未虧損之前，保利發展早已經開動

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大家好，我是地產高富帥。

作為地產一哥，保利發展可謂是這幾天經歷了至暗時刻，第三季度虧損消息也鬧得沸沸揚揚，作為一家央企巨頭，這臉面確實有點難看。

從整體經營角度來看，無論是央企還是民企，只要是經營質量差，虧損那是分分鐘的事情，畢竟像保利發展這種幾千億體量公司，容錯率實在太低。

在早期“碧萬恒融”四大金剛年代，規模取勝確實可以解決一部分經營問題，那個年代有了規模才有話語權，才有融資競爭力，才有口碑的持續。

如今到了行業持續陣痛調整期，規模已經不是行業的集中關注點，產品營造口碑，利潤表現力，可持續發展的綜合運營能力才是檢驗房企核心競爭力的關鍵因素。

相對比其他市場化更突出的央企巨頭，保利發展作為保利集團旗下的旗艦地產平臺，早幾年發展屬于較為穩健策略為主，沒有對行業排名有過多的訴求。

這幾年來看，行業第一把交椅似乎除了萬科前面幾年做的穩定一些，其他碧桂園，恒大等都屬于曇花一現角色，保利發展接過一哥權杖，似乎有點說不出的無奈。

為了“一哥”這個位置，保利發展瘋狂拿地與瘋狂降價賣房，從此開始，這家典型央企的缺點就持續暴露。

前幾年瘋狂獲取高價地，保利發展可謂是為了規模而規模，這一點與早期高周轉房企思路是一樣的，但是后期運營操盤能力短板開始顯現。

作為超級央企，資金實力擺在那里，無法撼動的優勢，不拿地似乎有點可惜，但是拿地只是如何開發運營這個才是房地產下半場最需要提升的能力。

無論是產品研發，還是營銷策略，還是運營體系，對于保利發展來說都是其非優勢板塊，與傳統中海發展，華潤置地差距還是比較大的。

加上這幾年，保利發展為了急速回款周邊，很多高價地做的中高端項目也完全依托早期剛需時代營銷套路，這就形成了一個最壞的惡循環。

瘋狂拿地了，瘋狂賣房，但是最后算了賬，基本上不賺錢，還虧了。或許這就是很多國企業的基本痛點。

其實原因很簡單，在營銷產品定位方面，就沒有深耕細作的做好前期工作，后端營銷為了完成業績，降價減配那就是基本操作，又形成了口碑交付問題。

這次虧損背后其實就是最簡單的經營問題，沒有達到精細化運營的水平，但是又拿了很多土地，資金周轉難度加劇，加上這幾年土地減值，虧損也就分分鐘的問題。

作為一家頭部央企，保利發展一直都是諸侯管理體系，區域總基本上就是地區一號位，其綜合水平決定了地區的整體經營質量，區域與區域之間很多都沒有交集。

這幾年各家房企都在提升產品力與運營能力，但是保利發展似乎太過低調，依然還是保持國企作風，不犯錯不折騰，求穩才是基本生存之道。

因此，保利這幾年也只有在組織方面下功夫，在上半年開始，東北區域大合并只是前戲，下半年拿的新土地，全部由集團分管領導直接盯著進度。

就在近期，保利發展面對虧損困境，在廣東大本營率先開動：區域平臺大生產板塊全部大合并成立項目管理部。

保利發展在大灣區的幾個區域公司，五大職能部門（工程設計成本開發客服）會留下幾個人，大多數全部下放到項目。

據悉，很多城市總，副總都開始下地直接管項目了，北方地區的投資也在急速減少。

保利發展仍然保持行業一哥的戰斗力與活躍度，從拿地到銷售出貨仍然還是非常積極，但是實際上內部壓力已經火燒眉毛。

先看看上半年年報牌面，高達1168億的營收，凈利潤只有區區27.1億元，這是行業一哥的今年上半年的核心指標，顯然與其他三大央企差距非常大。

如今第三季度直接虧損，今年保利發展如果不在最后一個季度有所改善，今年這區區不到30億的利潤都不一定能保住。

相對比其他三家央企的凈負債率遠低于行業安全標準，但是保利發展的凈負債率真的已經接近很多大型民企了，這在穩健央企軍團也是極其少見的。

保利發展上半年公司凈利潤下降超過60%，無外乎就是拿地拿的太多，核心區域底價太貴，但是操盤溢價能力又有限，沒有賣出高價。

這兩年，保利發展的營銷水平也是原地踏步，太過于依靠旗下代理公司，還是早期的渠道思維，在客研，價值營銷，數字化營銷方面都落后其他頭部房企。

從保利發展半年報看出，截至今年6月末，其三、四線未售土儲約2000萬平方米，主要位于珠三角和長三角城市群，未售土儲中近60%尚未開工。

大批量的未開發土地，在三四線城市市場下滑幅度高于全國均值的情況下，部分項目將面臨“虧本銷售”風險。

大批量放棄三四線城市之后，一邊面臨存量庫存降價壓力，一邊在一二線城市拿地成本又大幅度增加。

保利發展今年將51%的投資投向北上廣核心區域以優化土儲質量，但新拿地項目需 2-3 年進入結算期，短期內無法對沖存量項目的盈利下滑。

因此，還是那句話，保利發展這種體量的超大企業，已經真的到了相當難受的境地，如何解決新拿地的經營質量問題，才是扭轉乾坤的唯一命題。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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