云南的房子，本地人不買？卻被外地人“買爆”？

都說(shuō)房子不好賣，可是成交量在哪里。這不，在中國(guó)樓市整體承壓的背景下，云南的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)仿佛一道逆勢(shì)的光。

2025年1—9月，云南省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)5.7%，高于全國(guó)平均增速11.2個(gè)百分點(diǎn)，然而，撐起這片繁榮的，并非本地剛需，在這背后，省外購(gòu)房者貢獻(xiàn)了超2.9萬(wàn)套交易，占全省購(gòu)房套數(shù)的31.7%。換言之，云南每賣出3套房，就有近1套被外地人買走。

西雙版納、保山、楚雄、麗江等城市的省外購(gòu)房比例更是高達(dá)40%以上，其中西雙版納以74.9%的占比獨(dú)占鰲頭。當(dāng)全國(guó)多地樓市仍在寒冬中掙扎時(shí)，云南卻憑借其獨(dú)有的氣候、自然和人文資源，成功吸引了一批又一批來(lái)自遠(yuǎn)方的安家者。

來(lái)自北京的安徽姑娘朱女士是這股購(gòu)房潮中的典型代表。2025年春節(jié)，她在西雙版納購(gòu)置了一套七八十平方米的三居室，精裝修，每平方米僅六千多元。“在大城市購(gòu)房壓力太大，也一直在搬家，就特別想有個(gè)房子作為寄托。”對(duì)她而言，西雙版納不僅是避寒勝地，更是一種生活方式的實(shí)現(xiàn)。

與朱女士類似，越來(lái)越多外地人將目光投向云南。在廣州從事設(shè)計(jì)行業(yè)的劉先生選擇定居大理，轉(zhuǎn)型為自由插畫師；來(lái)自大連的王女士通過(guò)直播間在西雙版納買了房；常年在青島工作的林先生旅游推介交流考察后，也在版納安了個(gè)“冬天里的家”。這些購(gòu)房者跨越地域、年齡和職業(yè)，卻共同選擇了云南作為他們理想生活的落腳點(diǎn)。

那是什么原因促成云南房地產(chǎn)市場(chǎng)“逆勢(shì)增長(zhǎng)”呢？究其根本，是“旅居云南”品牌效應(yīng)的持續(xù)釋放。2025年上半年，云南旅居收入達(dá)236億元，280.3萬(wàn)人在此旅居，同比增長(zhǎng)45.4%，游客平均停留時(shí)間長(zhǎng)達(dá)91天，同比延長(zhǎng)11天。旅居已從單純的康養(yǎng)延展至創(chuàng)作、社交、教育等多元場(chǎng)景，吸引著不同年齡段的人群。

西雙版納無(wú)疑是這場(chǎng)旅居熱潮中的最大贏家。這座位于北緯21度唯一熱帶雨林的城市，以其溫暖的氣候、低廉的房?jī)r(jià)和濃郁的異域風(fēng)情，成為“候鳥老人”的新寵。數(shù)據(jù)顯示，前10月，景洪市新建商品房銷售面積為117.6萬(wàn)平方米，其中外地旅居購(gòu)房者占比達(dá)到78.7%。走在景洪的街頭，東北菜館與傣味燒烤并存，儼然已成一個(gè)“東北第五省”。

更為現(xiàn)實(shí)的是經(jīng)濟(jì)賬。在西雙版納，均價(jià)6000-8000元/平方米的房?jī)r(jià)，與三亞動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)的單價(jià)形成鮮明對(duì)比。一套兩居室約50萬(wàn)元，首付僅需8萬(wàn)-10萬(wàn)元，月供約1900元，而當(dāng)?shù)貎删邮夷昶骄饨鹗杖爰s2萬(wàn)元，旺季時(shí)甚至可達(dá)6000-8000元/月。租金回報(bào)率最低5%，高時(shí)可達(dá)7%～8%，遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)重點(diǎn)50城1.95%的平均水平，更是跑贏了絕大多數(shù)固收理財(cái)產(chǎn)品。

面對(duì)這一趨勢(shì)，云南各級(jí)政府積極作為。2025年9月，云南省九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于云南省進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回穩(wěn)向好的指導(dǎo)意見》，推出7條政策措施，包括首次推出省級(jí)購(gòu)房補(bǔ)貼、加大住房公積金支持力度、為境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人提供購(gòu)房便利等。同時(shí)，選取景洪、騰沖、元謀等33個(gè)縣市區(qū)開展宜居城鎮(zhèn)試點(diǎn)建設(shè)，這些地區(qū)的投資和銷售雙雙占到全省的60%以上，省外購(gòu)房套數(shù)占省外來(lái)滇購(gòu)房總量的80%。

在政策引導(dǎo)下，云南各地正因地制宜打造特色旅居產(chǎn)品。西雙版納、楚雄州元謀縣著力發(fā)展全域城鎮(zhèn)旅居，推出候鳥型避寒、康養(yǎng)類住宅；騰沖市突出溫泉特色，開發(fā)可居住、可運(yùn)營(yíng)、可收益的宜居項(xiàng)目。這種精準(zhǔn)供給，正好契合了當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)“好房子”和旅居產(chǎn)品的需求。

不過(guò)，值得注意的是，根據(jù)權(quán)威媒體采訪發(fā)現(xiàn)，在云南購(gòu)房的省外人群中，有相當(dāng)一部分并未在當(dāng)?shù)囟ň印４罅糠慨a(chǎn)并非用于自住，而是流入民宿市場(chǎng)。其中，大理民宿數(shù)量已占全國(guó)總量的5%，但出乎意料的是，2025年國(guó)慶期間，當(dāng)?shù)孛袼奁骄胱÷蕛H64%，近三成房源在旺季依然空置。景區(qū)內(nèi)“民宿轉(zhuǎn)讓”的招牌隨處可見，折射出行業(yè)過(guò)度飽和的窘迫。

這種“投資優(yōu)先”的購(gòu)房邏輯，直接導(dǎo)致資源錯(cuò)配。許多小區(qū)夜間亮燈率不足三成，形成“空心化”社區(qū)；而民宿市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)，又讓部分投資者陷入“投入即虧損”的困境。有受訪者坦言，購(gòu)房后委托托管公司經(jīng)營(yíng)民宿，年收益率僅堪覆蓋物業(yè)費(fèi)，“更像為情懷買單”。

與此同時(shí)，蜂擁而至的省外購(gòu)房者，也在悄然改變著云南本土的社會(huì)生態(tài)。西雙版納2018年房?jī)r(jià)曾從4千元飆到1.1萬(wàn)元，后來(lái)又遭遇腰斬，套牢一大批跟風(fēng)者。當(dāng)元謀縣89%的房子被外地人買走，本地剛需青年只能望房興嘆。更令人擔(dān)憂的是公共服務(wù)的承壓——大量旅居客涌入，醫(yī)院掛號(hào)、景區(qū)停車一位難求，一些本地人抱怨“家鄉(xiāng)成了別人的度假村”。

因此，在云南房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的表象下，那些被忽略的細(xì)節(jié)更值得玩味。當(dāng)一座座小區(qū)在云南各地拔地而起，當(dāng)越來(lái)越多的外地人在這里安家置業(yè)，云南本地人卻默默承受著房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的沖擊和公共服務(wù)資源的擠占。這種以資源換發(fā)展的模式，能否經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)？當(dāng)旅居熱潮退去，這些如今被爭(zhēng)搶的房子，是否會(huì)成為真正的家園？都需要時(shí)間來(lái)證明。

綜上，云南樓市的逆勢(shì)增長(zhǎng)，本質(zhì)是一場(chǎng)關(guān)于“詩(shī)意棲居”的集體消費(fèi)。當(dāng)大城市的高房?jī)r(jià)與快節(jié)奏擠壓生活空間，人們渴望在小城市尋找性價(jià)比更高的幸福載體。但理想與現(xiàn)實(shí)之間，總隔著運(yùn)營(yíng)成本、社區(qū)配套與市場(chǎng)波動(dòng)的鴻溝。云南的房子是否被“買爆”，答案已不重要；重要的是，這場(chǎng)狂歡之后，那些承載著夢(mèng)想的窗臺(tái)，最終會(huì)亮起燈火，還是會(huì)永遠(yuǎn)等待下一個(gè)房東。