深圳，剛性控增量

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

鼓勵“商改住”，深圳演繹到了鼓勵“非改住”。

如果鼓勵“商改住”是深圳嚴控商辦增量的2.0版本，那么如今嚴控商辦增量到了3.0版本，直接從控制商辦的增加，過渡到了去商辦庫存。

剛性優化存量

最近，深圳發布《市規劃和自然資源局關于印發《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》的通知》，重點解決城市更新“超高、超容、商辦超配”問題，對商業性辦公建筑進行剛性嚴控，通過調節商業性辦公空間供給的方式，進行商業性辦公的管控，支持深圳城市高質量發展。

通知明確，嚴格落實國土空間總體規劃管控要求，嚴格管控全市城市更新項目商業性辦公建筑增量，有序調節商業性辦公空間供給環節；

在全市劃定商業性辦公戰略預留區、適度配置區、嚴格控制區三類區域；戰略預留區內城市更新項目涉及商業性辦公的，宜予以預留；

適度配置區內城市更新項目涉及商業性辦公的，可結合產業發展需求和市場供需關系進行適度配置；

嚴格控制區內城市更新項目宜控制新增商業性辦公空間；除回遷安置需要外，城市更新單元規劃原則上不得在已批法定圖則基礎上新增居住、商業混合用地（C+R或R+C）；

未完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目，商業類建筑高度原則上不得超過250米；

位于戰略預留區外、更新方向含有商業的城市更新項目，計劃申報主體可申請將商業功能調整為居住等功能。

除了嚴控商辦增量，對于去商辦庫存思路也進行了調整。

近日，深圳市住房和建設局 深圳市規劃和自然資源局關于印發《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》的通知，有效期5年。

通知明確，支持將閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、 廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

但對居住和公共環境有嚴重干擾、污染或者存在安全隱患的工業用地上的既有非居住房屋，以及存放易燃、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的既有非居住房屋除外。

同時通知還明確，改建需符合區域功能定位，產業發展要求，選址以軌道交通站點附近為原則，改建用作保障性租賃住房期間，土地性質不改，土地使用年限不改，無需補繳土地價款，并享受保障性租賃住房相關的土地、財稅、金融等支持政策。

對于改建房屋用途必須為“房屋用途為商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲或者科研教育等”，權屬清晰，且已通過竣工驗收，不存在查封登記、異議登記、違法建設等情形，擬改建房屋未被納入城市更新單元計劃、土地整備計劃和房屋征收計劃；

單個項目改建總建筑面積原則上不低于 1000 平方米；改建項目不低于非住宅類（公寓或者宿舍）居住建筑的相關標準和防火設計及施工要求。

總結成一句話就是，嚴控商辦增量是剛性的，去商辦庫存是緊迫的。

不僅限制商辦類項目土地供應，還限制商辦類項目建設。

即使允許建設也限制了建設高度，同時也允許城市更新項目的商業部分，調整為普通住宅或者保障性租賃住房。

這就意味著，深圳將切實加大保障租賃住房供應，同時優質的商辦物業將逐漸減少。

空置率超過25%

隨著減少商辦增量，增加保障性住房大潮的到來，也將進一步重構深圳住房及商辦物業的格局。

一方面，租賃市場將面臨行業洗牌，過去一些運營不合規，缺乏品牌支撐的改造公寓將逐步被市場淘汰。

另一方面隨著商業、辦公的改建，商業、辦公市場也會迎來新的格局。

優質地段及商圈的商辦物業，如科技園、前海等產業密集區商辦需求將會得到鞏固，而龍崗、光明等區域庫存去化周期可能進一步被拉長。

那么，為什么要嚴控商辦增量同時促進存量的商辦去庫存？

最主要的原因還是深圳的商辦已經非常多，空置率也超過了25%。

根據萊坊國際《深圳甲級寫字樓市場季度報告》顯示，2025年第二季度深圳甲級寫字樓總存量達到1045萬平方米，其中，新增供應114000平方米，凈吸納量135212平方米，整體空置率25.2%。

而空置率方面，核心地段不少商圈甲級寫字樓空置率超過了25%。

分片區及地段看，2025年第二季度羅湖甲級寫字樓空置率為30%，福田中心為18%，福田車公廟為28.3%，南山科技園為16.1%，南山后海為29.2%，南山蛇口為41.3%，南山前海為35.4%，寶安中心為25.6%。

更重要的是，深圳的商辦物業租金也呈下探趨勢。

這就意味著商辦物業的投資回報也在走低，資產的吸引力是在下降的，這就直接削弱商辦物業的投資價值，導致商辦物業銷售去化周期被延長，同樣不利于商辦物業的去庫存。

根據萊坊國際《深圳甲級寫字樓市場季度報告》，2025年第二季度，深圳甲級寫字樓全市平均有效租金降至每月每平方米人民幣151.8元，環比跌幅擴大至2.9%，標志著全市租金已連續三年處于下行周期。

所以，深圳“非改住”，鼓勵“商改保”政策落地，既是對住房保障體系的升級，也是對城市存量資產盤活的一次探索，對提升資產利用和資源引導也是一次重新分配。

市場資源重新洗牌也將間接優化住宅市場的結構，也間接重塑中國住宅市場的底層邏輯。

增加保障性住房的供應，成為城市吸引人才的重要抓手。

對住宅市場來說，商辦改保租房成為增加租賃供給的重要路徑，既然有了保障性住房作為托底，那么在普通住宅市場本身處于低位維持的情況下，城市居民也就更傾向于租賃居住而非購買居住，間接性地也就導致無論是改善還是剛需群體延遲購房計劃。

那么剛需市場下保租房分流居住需求導致普通住宅的中小戶型價格承壓，也就成為存量住宅銷售新的壓力點。

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作者觀點，不代表格隆匯立場