自愿投入超457萬！南京豪宅換物業，物企狂卷！

物業公司，也這么卷了？

南京河西豪宅華僑城天鵝堡換物業，吸引來奧體物業、保利物業、銀城物業、萬科物業等激烈角逐。

銳評君注意到，為了勝出，物企們花式“炫技”，代送快遞外賣、每年免費清洗外立面等之外，最多的將帶資超457萬元進小區，無需業主返還！

我們常說，房地產行業進入下半場，服務力和產品力同樣重要。在南京，越來越多的豪宅正拉起業主、物業聯動的大網，打響服務進階、資產保衛戰。

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占位揚子江大道、直面夾江的華僑城天鵝堡，主力戶型160-291㎡，共962戶，于2019年8月底首開。2022年6月底交付以來，由華僑城物業提供日常服務。

今年6月，華僑城天鵝堡正式啟動換物業事宜，怎么回事？我們梳理了事情脈絡。

去年12月底，《致天鵝堡業主的一封信》，指出小區交付兩年來，公區的維護狀況與預期相差甚遠：

綠化景觀，草坪荒漠化且雜草叢生，樹木養護不力，綠化景觀效果大打折扣；

地庫，地面破損嚴重，部分引導標識線磨損缺失，埋下安全隱患；

日常服務，門禁管理松散、業主報修響應遲緩等……

今年5月，天鵝堡業主大會投票倡議書指出，小區住宅物業費為3.9元/㎡/月（含公攤費用0.8元/㎡/月），可近三年來，路面、綠化、地庫、入戶大堂、電梯廳等公區的維護質量沒能讓業主們普遍滿意。

也是在5、6月份，經過長達2年的籌備后，華僑城天鵝堡終于成功成立業委會。

6月下旬，天鵝堡公開選聘物業服務企業的方案草案出爐。

9月上旬，選聘物業的正式公告進行了公示。注意，華僑城物業向天鵝堡業委會回函，明確表示不參與競聘。7月，華僑城物業曾主動提出將小區物業費從3.1元/㎡/月下調至2.6元/㎡/月（不含公攤）。

很快，包含保利物業、碧桂園生活、綠城物業、潤加物業等在內的7家物企提交了報名資料。

10月中旬，保利物業、奧體物業、萬科物業、銀城物業、潤加物業5家物企參與選聘答辯，大秀肌肉。

據天鵝堡業主整理的信息，除了潤加物業，其余4家的物業費收取均為一費制（含公攤），住宅報價在2.6-3.5元/平米/月不等，空置房物業費，則按7折到9折不等收取。

無需業主返還的帶資入場，物企們卷出天際：奧體物業為313.74萬（一年內落地）；保利物業為300萬（一年內落地）；萬科物業最高，為457.38萬（一年內落地）；銀城物業為54萬。

此外，免費的定制服務中：

奧體物業代送大件快遞；

保利物業每年清洗一次外立面、代收垃圾、代送快遞外賣、空置房維修；

潤加物業提供打車、打印、寵物喂養等服務，預繳一年及以上物業費贈送萬象星積分；

萬科物業每年清洗一次鋁板外立面+外墻玻璃+室內空調出風口，每日上門收垃圾兩次，代送快遞，代遛寵物。

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10月23日，華僑城天鵝堡選聘物業“多進三”投票結果出爐：

萬科物業536票，奧體物業477票，保利物業357票，位列前三，晉級下一輪。

我們知道，在維護自家小區品質、提升服務質量上，華僑城天鵝堡的業主們一直很努力。

交付前，業主們與開發商達成一致，就中央水景、圍墻、車庫、外立面、綠化等進行升級。疊加偏改善的戶型、部分戶型可直接觀江等優勢，天鵝堡的綜合品質，在同時期改善住區中脫穎而出。

我們注意到，入圍最終PK的三家物企，投天鵝堡業主所好，都拿出了提升小區品質的細化方案。

萬科物業

就設備煥新、環境煥新、工程煥新等給出細化方案，十分詳盡。帶資入場、無需業主返還的457.38萬，主要用于智慧社區改造。

大家普遍吐槽的服務團隊“交付前帥哥美女，交付后大爺大媽”也不存在，萬科物業明確將安保40歲以下、管家35歲以下寫進了方案。

奧體物業

就單元門電動化改造，非機動車道坡道改造，電梯轎廂、入戶大堂軟裝提升，景觀水系周邊綠植提升等，進行了詳細規劃。

保利物業

自愿投資300萬元，無需業主歸還；且承諾墊資100萬，可根據業主需求增加墊資款，通過公共收益返還。

為小區提供25大項89小項超五星服務，對小區的休息區、園區綠化、天空書吧、園區亮化、運動區、單元大堂、地庫主通道等進行升級出新。

并增加智慧化設施，無人機器人、無人清掃車都來了，央企實力就是強！

據南京天鵝堡美好家園微信公眾號公示的信息，小區物業選聘的下一輪投票時間為11月11日至11月20日。最終哪家物企成為幸運兒，我們持續關注。

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事實上，華僑城天鵝堡，并不是物企帶資入場、提供免費增值服務的首個豪宅。

去年，河西海玥花園換物業，吸引來華潤萬象生活、保利物業等來PK。其中，保利物業自愿投資200萬，無需業主歸還，并就歸家大堂、水景、涼亭等進行改造升級。

圖片來源于南京樓市

在我們看來，這不是簡單的內卷，整個房地產行業發生巨變的當下，作為行業鏈上的重要一環，物企的服務力正在覺醒，主動進行核心能力的進化。

行業黃金時代，即使產品同質化嚴重，開發商也能輕松把房賣出去，物業通常作為附屬品，甚至憑借高毛利成為地產公司的“現金奶牛”。

隨著行業進入深度調整期，新房項目減少的同時，產品力與服務力的競爭達到白熱化。受上游地產公司的影響，部分物企也面臨嚴峻的考驗，要想生存下去，核心命題是在存量市場中“搶地盤”。

對于豪宅業主們而言，手里的房產是核心資產之一，大環境走勢無法抵御，于是越來越多的業主們希望通過精心維護、嚴格安保等手段，維持自家小區的競爭力。

物企爭相帶資入場、量身定制升級方案、免費清洗外立面、代遛狗、代送快遞等，精準擊中了豪宅業主們的痛點，提升圈層體驗、解決原物企遺留問題的同時，盡可能去滿足資產保值、節約時間等個性化需求。

可以看見，物業行業正從粗放走向精細，從管理者轉變為服務者，這何嘗不是利好行業、企業、業主的多贏局面呢？