場(chǎng)景”的轉(zhuǎn)變。房屋交付后續(xù)管理方面，加快建立房屋體檢、房屋安全管理資金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋全生命周期安全管理提供制度保障。

二是城鄉(xiāng)與區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局加速形成。隨著“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”與“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將打破“城市單打獨(dú)斗”的格局。核心城市群、都市圈將成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心載體，人口、產(chǎn)業(yè)的集聚。

將帶動(dòng)住房需求從“剛需”向“改善型”“品質(zhì)型”升級(jí)，同時(shí)催生城市更新、產(chǎn)城融合等新場(chǎng)景，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房、職住平衡社區(qū)等。城鄉(xiāng)融合將推動(dòng)房地產(chǎn)資源向縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸，圍繞鄉(xiāng)村振興需求，發(fā)展鄉(xiāng)村旅居、康養(yǎng)地產(chǎn)等。

特色產(chǎn)品，同時(shí)通過(guò)土地要素市場(chǎng)化改革，盤(pán)活農(nóng)村集體建設(shè)用地，為城鄉(xiāng)住房供給提供新空間，形成“城市高質(zhì)量發(fā)展+鄉(xiāng)村特色補(bǔ)充”的協(xié)同格局。三是民生屬性與市場(chǎng)功能的平衡機(jī)制更加完善。

十九屆四中全會(huì)“住有所居”到二十屆四中全會(huì)“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，政策始終錨定“民生保障”核心，未來(lái)市場(chǎng)將進(jìn)一步強(qiáng)化“民生為本、市場(chǎng)為輔”的平衡。民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過(guò)精準(zhǔn)識(shí)別保障對(duì)象、優(yōu)化申請(qǐng)分配機(jī)制。

確保新市民、低收入群體等“住有所居”，同時(shí)通過(guò)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購(gòu)房者共享高質(zhì)量住房成果。在市場(chǎng)層面，政策將通過(guò)“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行。

遏制投機(jī)性需求，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。支持合理的改善型需求，通過(guò)優(yōu)化信貸政策、簡(jiǎn)化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當(dāng)前市場(chǎng)“二手房掛牌高企、置換不暢”的結(jié)構(gòu)性矛盾，最終形成“民生有保障、市場(chǎng)有活力”的良性生態(tài)。

在“止跌回穩(wěn)”基礎(chǔ)上，將“高質(zhì)量發(fā)展”作為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心目標(biāo)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策從“短期救市”向“長(zhǎng)期筑基”的深度過(guò)渡。這一定調(diào)不僅將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，更將從根本上重構(gòu)行業(yè)發(fā)展邏輯與城市價(jià)值體系，帶來(lái)多維度深遠(yuǎn)影響。