40億！海珠“全能卷王”+白鵝潭太古里旁兩大靚地上架！房企會搶嗎？

近日，廣州上架兩宗靚地，分別位于荔灣、海珠區。

其中，海珠區南泰路AH0124032地塊（翠城花園東地塊），起始價27.5億元，起拍樓面價1.9萬元/㎡。

荔灣區坑口AF0211011地塊，起始價13.3億元，折合樓面價25231元/㎡。

海珠“全能卷王”地塊，上架

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翠城花園東地塊，妥妥的海珠西“巨無霸”。甚至地塊被稱為海珠西“天花板”，學鐵商全齊配置。

地塊東鄰翠城花園，北靠昌崗中路商圈，西接江泰路地鐵站（2號線和11號線換乘），南至寶崗大道。交通非常便利，周邊有4條地鐵線（2號線、8號線、11號線、廣佛線）。周邊燕匯廣場、萬科里等商業體密集。

地塊 出讓面積4.22萬平方米，總建面14.35萬平方米，規劃為二類居住用地兼容商業、教育用途，住宅容積率僅3.4，限高100米，可建不超33層住宅。

值得一提的是，地塊是海珠西近十年罕見的“巨無霸”地塊，遠超周邊中交天翠（占地3萬㎡）等新盤。

此前該地塊發布了調規公示，地塊容積率從4.5降至3.4，住宅限高100米（約31層），告別海珠西普遍的40+層超高層設計，為圍合式大花園社區提供可能。

教育上，新增2萬㎡中小學用地，擬引入昌崗中路小學（省一級），保留海富小學，形成“雙小學+直升五中”的稀缺學位組合。據此前披露的規劃，是商業上約20萬㎡綜合體（超太古匯規模），但此次掛牌暫未提及。

那么地塊對板塊周邊樓盤有什么影響？作為學鐵商配置齊全的新盤是否能改寫板塊樓市格局？

據悉，海珠西在售的15個新盤中，超60%項目占地不足2萬㎡，配套依賴外部資源。翠城東地塊憑借大盤自帶商業、學校、公園的“閉環生態”，直接碾壓小盤配套短板。

將來地塊成功出讓，預計主力戶型98-128㎡四房（總價600-800萬），對比周邊二手翠城花園（80%使用率、過時戶型），新規設計更符合改善需求，或引發二手業主“原地置換潮”。

但要注意，價格上的話，當前海珠西新房均價5-6萬/㎡，若翠城東地塊以7萬+入市（業內預測），將拉動區域價值認知，但需警惕“叫好不叫座”風險。

也就是說，翠城東地塊憑借稀缺規模+頂配學鐵商+低密設計，足以重塑海珠西樓市價值標桿，擠壓中小項目生存空間，并帶動二手分化。然而，其能否徹底改寫板塊格局，還需觀察兩點：

定價策略。若錨定7萬+成功去化，將拉動區域天花板；若低開（貼近6萬），則直接沖擊競品。

產品兌現力。需頭部房企操盤，通過戶型創新（如110%使用率）、品質景觀彌補無稀缺資源的短板。

可見，短期看，它是海珠西“內卷”的終極變量；長期看，則是板塊邁向品質化的關鍵引擎。

白鵝潭板塊掛牌一宗靚地！

就在太古里旁！

11月4日，廣州市規劃和自然資源局掛牌一宗純宅地，為荔灣區坑口AF0211011地塊。地塊位于白鵝潭商務區核心區域，起始價13.31億元，折合樓面價25231元/㎡，擬于12月3日11時限時競價。

地塊出讓面積1.51萬㎡，計容建面5.27萬㎡（含住宅4.97萬㎡及公服配套0.3萬㎡）。其地處坑口城中村改造范圍，距在建地鐵11號線大沖口站約400米，與聚龍灣太古里項目僅一街之隔，一站可達白鵝潭萬象城，未來高端商業氛圍濃厚。

地塊臨近荔灣兒童公園、省一級芳村小學，且芳村小學西側規劃有36班初中，直線距離荔灣區人民醫院花地灣院區約900米。

這塊地最大的亮點，在于它幾乎集齊了核心城區優質資產應有的所有稀缺要素。

無可替代的商業配套。“與聚龍灣太古里項目僅一街之隔”是其最耀眼的標簽。這種與頂級商業IP零距離的優勢，是周邊其他項目難以比擬的。加上一站地鐵可達的萬象城，“太古里+萬象城”的雙重奢享，極大地提升了項目的商業能級和生活方式想象力。

地鐵上蓋的便利。約400米到在建地鐵11號線大沖口站，屬于標準的地鐵盤。這對于在市中心工作和生活的人來說，意味著極高的通勤便利度。

地塊入市，預計會給白鵝潭板塊帶來一些新的變化。

作為一宗資質優良的純宅地，其出讓本身就能吸引市場和購房者對白鵝潭板塊的再度關注。這種關注度會外溢到周邊樓盤，為整個區域帶來熱度。頂級商業配套的兌現，提升的是整個區域的居住價值，所有周邊項目都能共享這份紅利。

今年9月，國貿以底價5.1億元競得相距約2.8公里的石圍塘AF0107048地塊，成交樓面價21500元/㎡；另外，去年6月，保利以7億元競得相距約1.6公里的鶴洞路以南AF040134地塊（即“保利雅郡”項目地塊），溢價8.6%，成交樓面價27105元/㎡，目前該項目已售罄。

周邊在售項目有萬科理想花地·傲璟均價4.8萬/㎡；萬科理想花地·瑧園均價5萬/㎡；保利瑧譽均價5.5萬/㎡。

來源：廣州公共資源交易中心、好地訊廣東

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