《財富捷徑》理財筆記35：美國家庭如何降低房貸月供？

該書作者出生于中國偏遠山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學，后獲美國計算機博士學位，畢業(yè)15年便實現(xiàn)財務(wù)自由。其結(jié)合18年投資經(jīng)驗與數(shù)百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個人理財核心主題，為財富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當前投資感到沮喪，或沒時間學習股票投資技能的人群。

對于很多通過房貸購買自住房的家庭來說，房貸的月供往往是家庭最大的開支之一。那么，我們該如何降低房貸的月供呢？

一、提高信用分數(shù)和收入水平

銀行做貸款時，要綜合評估貸款人的信用水平和償債能力。因此，我們的信用分（FICOScore）越高、貸款額和家庭收入比值越低，那么銀行收取的利息率就越低。

關(guān)于如何提高信用分數(shù)的小竅門，可以說數(shù)不勝數(shù)；大家也可以咨詢你的銀行貸款專員獲得專業(yè)建議。不過，這些已經(jīng)超出本文的討論范圍了。

有些銀行，出于某些傳統(tǒng)原因，在做貸款的時候，是不把員工的獎金收入和公司股票收入作為家庭收入來考慮的。因此，如果我們的收入構(gòu)成里有大量獎金和股票收入，我們多半要避開這類銀行。

二、盡量采用30年的貸款產(chǎn)品

眾所周知，在貸款利息率固定的情況下，貸款的合同期限越長，月供就越低。比如，對于一個貸款額為100萬美元的房貸，年利息率為5%；如果是15年的房貸，月供是7900元；如果是30年的房貸，月供只需要5360元，比前者少33%。

注意的是，ARM（AdjustableRateMortgage）類型的貸款產(chǎn)品，比如5年ARM或者7年ARM，缺省的貸款年限也是30年，只不過僅僅前5年或者7年的利息率是固定的，而其后的利息率會根據(jù)市場利率而浮動。

因此，除非是想盡快還清貸款，我們是不應(yīng)該用10年或者15年的房貸產(chǎn)品的。其實，根據(jù)我先前的文章，“為什么提前還清房貸是一個糟糕透頂?shù)闹饕?”，除非是到了接近退休的年齡，否則的話，為了最大程度地利用房貸帶給我們的諸多好處，我們根本沒有必要著急還清房貸；也因此就更不需要使用這種期限更短的貸款產(chǎn)品。

我真心希望，銀行能夠早些推出40年的房貸產(chǎn)品。按照前面的例子，貸款額為100萬美元的房貸，如果期限是40年，月供只有4800元，比15年期限貸款的月供低40%！

三、ARM，ARM，ARM

在同等條件下，ARM的貸款利息率往往比30年固定貸款產(chǎn)品的利息率低，范圍在0.25%到1.25%之間。按照上面的例子，如果30年固定貸款的利息率是5%，而5年ARM的利息率是4%的話，月供只有4770元，比30年固定貸款的月供低11%。

當然，使用ARM貸款產(chǎn)品是有利率風險的：如果在固定利息率期限（比如5年或者7年）結(jié)束后，市場上的利率水平大幅上升，月供就會水漲船高。所以，如果用ARM房貸，我建議盡量用7年ARM，這樣可以有更長時間的利率保護期；同時，要經(jīng)常和你的銀行貸款專員保持聯(lián)系，一旦市場上利息率下降、或者7年鎖定期即將結(jié)束，要提前做重新貸款（Refinance），再次鎖定一個可以接受的利息率。

四、利用銀行提供的利率折扣

美國有4800家大大小的銀行，所以銀行間的競爭異常激烈；所以它們會提供不少優(yōu)惠政策爭奪優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。

比如，很多銀行會給大機構(gòu)的員工和特殊群體（比如退伍軍人、教師以及政府員工）提供房貸上的利息率優(yōu)惠。因此我們在做貸款是要貨比三家，盡量享受這些優(yōu)惠。

那些巨無霸型的綜合金融機構(gòu)，比如美洲銀行（BankOfAmerica）、摩根大通銀行和富國銀行等等，通常也有資產(chǎn)管理部門。如果你把自己的金融資產(chǎn)，比如券商賬戶里的股票或者基金，或者IRA賬戶里的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到這些金融機構(gòu)的資產(chǎn)管理部門的賬戶里，那么這些銀行通常會給你的房貸利息率提供不菲的折扣。

比如，美洲銀行擁有MerrillEdge，它其實就是美洲銀行在金融海嘯期間收購美林銀行后成立的資管公司。如果你在和美洲銀行辦理房貸期間，把100萬美元的金融資產(chǎn)從其它券商那里轉(zhuǎn)移（注意，是轉(zhuǎn)移，不需要賣出！）到MerrillEdge，美洲銀行可以提供0.5%的貸款利率折扣。