上海樓市最詭異的時刻

上海樓市上演了最詭異的一幕：一邊成交火熱一邊持續下跌。

量在價先鐵律徹底失效。

10月份二手房網簽18483套，不算低。

如果沒有國慶節10月能破兩萬套。

10月底成交翹尾，周中都恢復到700套以上。

誰看到這數據都不會很悲觀，大家實打實的在買入。

甚至掛牌量都在不斷下滑，賣掉的房子比新掛牌的更多。

然而房價卻一路下跌。

網簽價下跌，鏈家成交價下跌，微觀層面感受更深，原來堅挺的大寧、古美也在補跌。

到底是誰還在買房？還要多久才能穩住房價？

“我知道哪個小區最適合我，不需要你告訴我，我只想知道什么時候抄底，現在買了還會不會跌”。

最近接到太多這種咨詢。

我可以明確地告訴大家，我不知道。

不僅我不知道，我相信沒人知道。

但凡有人說他知道，他大概率是個騙子。

最有話語權的是經濟學家，他們也不知道。

他們連股市都猜不對，經濟學家炒股虧錢的多了去了。他們就能猜對樓市？

體制內的智囊也猜不到，去年提出止跌回穩，緊跟著智囊團出了措施。

到現在也沒達到預期。

這些人都不知道，江湖專家的話就別信了，都是博眼球。

很多人講你不懂，房價有規律的，可以量化分析。

合理房價可以用租金回報率、可以用房價收入比計算。

那么請問合理租金回報率是多少？合理房價收入比是多少？

多了解一下上海樓市你就知道，用房租衡量房價，沒太大意義。

做金融的朋友喜歡這個指標，能量化，可以使報告很漂亮，顯得很專業。

類比成股票市盈率大家也好理解。

但是租金和房價的關系，不能簡化成股票市盈率。

股票只是為了賺錢，每股能帶來的收益跟股價存在量化關系，市盈率有參考意義。

這個過程目的只有一個，就是為了賺錢。

租金回報率卻不是，租房和買房是兩個獨立客群，獨立決策，獨立定價。

現在上海能買房的，幾乎都是結婚、生子。租房的，單身比較多。

貝殼在奉賢開發了一個樓盤，套均總價400萬，妥妥的剛需盤。

看房客戶中已婚占比就高達87%，改善項目可能更多。

租客多是單身，前幾天還鬧出一個新聞，自如公寓的租客生孩子了，被趕出公寓。

盡管帶孩子租房的也有不少，中國人還是習慣大學畢業后租房，結婚生子時買房。

兩個獨立人群，兩個獨立產品，定價有什么好比的呢？

就現在的上海市場，租房的人，很少因為租金上升、房價下跌去買房。

正在買房的人，也不會因為租金下跌、房價上升轉而租房。

實際上現在房價下跌，租客轉買房的并沒有增加。

買房、租房是兩個獨立決策，定價有什么好比的呢？

少數人確實可能在糾結買房還是租房，他肯定也不是簡單算算租金和房價。

因為買房不僅能提供居住價值，還有很多情緒價值。

不管怎樣你得承認，在現在的上海，租房三十年，和住自己的房子三十年，體驗完全不同。

當然租金、房價毫無關系嗎？也不能說那么絕對。

租金低到忽略不計，那環二也不買房，先租一套湯臣一品看看江景。

只能說現在的價格體系下，租金和房價關系不大。

退一萬步講，租金和房價有關系了，那合理的租金回報率是多少？

這方面的研究太多，幾乎都是參考國外，或者參考房貸利率。

其實都沒太大意義。

且不說各個國家房屋持有成本不同，每個民族對居住的理念不同、社會文化不同，愿意在買房、在租房上花的錢差距很大。

恩格爾系數用來反映生活水平，在廣州就不太合理，廣州人太愛吃了，餐飲支出比例更高。

但你不能說廣州人窮。

房價收入比就更搞笑。

一提收入都是工資四五千，一提房價都是幾千萬。

其實上海房價收入比已經很合理了。

2024年上海平均工資12434元/月，夫妻兩個人加起來2.5萬，不低了。

12434元工資，公積金得交1740元，夫妻雙方3480元。

如果他們公積金貸款90萬，每個月只用還3371元，完全不動用工資。

想買好點的房子，首付再付50萬，商貸再加160萬，可以買300萬的房子。

實際承擔月供6788元。

月收入2.5萬，拿6788元出來還貸款，壓力不大吧。

有人說300萬買不到什么好房子。

你就一個平均工資，要啥好房子。

上海九月份成交套數排名

上海成交最多的20個小區，套均總價166萬。

成交最多的小區恒裕嘉園，到金橋地鐵站只要16分鐘。

花200萬就能在這買套兩房，77.1平。

對于金橋上班的年輕夫妻而言，可以了吧？

你上班不在金橋也沒事，顧村、江橋、泗涇、魯匯，東西南北200多萬都買得到。

你說都是動遷房，品質不高是吧？

對，你說對了，上海樓市的問題就是房子太差。

房地產1998年開始搞，到現在才27年，本來就沒蓋太多好房子。

2015-2024年，上海共計提供商品房78.9萬套，上海住宅共計900萬套。

意思是上海次新房只有10%不到，這里面還有很多都在五大新城。

都想買外環內次新房，但是沒有啊，沒幾個新小區。

天天跟國外比房價，人家搞了上百年了，好房子、大房子肯定比我們多。

你可以嫌上海的房子破，不能嫌上海房子貴。

送外賣勤快點一個月能賺8000-10000，夫妻兩個人1.5萬是有的。

能買房了，哪個外賣員說買不起上海的房子找我，我幫你買。

能讓外賣員買得起房的一線城市，是不是只有中國？

我們更要鼓勵zf、鼓勵開發商多建好房子，好房子多了你才能住上滿意的房子。

而不是降價，房價降到1萬/平，也不能讓人人都住上外環內次新房。

不是不想，而是沒有。

寫到這肯定有人說平均工資沒意義，都是被高收入群體拉高的。

房價也一樣啊，也是被豪宅拉高了，上半年上海新房套均總價1007萬，所以大家才覺得貴。

低收入者會拿自己工資，對比被拉高的房價，才有房價太貴的錯覺。

租金回報率、房價收入比沒太大意義。

有些人天天提這些數據，你看他買房是按這個出價的嗎？

有誰給房東還價是按照租金回報率、房價收入比算出來的價格？

尚海灣豪庭134平兩房租金2萬左右，按3%的租金回報率，合理房價是800萬左右。

但是9月17日這個客戶，只談了10萬下來，1640萬買到了。

他為什么不按照800萬還價？

這個買家傻嗎？是個例嗎？

不是，現在每個月都有小兩萬套成交，有小兩萬個家庭不按租金回報率出價。

環二從業十幾年，沒見過一個人按租金回報率、房價收入比出價。

大家怎么出價的？

先看看市場情況，問問中介最近房價怎么走。

很容易得出結論，房價還在跌，數據在那擺著。

那就看看上套成交，同戶型之前成交1700萬，那我只出1640萬。

現在幾乎所有的二手房買家，出價都要低于上一套，原因也很簡單，房價在跌。

我出價比上一套高，那不是漲了嗎，誰會這么傻。

可怕的是，目前買方、賣方、中介都認為房價在跌，都能接受成交價低于上一套。

這一套成交了，小區房價創新低，下一套在這基礎上再談60萬。

反映在宏觀，就是房價螺旋下降。

真實的市場就這么奇葩，大家根據過去的行情，做出當下決策，影響未來趨勢。

房子應該值多少錢，沒人知道，也沒人關心，反正下跌行情，成交一套比一套低。

房價下跌的原因，就是房價下跌。

漲起來也一樣，所有數據都顯示在漲，上套成交1700萬，下一套房東底價就提到1800萬。

你不接受？分分鐘大量數據扔給你，房價在漲啊，我加價不應該嗎？

歷史上所有房價波動都是如此，房價上漲的原因就是房價上漲。

漲到一定程度，要么政策打壓，要么無房可售，趨勢就掉頭向下。

大家出價都不按照合理定價，你再計算合理房價有意義嗎？

能改變大家出價的，是上套成交價，是房價行情。

行情這東西，玄學，跟股票一樣，很多時候甚至是博傻。

股市還有點規律，莊家、大戶、主力多少有些操縱能力。

樓市全是散戶，最牛投資客某神，持倉頂多兩位數，相對于市場也是一粒塵埃。

幾十萬幾百萬的散戶心態什么時候反轉，上帝都要思考五分鐘。

專家都預測不對股市，你指望他們預測對樓市？

說回文初的數據，成交量很高。

買方、賣方、中介、專家都極度悲觀，所有人對房價上漲都失去了信心。

這個時候還有這么多成交，說明什么？

說明需求還在，而且很旺盛。

房價為什么不漲？因為還在下跌。